Арендные хлопоты или аренда без хлопот?

Герой Ильфа и Петрова, отец Федор, постоянно грезил о свечном заводике – источнике стабильного материального благополучия. Его мечтам сбыться, как известно, так и не пришлось. Но мечта народная приобрела новые возможности реализации в широком масштабе. И теперь примерно десятая часть наших земляков имеют свой маленький бизнес, извлекая выгоду от сдачи внаем принадлежащей им жилплощади, коль скоро свечные заводики уже не актуальны. То, что в старом Жилищном кодексе именовалось нетрудовыми доходами, пополняет теперь бюджет разномастной группы последователей вышеупомянутого священнослужителя: от одинокой старушки, потеснившейся ради жильца в своей хрущевке (из-за довеска к убогой пенсии), – до рантье, ставших таковыми в результате удачных целенаправленных инвестиций в сдаваемое ими теперь элитное жилье.

Ударим по дефициту!

Дефицит доступных россиянам недорогих гостиничных мест в Петербурге позволяет владельцам «лишних» жилых метров, особенно в летний период, рассчитывать на неплохой заработок. Простая арифметика на основе данных, представленных аналитиками Городской Справочной по Недвижимости «Квартирный Вопрос», подсказывает: при идеальном графике посуточной сдачи доходы с жилплощади по сравнению с долгосрочной арендой могут существенно вырасти. На длительный срок однокомнатная квартира в спальном районе сдается за $350–470 в месяц, в то время как ставка посуточной аренды того же объекта составляет $35–40 в день (в центре города – $50–60). Умножаем последнюю цифру на 20–22 дня (простои и время на приведение жилья в порядок неизбежны). Сколько получается? А ведь даже комнату в вашей квартире можно освободить для гостей города и «стричь» по $15–20 в сутки вместо 170–200 «зеленых» в месяц, выручаемых при постоянной сдаче.

Правда, такая практика подходит далеко не всем. Допустим, кто-то готов подзаработать, особенно летом, на сдаче комнаты, оставаясь в своей квартире. Но если в семье есть маленькие дети или пожилые люди, которых вы не вывезли на дачу, это вряд ли возможно. Круговорот посторонних в доме для старых и малых – лишнее беспокойство, да и квартирантам такое соседство комфорта не добавит. Не стоит предлагать посуточно и комнату в коммуналке: из-за «непарламентского» поведения соседей можно вместо доходов нажить неприятности.

Тем, кто сдает сравнительно дорогие квартиры на длительный срок, специалисты не советуют летом переориентироваться на посуточный график, отказывая постоянным арендаторам. Конечно, сумма в $120–200 в день за аренду элитного жилья выглядит более заманчиво, чем $1200–2000 в месяц. Но гарантия регулярной «заполняемости» намного ниже, а риск порчи имущества – сами понимаете. Одно неверное движение «убогого чухонца», дорвавшегося до русской водки, и… прости–прощай новый стеклопакет или эксклюзивный санфаянс. Когда вы сможете снова пустить жильцов в восстановленную квартиру? Да и захотите ли? Пробовать себя в этом бизнесе лучше обладателям чистеньких апартаментов «без наворотов» в центре или недалеко от метро.

Трансформация в мини-мини-гостиницу

В квартире, из которой не выезжают хозяева, выделенную под аренду комнату нужно определенным образом подготовить: освободить от лишних вещей и обеспечить всем необходимым – как гостиничный номер. Не забудьте оснастить дверь врезным (или хотя бы навесным) замком и задвижкой. «Гости на коммерческой основе» должны иметь возможность запирать помещение изнутри и снаружи, а также в любое удобное для себя время пользоваться кухней и ванной. Плановое отключение горячего водоснабжения в летний период снизит оплату, так что наличие газовой колонки в данном случае – выигрыш.

Если вы готовы освободить всю квартиру под краткосрочную аренду, не повредит сделать недорогой «освежающий» ремонт – его с лихвой компенсирует более высокая ставка оплаты. А вот ценные вещи, компактную дорогую аппаратуру необходимо вывезти, шкафы и комоды – освободить от своих пожитков. Иногда имеет смысл сдавать квартиру по принципу «минус одна комната»: все личные вещи сгружаются в самое маленькое помещение и надежно запираются. Не забудьте отключить телефон от межгорода, а то вашего «шального» заработка может не хватить на оплату пришедших счетов. Звонить домой клиенты могут и по карточке.

Приготовьтесь к тому, что незнакомцы будут селиться у вас всего на два-семь дней. Сдать жилье на месяц, получая при этом оплату по суточным ставкам, практически нереально.

Если вы действительно надеетесь на прибыль в соответствии с вышеприведенными цифрами, «заработать отдыхая» вам вряд ли удастся. Перебраться на дачу или уехать в отпуск за тридевять земель, заклиная «вари, горшочек, вари», вы не сможете. Как утверждают специалисты, средняя заполняемость «посуточного» объекта составляет в лучшем случае 65–70%, то есть простои неизбежны. Сокращению интервалов между съемщиками способствует постоянная «готовность номер один» – возможность в любое время показать квартиру и не упустить заинтересованного клиента. Для этого арендодателям совершенно необходима мобильная связь или «дежурный» член семьи на городском телефоне. Предстоят владельцам и серьезные хлопоты по уборке помещения, замене и стирке постельного белья. На таком «свечном заводике» хозяевам приходится вкалывать от души. Правда, и выигрыш при подобном рвении ощутимый.

Где ты, гость города?

Допустим, вы взвесили свои возможности. Пока все «за». Вот только где искать клиентов? На вокзале, среди перронных бабушек? Тогда вместо выгодных арендаторов вы рискуете найти лишние приключения. Безобидные пожилые «овечки», отлавливающие приезжих на табличку «квартира, комната», имеют весьма серьезных пастухов. Чем вторгаться нежеланным конкурентом в этот мирок, живущий по своим законам, лучше обратиться к профессионалам. Выход на их широкий круг можно начать с одного звонка, например, в службу «Квартирный Вопрос». Операторы примут у вас заявку и разошлют ее по электронным сетям в специализированные агентства недвижимости. Будьте готовы ответить на шквал звонков в первые несколько дней – активные специалисты рынка аренды перепроверят информацию и внесут ваш вариант в свои внутренние базы данных, а далее начнут предлагать своим клиентам – визитерам Петербурга.

Что касается оформления отношений – оно такое же, как и при обычной аренде, и предполагает обязательное заключение договора. Избегайте помощи тех, кто приводит к вам людей и предлагает далее обо всем договариваться самостоятельно. Незнание многих нюансов чревато для сторон печальными недоразумениями.

Доверяешь? Отдыхай!

Те же, кто не может сам возиться с квартирантами, имеет верный способ устраниться от лишних проблем и суеты. Стоит лишь передать недвижимость в доверительное управление риэлторской фирме. Агентство примет на себя все хлопоты по подбору арендаторов, поддержанию в квартире порядка, взиманию платы. Владельцу останется только регулярно получать доходы. Заработок, естественно, несколько снизится: ведь ваши функции будут выполнять другие, а всякий труд, как известно, должен быть оплачен. Этот вариант идеален для тех, кто часто или надолго покидает город.

Передавать квартиру в управление стоит лишь хорошо известному оператору рынка недвижимости, специализирующемуся на аренде или имеющему соответствующий отдел и устойчивую профессиональную репутацию. При этом советуем категорически отклонять предложения оформить договор аренды «с правом субаренды» с неким физическим лицом. Вступайте в договорные отношения с лицом юридическим – фирмой. Случись что, с кого вы спросите? Ответственность агентства должна быть в договоре подробно сформулирована. Но и вы сами обязаны обеспечить полную законность планируемой сделки. Подготовьте правоустанавливающий документ – договор, на основе которого вы владеете своей недвижимостью, свежую форму 9 – справку обо всех зарегистрированных в квартире. С вами заключат договор на управление только в том случае, если все лица, являющиеся совладельцами жилья, а также зарегистрированные на этой площади, письменно подтвердят свое согласие.

Кроме того, агентство предложит застраховать вашу недвижимость и обстановку, отказываться от услуги не в ваших интересах. Передача квартиры осуществляется по акту, содержащему подробную опись всех вещей, имеющих сколько-нибудь значимую ценность. Страховой полис защитит вас от рисков утраты имущества в результате разгула стихии и аварий. Гарантировать же оплату реставрации старинного стульчика, на который с размаху уселся восьмипудовый турист, вдоволь нагулявшийся по питерским улицам, можно только на основании подробной описи, согласующей компенсационную стоимость тех предметов, которые могут быть испорчены или похищены. Правда, еще вопрос, кто кому заплатит: гость вам – за сломанный антиквариат или вы ему – за лечение травм (как следствия предоставления вами «некачественной мебели»)? Скорее всего, профессионалы предложат убрать подальше ценные предметы во избежание неприятностей и дадут еще много полезных практических советов.

И спи спокойно….

Важное напоминание: в настоящее время только тот, кто заплатил налоги, может спать спокойно. Посему не спешите до копейки тратить все заработанное таким вполне законным способом – по завершении календарного года вам необходимо будет заполнить декларацию о доходах и перечислить в пользу государства 13% от своей прибыли. Есть варианты сокращения этой суммы вдвое – через регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Варианты и нюансы также можно и нужно обсуждать со специалистами.

Вы взвесили все «за» и «против» и решили, что у вас достаточно подходящие условия и хватает душевных и физических сил для такого рода заработка? Тогда не откладывайте реализацию своего намерения в долгий ящик. Возможно, первый удачный опыт сделает вас активным участником рынка аренды, владеющим источником стабильного дохода.

Цены на посуточную аренду

Таблицы сформированы на основании аналитического отчета, подготовленного отделом ГК «Бюллетень недвижимости» и статистики Городской Справочной по недвижимости «Квартирный вопрос». 

Текст: Татьяна Родионова