– Сейчас фигурируют три понятия – коммерческий, некоммерческий и социальный наем. Зачем столько дефиниций?
– Это скорее словоблудие, особенно касательно некоммерческого и социального найма. Но если очень постараться, то можно увидеть разницу. Социальный наем – это то жилье, которое предоставляется государством гражданам, стоящим в очереди на улучшение своих жилищных условий, бесплатно. Некоммерческий наем – это сдача квартир в аренду, от которой никто не получает прибыли. Ставка некоммерческого найма должна регулироваться властью. В отличие от него, ставки коммерческого найма регулируются рынком.
– Так над чем вы сейчас работаете?
– Исходя из названия нашего агентства понятно, что наша задача – создать в России систему как коммерческого, так и социального найма. Но главное продумать такие условия, при которых в процесс включились бы инвесторы. Что именно они будут строить – социальное, некоммерческое, коммерческое арендное жилье – зависит от тех механизмов взаимодействия бизнеса и государства, которые нам удастся создать.
– В какой стадии процесс?
– В начальной. Год назад, когда я приступил к работе в агентстве, ответы казались очевидными: найти инвестора, договориться с властью о выделении ему земельного участка на льготных условиях, построить арендное жилье, сдать в аренду и быть довольным результатом.
Оказалось все сложнее. Мы побывали во многих регионах, изучили интересный опыт развития рынка арендного жилья, в каждом субъекте федерации – свой. Арендное жилье строится в Калужской области, в Ханты-Мансийском автономном округе и других субъектах. В Новосибирске власти построили пилотное арендное жилье вместе с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В Санкт-Петербурге действует собственная региональная программа, в Москве – пожалуй, самый ранний опыт, причем уникальный. Но это – отдельные «пятна». А единой государственной системы создания рынка арендного жилья у нас нет. Процесс идет фрагментарно и порой разнонаправленно. Президент России поставил задачу – появились некие планы, программы, чиновники и законодатели демонстрируют активность. Но пока целостный рынок не формируется.
– Но ведь есть продукт АИЖК «Арендное жилье». Разве он не работает?
– Да, АИЖК раньше всех отреагировало на требование главы государства и разработало свой продукт. Сегодня в его рамках реализуется уже свыше двадцати проектов строительства арендного жилья в регионах. Но продукт этот отнюдь не безупречен. Неоднократно я задавал вопросы представителям АИЖК: может ли им воспользоваться любой участник рынка? Мне ответили – да, любое юридическое лицо может получить заем. Но это теоретически. Практически, когда начинаешь разбираться, видишь, что в регионах участие в программе принимают пока только юридические лица, специально созданные с участием региональных операторов АИЖК. То есть реально к этому рынку имеется доступ не у всех.
Второе замечание к продукту АИЖК. Чтобы в регионе началась реализация программы, субъект федерации предоставляет инвесторам определенные налоговые льготы, поступается интересами бюджета. При этом решение принимается персонально по региональному оператору АИЖК. А где остальные участники рынка? Почему они ставятся в неравные условия? Но это уже вопрос не к АИЖК.
Кроме того, схема АИЖК предполагает привлечение инвестором банковского кредита. Куда закладываются дополнительные расходы по обслуживанию долга? Ответ очевиден – в арендную ставку жилья. В пилотных проектах региональные операторы АИЖК в ручном режиме пытаются свести все параметры и делают так, чтобы арендная ставка была конкурентоспособной, и даже на 20-30% ниже средней по рынку. Но это подгонка, а не рыночная экономика.
То есть механизм, запущенный АИЖК, действует весьма избирательно и имеет не совсем рыночный характер. Тем не менее дело движется, под программу выделяются средства АИЖК, а также инвестиции региональных бюджетов в уставные капиталы региональных операторов АИЖК – по 70-120 млн руб. Но на эти деньги можно построить один, ну нескольких арендных домов, чтобы отчитаться перед президентом Владимиром Путиным. А вот создать рынок – нельзя.
– Что, на ваш взгляд, необходимо делать, чтобы от точечных мер перейти к созданию рынка?
– Для начала надо понять, чем отличается инвестиционный процесс строительства жилья в стандартном варианте от строительства арендного. Коренное отличие – в сроках окупаемости инвестиций. Если в обычном строительстве средства вкладываются в проект на два-четыре года, после чего дом достраивается, квартиры распродаются и инвестор выходит из проекта, то в арендном жилье этим дело не заканчивается. Идет длительный процесс амортизации вложенных средств, которые возвращаются в ходе эксплуатации дома и сдачи жилья в аренду. И вычислить рентабельность вложений очень сложно, потому что много «мутной воды»: законодательство не урегулировано, налоговая политика не ясна.
Само государство, которое ставит задачи по развитию арендного рынка, пока не спешит с созданием условий для привлечения инвесторов в эту сферу. Более того, идет «наезд» на некоторые интересные механизмы, с помощью которых можно было бы привлечь инвесторов в сферу строительства арендного жилья, например закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы). Но им стали «перекрывать кислород», введя налоговые ставки на недвижимость и так далее.
Необходимы четкие правила, чтобы инвестор знал, что за ним закреплены льготы, и на 10-15 лет мог просчитать свою рентабельность. Для этого нужно прежде всего разработать соответствующее федеральное законодательство. Но не такое, которое пытается создать Комитет по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы. На мой взгляд, это вообще не профиль деятельности данного комитета. Ведь отношения аренды – это отношения собственности. И эту проблематику должен курировать Комитет по собственности Государственной Думы. Кстати, в Законодательном Собрании Санкт-Петербурга темой арендного жилья занимается именно комиссия по промышленности и собственности. А в Госдуме вопрос из экономической плоскости перенесен в политическую.
– С каких законодательных инициатив следует начинать?
– В первую очередь необходимы законы, которые отражали бы позицию государства в области градостроительной политики. Создание рынка арендного жилья нужно начинать с разработки генплана застройки города, чтобы инвесторы понимали, где именно будут располагаться арендные дома, что будет находиться рядом, чтобы избежать появления районов таких «гетто», как это было в США. Следующим шагом должна стать публикация информации о выделении земельных участков в генпланах застройки городов для строительства арендного жилья, чтобы инвесторы могли взвесить риски и прикинуть возможную рентабельность.
Следующий пакет необходимых законов должен определять политику в области землепользования. На каких условиях будут предоставляться участки под строительство арендного жилья? Если будем передавать землю в существующем порядке, то получим неконкурентную арендную ставку. Если хотим как-то влиять на предельный уровень арендной ставки, надо быть готовыми выделять участки на льготных условиях (вплоть до передачи земли бесплатно – под строительство жилищных фондов социального и некоммерческого найма).
Еще один блок законов должен быть разработан как раз Комитетом по жилищной политике. Кому будет предоставляться право государственной поддержки в некоммерческом арендном жилье? На каких условиях? Будет ли субсидироваться арендная ставка адресно? В каком размере? На эти вопросы и должен ответить профильный Комитет по жилищной политике и ЖКХ. Наконец, должен заработать механизм государственно-частного партнерства (ГЧП). ГЧП как инструмент взаимодействия государства и бизнеса применяется при строительстве автодорог, объектов ЖКХ, социальной инфраструктуры. В области жилищного строительства такие примеры единичны – есть пара домов в Калужской области, и это пока все. Технология проектирования и строительства должна отвечать задачам экономии бюджета. Технология финансирования может быть скопирована с опыта АИЖК – он вполне рабочий. Далее необходимы технологии взаимодействия с арендаторами, их пока вообще нет в стране – рынок-то «серый».
Только при условии, когда все эти пакеты документов появятся, инвестиционная привлекательность проектов строительства арендного жилья будет более-менее просчитываемой.
– «Институт экономики города», изучая проблему развития рынка арендного жилья, пришел к выводу, что инвестору эти проекты будут не интересны ввиду долгой окупаемости. Вы не согласны?
– Каждый имеет право на свою точку зрения, спорить не буду. Но, на наш взгляд, вполне возможно создать систему, при которой окупаемость проектов строительства арендного жилья будет укладываться в 10-12 лет. Все зависит от условий, на которых строится дом: как выделяется земля, под какой процент привлекаются деньги, какие технологии строительства применяются. Все эти и многие другие факторы определяют себестоимость строительства квадратного метра. Если себестоимость такова, что может обеспечить окупаемость проекта в течение указанного срока, то это вполне перспективно. Рентабельность в течение 10-12 лет должна быть больше или хотя бы сопоставима с доходностью банковских вкладов и тогда может рассматриваться потенциальными инвесторами как альтернатива для вложения средств.
