Стратегию и тактику работы банков, ближайшее будущее ипотеки и новые возможности рынка жилищного кредитования, в том числе перспективы взаимодействия банков и коллекторских агентств обсудили участники конференции «Анализ и прогноз развития рынка жилищного кредитования». Мероприятие прошло в рамках выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно» (организатор – Группа компаний «Бюллетень Недвижимости»).
Без удвоения
В 2007 году объем рынка ипотеки вырастет на 80–100%, а в дальнейшем темпы роста рынка сократятся – привел оценки экспертов член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, за 1 квартал 2007 года объем ипотечных сделок почти вчетверо превысил показатель аналогичного периода прошлого года. Но это не означает четырехкратного увеличения объема выданных за год кредитов. С учетом возможностей населения и объемов жилья, реализуемого на рынке, в текущем году показатель составит $11–12 млрд. А объем сделок по секъюритизации в 2007 году, по заявленным планам банков не превысит $2 млрд.
В 2008 году объем ипотечных сделок достигнет отметки $18–19 млрд, в 2009-м – $25–26 млрд, а в 2010-м – $30–35 млрд. Эти цифры существенно отличаются от обещанных властями $100 млрд.
Генеральный директор ЗАО «СПб-регион Ипотека» (корпоративная сеть АКБ «Совфинтрейд») Наталья Калиновская уверена, что выдавать следует такие кредиты, которые могут быть затем сформированы в пулы, пригодные для продажи и секъюритизации путем выпуска ипотечных ценных бумаг. То есть инвесторы, которые приобретают ценные бумаги с ипотечным покрытием, диктуют ставки и качество кредитов. Особенно важны для инвесторов IT-технологии, обеспечивающие учет и сопровождение ипотечной ценной бумаги от выхода до погашения. Уровень развития сервиса кредитов Наталья Калиновская называет условием, ограничивающим рейтинг выпусков для России. Низкое качество кредитов не только создает проблемы банку, который держит их на балансе, но и чревато опасностью снижения рейтинга российской ипотеки на международном рынке. К таким последствиям приводит несоблюдение стандартов качества при выдаче кредитов.
«Рынок работает «от заемщика», а затем не может решить проблему рефинансирования некачественных кредитов», – говорит генеральный директор Омского ипотечного агентства и «Балтийской ипотечной корпорации» Владимир Компанейщиков.
Сохранению темпов роста ипотеки (кроме этого противоречия) мешает разрыв между платежеспособностью населения и ценами на жилье во всех регионах страны. За прошлый год, по официальным данным, инфляция составила 9,8%, доходы граждан выросли на 20% а стоимость жилья в различных регионах на 50–120%. По словам Владимира Компанейщикова, если темпы роста доходов граждан не изменятся, рынок ипотеки ждет стагнация.
Кроме того можно ожидать ужесточения требований к заемщикам и параметров кредитов, поскольку банки накопили на своих балансах достаточно большие объемы ненадежных кредитов, которые не знают куда девать. В ближайшие два года рынок будет работать над качеством, считает глава Омского агентства. Участники конференции озабочены отсутствием единого отраслевого стандарта по ипотеке и считают, что государство должно в этом вопросе взять на себя более активную роль.
Америка FM
Проблема качества кредитов, как показал опыт американского рынка ипотеки, может привести к достаточно серьезным, хоть и преодолимым последствиям в масштабе всей экономики страны.
Жесткая конкуренция на ипотечном рынке США толкнула кредитные организации на привлечение «низкокачественных» заемщиков – с плохой кредитной историей, получающих невысокий доход и пр. Им было выдано около 20% всех кредитов (пятая часть от трех триллионов долларов СШЛА), которые затем были перепроданы инвесторам. Когда же плавающие ставки по ипотечным займам в США выросли с 5,87% годовых до 6,4%, а цены на недвижимость несколько снизились, часть заемщиков отказалась вносить выросшие платежи за подешевевшее жилье. Число дефолтов в Америке выросло с 3,3% в 2005 году до 4,5% в 2006-м. Количество просроченных платежей увеличилось до 13%.
Инвесторы потребовали от ипотечных компаний вернуть вложенные деньги. Итог: банкротство свыше 30 ипотечных компаний, приостановка торгов акциями на бирже и запрет на выдачу кредитов крупнейшему игроку рынка рискованных кредитов New Century Financial, падение акций большинства ипотечных компаний. Рынок кредитов по стандартам Fennie Mae и Freddie Mac (Фэнни Мэй и Фрэдди Мак) не пострадал.
Кризис позади, но условия кредитования (включая требования к заемщикам) стали жестче. Приостановлена выдача кредитов клиентам, не соответствующим стандартам (около 40% всех кредитов), ужесточены параметры кредитных продуктов – повышены ставки, отменены кредиты без первоначального взноса, без подтверждения доходов. «Российская ипотека отличается объемами рынка. Речь идет о миллиардах долларов и не более чем 1,5–2% от ВВП. Но и в России условия смягчались по всем составляющим», – отмечает директор по ипотечному кредитованию АКБ «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов. Первоначальный взнос у многих банков снижен до нуля, в качестве созаемщиков можно привлекать просто знакомых, допускается декларативная форма подтверждения доходов. Более того, в залог принимаются объекты, ликвидность и даже само существование которых через 10–15 лет вызывает сомнения (хрущевки или «корабли»).
Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров считает, что поблажки по форме подтверждения дохода или привлечению созаемщиков не настолько увеличивают риски кредитора (и инвестора), как выдача кредита без первоначального взноса. Если заемщик не вносит собственных средств, у него теряется мотивация платить по кредиту и сохранить квартиру, уверен Владислав Назаров. Психология таких «стопроцентных» заемщиков позволяет им воспринимать вносимые в течение какого-то времени платежи по кредиту как арендную плату за пользование жильем. Тем более что еще год назад аннуитет по ипотеке действительно почти равнялся стоимости аренды.
Снижение цен на жилье в России как фактор риска для рынка ипотеки участники конференции единодушно отмели. С учетом обеспеченности жильем возможна их небольшая коррекция после прошлогоднего взлета, но никак не снижение на десятки процентов.
До кризиса, подобного американскому, российской ипотеке еще расти и расти. Что не снимает остроты проблемы качества кредитов.
Продать помогут
Риск невозвратов из-за непродуманной кредитной политики актуален для всех участников ипотечного рынка. И если трагические обстоятельства в жизни и подрыв здоровья заемщика должна покрыть страховка, то при потере работы или, например, разводе, должник вынужден идти на продажу квартиры из-под залога. На это его могут подвигнуть и счастливые обстоятельства – прибавление в семействе, рост доходов и намерение купить более просторное жилье. Сделка проводится по двум схемам: одновременное снятие обременения (залога) и регистрация нового договора купли-продажи в УФРС; или же регистрация договора купли-продажи без снятия обременения (оно снимается уже следующим этапом). В первом случае рискует банк, во втором – покупатель. Тем не менее, продажа квартиры из-под залога возможна.
«Главное – вовремя поставить банк в известность, пока отношения не испорчены», – советует директор АН «Бекар» Ирина Гудкина. Если просрочки платежей уже случались, банк может отказать недобросовестному плательщику в разрешении на продажу заложенной квартиры.
«Процедуру продажи квартиры из-под залога стали включать в свой арсенал коллекторские агентства – специализированные компании по работе с проблемными долгами», – рассказал председатель научно-консультационного совета Балтийского коллекторского агентства Дмитрий Жданухин. Рынок ипотеки для них новый, услугами коллекторов больше пользуются в сфере потребительских кредитов и долгов по кредитным картам. По словам Дмитрия Жданухина, один из способов воздействия на неплательщиков – отправка им по почте текста стандартного приговора по статье «Мошенничество».
При работе с ипотечными долгами банк ставит два типа задач: помочь клиенту вернуться в график платежей (сохранить клиента для кредитора) либо быстро реализовать залог. «Причем, наряду со скоростью должна быть обеспечена максимальная корректность по отношению к должнику», – уточняет Дмитрий Жданухин.
Разброс цен на услуги коллекторов может быть огромным – от 10 до 50% суммы долга. На конференции было высказано мнение, что для ипотечных долгов, где присутствует реальный залог, и 10% слишком много.
В России отдельного законодательного регулирования этого вида профессиональной деятельности нет. Коллекторское агентство может выступать, скажем, под маркой консалтинговой фирмы.
В мировой практике существует законодательная (например, в США закон «О добросовестной практике взимания долгов» принят в 1978 г.) и корпоративная регламентация деятельности по взысканию задолженности специализированными организациями.
В области взыскания ипотечных долгов для коллекторских агентств, по словам Дмитрия Жданухина, действует приоритет режима консультирования. Другими специфическими моментами для ипотечных должников является использование в основном экономических и юридических угроз, а также специальная версия претензионных документов для рассылки.
Пайщики с историей
Руководитель Координационного центра накопительных кооперативов Александр Самарцев считает, что банкам стоит обратить свой взор на пайщиков кооперативов. У них, в отличие от многих прочих, есть кредитная история и подтверждение платежеспособности – аккуратность внесения ежемесячных платежей. Поэтому можно разработать специальные продукты типа «банк–кооператив». Или – «банк–стройсберкасса».
В оценке перспектив быстрого создания и эффективной работы строительно-сберегательных касс (ССК) Александр Самарцев был пессимистичен. По его мнению, разработанный законопроект о стройсберкассах не предлагает реальных стимулов для вступления в них. По словам Александра Самарцева, нельзя ограничивать поощряемый прирост суммой в 70 тыс руб. в год (премия из бюджета на них составит 14 тыс. руб. ежегодно), а лишь «разумным финансовым планом, составленным с учетом нормативов финансовой устойчивости ССК». Кроме того, г-н Самарцев предлагает отменить требование об уставном капитале в 5 млн евро для ССК и разрешить преобразование действующих жилищных и потребительских кооперативов в стройсберкассы.
Как напомнил соведущий конференции, полпред президента Российской Гильдии риэлторов на Северо-Западе Павел Созинов, в 2006 году в стране выдано кредитов на сумму более $10 млрд, и лишь 11% из них – в СЗФО. То есть округ не входит в тройку лидеров. Резервы роста ипотечного рынка участники конференции видят не в городах-миллионниках, а в тех, где живут 100–200 тыс. человек.
