Вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян неоднократно заявлял о том, что застройщики должны самостоятельно проектировать, строить, после чего – безвозмездно передавать социальные объекты на баланс города. А на днях глава Комитета по строительству Михаил Демиденко неоднозначно дал понять: несогласным с новой политикой Смольного, возможно, придется покинуть рынок. И озвучил новые детали градостроительной политики.
Заставят делиться
По словам чиновника, чтобы успешно реализовать свой проект, компания должна сама выйти с инициативой возведения объектов социальной инфраструктуры. Для этого нужно обратиться в Комитет по строительству или – в КГА. Затем застройщик проводит общественные слушания по утверждению проекта планировки и межевания территории, который предполагает возведение жилья и социальных объектов. В случае одобрения проекта гражданами фирма получает градостроительный план и затем выходит на стройплощадку. После того как компания возведет жилье и необходимую инфраструктуру, подписывается протокол о передаче «социалки» на баланс города.
Отныне эти правила будут действовать для всех – исключений в Смольном делать не собираются. «Раздавать “подзатыльники” и принуждать строителей к диалогу мы не будем – руководители компаний должны понять, что строить социальную инфраструктуру нужно за собственный счет. Денег на возведение школ и детских садов в бюджете нет, поэтому застройщикам придется идти на встречные шаги», – пояснил Михаил Демиденко. «Тренировать» застройщиков, судя по всему, предполагается с помощью административных рычагов воздействия. «Поверьте, в Петербурге работает достаточно органов, от которых зависит скорость выдачи необходимых застройщикам разрешений и согласований. Потери от задержки реализации практически любого проекта будут гораздо ощутимей, нежели затраты на строительство школы или детского садика», – заявил Михаил Демиденко. По его словам, два года такой «тренировки» примерно равны стоимости нового детского сада.
Кроме того, глава Комитета по строительству считает лукавством заявления некоторых застройщиков о том, что расходы на возведение «социалки» повлияют на конечную цену жилья. «Конечно, многие строители считают наши шаги несправедливыми. Но давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны – возможно, строителям имеет смысл умерить свои спекулятивные ожидания и снизить норму доходности? К тому же наличие в составе проекта школ и детских садов повышает привлекательность жилья в глазах покупателей», – уверен чиновник.
В свою очередь Михаил Демиденко пообещал инициировать изменения в ФЗ-214, которые позволят тратить на возведение социальной инфраструктуры деньги дольщиков (сейчас поступающие от покупателей средства можно расходовать исключительно на строительство жилья и инженерии).
Без комментариев
Показательно, что сами застройщики предпочли не комментировать эти заявления. На условиях анонимности представители некоторых компаний жалуются, что город так и не смог предложить внятных условий работы, которые позволяли бы строить и передавать Смольному «социалку» и при этом сохранять рентабельность проектов.
Эксперты предполагают, что большинство таких компаний будут стараться приобретать участки со всей необходимой градостроительной документацией в микрорайонах сложившейся застройки – там, где в соответствии с ППТ не предполагается возводить «социалку». Впрочем, чиновники утверждают: в собственности города таких наделов практически не осталось.
Неплохие земельные запасы сохранились у девелоперов. Так, по оценкам генерального директора компании Peterland Юрия Зарецкого, объем находящихся в частной собственности участков под жилищное строительство в Петербурге составляет порядка 1,5 тыс. га. «По нашим данным, в продаже у частных лиц и девелоперских компаний находится более 140 участков, на которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Правда, больше половины предложений – это крупные земельные наделы, на которых можно реализовать проекты комплексного освоения, и, соответственно, строить придется не только жилье, но и социальную инфраструктуру», – пояснил Юрий Зарецкий.
По его словам, земельные банки крупных строительных холдингов позволят им сохранить объемы строительства как минимум на ближайшие 10 лет.
Но участков с уже готовой градостроительной документацией в сложившихся кварталах Петербурга очень мало, а цены на них явно завышены.
Оценив эту тенденцию, девелоперы, у которых есть неподготовленные земли, начинают самостоятельно разрабатывать необходимые градостроительные документы.
«Мы владеем почти 500 га земли – большая часть этих участков предназначена под жилищное строительство и находится в весьма привлекательных местах. Сейчас повышаем капитализацию наших участков за счет улучшения их характеристик – готовим всю необходимую градостроительную документацию, чтобы потом перепродать их по более высокой цене», – говорит управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
Как утверждают эксперты, подготовка земли под строительство уже в ближайшее время станет отдельным, и весьма успешным, направлением бизнеса. «Выходом для строительных компаний, которые не могут приобрести полностью «упакованный» участок, может стать партнерство с управляющими компаниями, которые профессионально займутся вопросами инженерной подготовки, проработкой градостроительной документации и ее согласованием», – считает генеральный директор компании «БКН-Девелопмент» Леван Харазов.
Судя по всему, рано или поздно большинству застройщиков все же придется принять новые правила игры Смольного. По данным Комитета по строительству, это уже сделали более десятка крупных компаний, подписавших соглашения о возведении за свой счет новых социальных объектов в рамках реализуемых проектов.
