Если несколько лет назад процентные ставки по кредитованию покупки загородного жилья были выше на несколько процентных пунктов, то теперь эта разница стала минимальной.
Портрет клиента
Как отмечает советник генерального директора Национальной жилищной корпорации Ленинградской области Алла Трубникова, типичные петербуржцы, сегодня собравшиеся приобретать жилье в малоэтажном комплексе, – это обычно высококвалифицированные специалисты, топ-менеджеры или собственники бизнеса. Ежемесячный доход их семьи начинается от 100 тыс. руб.
И традиционно есть еще один момент, объединяющий таких граждан. Зачастую они слабо представляют себе специфику жизни за городом. Клиенты ожидают, что приобретут объект, обеспеченный обычными для города удобствами, но кроме этого обладающий еще несколькими плюсами благодаря близости к природе.
Поэтому требуется некоторое время на то, чтобы избавиться от иллюзий. Ведь далеко не всегда горожане отдают себе отчет, например, что, проживая за городом, придется отдельно платить за уборку придомовых территорий. Или представляют, сколько сил займет ремонт инженерных коммуникаций.
Впрочем, уточняет Алла Трубникова, приняв решение о покупке загородного жилья, клиенты чаще всего не спешат с самой сделкой. И тщательно изучают все предложения. На выбор объекта уходит от месяца до полугода. Так что к моменту покупки клиент становится достаточно компетентным.
В частности, обычно покупатель уже прилично ориентируется в программах ипотечного кредитования на приобретение загородного жилья.
При этом по степени важности схема оплаты, то есть возможность получения ипотечного кредита или рассрочки, стоит для покупателей загородного жилья эконом-класса на втором месте. Сразу после самой цены. Иначе говоря, для большинства покупателей этот фактор более важен, чем стоимость коммунальных услуг, транспортная доступность и, наконец, наличие детских садов и школ.
Конечно, для покупателей объектов бизнес-класса возможность привлечения ипотечного кредита гораздо менее важна. Но ипотека на загородную недвижимость в своем развитии достаточно близко повторяет развитие рынка «городской» ипотеки. При этом популярность ипотечных кредитов на дорогие городские квартиры стала расти всего год-два назад. Соответственно, можно ожидать, что бум загородной ипотеки на относительно дорогое жилье еще впереди.
Залоговые нюансы
Кредиторы сегодня не выдвигают ограничений по характеру домостроения. Ипотечный кредит можно получить как на жилье в многоквартирном малоэтажном доме или дуплексе, так и на коттедж или таунхаус.
На рынке встречаются предложения, когда, например, на объекты определенного коттеджного поселка выдает кредиты определенный банк «второго эшелона», более никаких ипотечных программ не предлагающий. То есть такой банк выступил кредитором строительства данного поселка, а далее пытается с помощью кредитования стимулировать продажи.
Но в целом на загородном рынке постепенно выстраивается тот же рисунок, что и на рынке городском. Основной объем сделок заключается ограниченным числом банков-лидеров.
В целом же, как подсчитали специалисты «Старт-Девелопмента», сегодня ипотечное кредитование под залог участка предлагают порядка 100 российских банков. Не составит проблем взять и ипотеку под залог имеющегося жилья, тем более что зачастую под таковым подразумевается городская квартира.
С другой стороны, под залог готового дома согласятся выдать кредит всего 25 отечественных банков. А варианты, когда банк готов кредитовать под залог строящегося жилья или под залог участка и выполненных строительных работ, – единичны.
В то же время доля ипотеки на загородные объекты остается относительно невысокой. Обычно в ипотечных портфелях активно работающих на рынке жилищного кредитования банков она не превышает 8%. Причина не в том, что данный вид ипотеки якобы не популярен. Просто рынок ипотечного кредитования городской недвижимости пока растет опережающими темпами. Напомним, согласно прогнозу аналитиков банка DeltaCredit, по итогам октября объем выданных ипотечных кредитов в стране составит 122,6 млрд руб., что на 20% больше аналогичного показателя в октябре 2012 года.
Кроме того, ипотечное кредитование сделок с загородными объектами имеет ряд дополнительных сложностей.
Что мешает
По словам руководителя регионального проекта по Санкт-Петербургу банка «Связь-Банк» Виталия Демидова, постепенно уходят в прошлое ограничения по материалу стен. Несколько лет назад было трудно найти банк, готовый кредитовать покупку загородного деревянного строения. Достаточно жесткие условия выставлялись кредитором и по степени износа стен. Сегодня банки готовы давать займы при степени износа стен в 50-60%. Часть банков не протестует, если стены деревянные, а часть готова давать кредиты независимо от материала стен, если объект будет застрахован.
Как отмечает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова, сдерживающим фактором для банков прежде являлась и удаленность кредитуемого объекта, точнее, перспектива в случае судебных разбирательств при просрочке выплат ездить по судам отдаленных районов Ленобласти. Теперь многие банки снимают ограничения по расстоянию от городской границы до объекта залога. Например, у Газпромбанка это ограничение составляет 30 км, у Связь-Банка – 50 км, у ВТБ24 – 200 км, а у DeltaCredit и Сбербанка вообще отсутствует.
Впрочем, ряд ограничений сохраняется. Так, большинство игроков настаивает, чтобы приобретаемый объект был домом постоянного проживания.
Кроме того, многие банкиры запрашивают по программам «загородной» недвижимости более высокий первоначальный взнос.
Также препятствием для сделки может оказаться то, что дом построен по индивидуальному проекту. И оценивать, и продавать в случае неисполнения заемщиком обязательств такие строения довольно трудно. И банк может предпочесть с объектом не связываться.
Определенные трудности создают и строители загородных объектов. Во-первых, не у всех строителей в порядке сопутствующая документация. А без этого банк не пойдет на аккредитацию застройщика, поскольку не имеет гарантий, что объект залога не относится к числу построенных с нарушением земельного законодательства.
Во-вторых, не все строители загородных объектов верят, что расширение сотрудничества с банками привлечет новых клиентов. И, соответственно, не спешат с аккредитацией в банках, поскольку это трудозатратная процедура.
Наконец, на загородном рынке не успела сложиться традиция «покупок в долг». Руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН Екатерина Гусева отмечает, что загородные объекты приобретаются по принципу «на что накопил». «Практика брать загородные объекты в кредит у россиян пока не сформировалась», – констатирует специалист.
Ждите хороших новостей
С другой стороны, эксперты фиксируют рост внимания к жилищному кредитованию все более широких слоев населения. А растущий объем сделок ведет к снижению процентных ставок. И на загородном рынке снижение идет более быстро, чем на городском.
В частности, Виталий Демидов подсчитал, что в 2009 году средневзвешенная процентная ставка на кредитование загородной недвижимости была на 4 процентных пункта выше, чем на кредитование городской. Сегодня эта разница сократилась до 1 процентного пункта (cм. табл. 1, 2.).
Следующими шагами в развитии «загородной» ипотеки станут снижение разрыва в тарифах страхования между загородной и городской недвижимостью и уменьшение размера минимального первого взноса.
Средняя процентная ставка в 2013 г. в РФ по ипотечным программам
Динамика средневзвешенных процентных ставок с 2006 по 2013 г.
Источник: ОАО АКБ «Связь-Банк»
