Согласно 161-й статье Жилищного кодекса РФ, конкурсы на право управления введенными в эксплуатацию многоквартирными домами должны проводить органы местного самоуправления. Порядок организации таких тендеров регулируется Жилищным кодексом и постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года №75. По этим документам, заявку на участие в аукционе может подать любое юридическое или физическое лицо, которое не находится в процедуре банкротства. Компанию, которая пообещает вложить максимальную сумму в обслуживание и эксплуатацию дома, обязаны признать победителем.
Театр абсурда
Право собственности на помещения во введенном в эксплуатацию доме регистрируется через два-три месяца после подписания актов приема-передачи между застройщиком и покупателями квартир. До оформления собственности граждане не имеют права выбирать управляющую компанию, а застройщик фактически не отвечает за дом (поскольку уже передал квартиры гражданам). По сути, на объекте наступает временное безвластие. Как пояснила руководитель юридического департамента «НДВ СПб» Анастасия Солдатова, для устранения этой коллизии в 2011 году застройщиков обязали в течение пяти дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию заключать договор с эксплуатирующей компанией – либо самостоятельно брать объект в управление. В течение 20 дней после сдачи дома орган местной власти должен провести открытый конкурс по выбору новой УК.
Подразумевается, что к этому времени покупатели квартир оформят права собственности. И, соответственно, заключат договор управления с определенной на муниципальном конкурсе управляющей организацией. В теории, такая «двойная» система выбора эксплуатирующей компании позволяет не оставить дом без управления – в период, пока право собственности покупателей жилья в здании не зарегистрировано. Более того, эта схема не позволяет застройщику навязывать жильцам созданную им же УК. Однако результаты некоторых проводимых властями тендеров иначе как абсурдом назвать нельзя.
В конце прошлого года конкурс на управление ЖК «Князь Александр Невский» (застройщик – ГК «Росстройинвест) выиграла фирма «Уютный дом». Парадокс в том, что в течение трех лет она предложила инвестировать в ремонт, содержание и обслуживание дома 1 млрд руб. (при том что строительство ЖК обошлось примерно в 5 млрд).
В августе этого года построенный компанией «ИПС» жилой комплекс «Приморский каскад» на улице Оптиков хотели передать в управление фирме «Росбизнес». Она предложила вложить в ремонт и содержание объекта астрономическую сумму – 4 квадриллиона рублей (почти 300 годовых бюджетов России). В администрации Приморского района, где и проходил этот тендер, заявили: ситуация действительно абсурдна, однако формально закон нарушен не был.
Золотых ступеней в подъезде и бриллиантовой отделки лифтов жильцы дома так и не дождались. По просьбе других участников конкурса УФАС отменило его результаты. Аннулировали и результаты тендера на управление ЖК «Князь Александр Невский».
Замкнутый круг
По мнению застройщиков, проблему можно решить лишь ужесточением требований к участникам конкурсов. Как считают в компании «Главстрой-СПб», претенденты должны «иметь положительный опыт в сфере управления многоквартирными домами, хорошую деловую репутацию и четко следовать в своей работе действующему законодательству». Кроме того, в договоре на управление многоквартирным домом должны быть максимально ясно прописаны обязанности УК.
Аналогичного мнения придерживаются и в управляющих компаниях. Член совета директоров ОАО «Сити Сервис» Мариюс Яроцкис уверен, что в условия тендеров необходимо обязательно включать квалификационные требования к участникам.
Такие идеи пока не реализовать – порядок проведения конкурсов запрещает устанавливать дополнительные условия для их участников. «Главная проблема состоит в том, что в положения тендеров нельзя включить критерии качества, по которым можно было бы выбрать управляющую компанию. Без них судить о профессионализме компаний-победителей практически невозможно», – говорит управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис. По ее мнению, ограничить участие компаний-однодневок в конкурсах можно лишь в том случае, если включать информацию о них в специальный госреестр недобросовестных поставщиков.
Впрочем, сделать это проблематично. Как отмечает директор УК «Дом Сервис» (входит в структуру ГК «Росстройинвест») Евгений Харитонов, законом не определено, каким именно образом победитель тендера должен эксплуатировать многоквартирный дом, когда и в каком объеме вкладывать деньги в его содержание. Другими словами, победитель конкурса сможет без труда доказать, что тратить заявленные им на тендере астрономические суммы на содержание объекта не имеет смысла. А значит, компания не попадет в черный список.
Правильное управление
И все же, как говорят юристы, у граждан и застройщиков есть рычаги влияния на управляющую компанию, победившую в муниципальном конкурсе. «От победителя можно требовать страхования его ответственности или предоставления безотзывной банковской гарантии. Если компания не исполнила своих обязательств или причинила вред общему имущества дома, ущерб возмещается за счет этого обеспечения», – отмечает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
К тому же, некоторые застройщики контролируют деятельность УК уже после проведения муниципального конкурса. Как рассказал заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров, делать это можно с помощью собственной службы сервиса.
Квалификационные требования к участникам тендеров в ближайшее время не появятся – по крайней мере, федеральные власти не планируют их вводить. Поэтому некоторые конкурсы на обслуживание новостроек Петербурга и дальше будут напоминать театр абсурда.
Если в аукционе все же победила недобросовестная фирма, собственники квартир могут в одностороннем порядке отказаться от ее услуг. И затем выбрать другую управляющую организацию или вовсе изменить способ управления объектом – эта возможность предусмотрена 162-й статьей Жилищного кодекса РФ. Но решить вопрос о смене УК можно лишь в том случае, если права собственности на квартиры в доме оформили как минимум половина покупателей. В общем, чтобы оперативно сменить «неправильную» компанию, имеет смысл не затягивать с регистрацией собственности.
Справка БН
Решать вопрос о смене управляющей компании имеют право лишь собственники помещений многоквартирного дома. За консультациями гражданам можно обращаться в жилищный отдел районной администрации. Также детальную информацию о процедуре расторжения договора могут предоставить в Управлении по работе с УК и объединениями собственников при Жилищном комитете Правительства Петербурга.
Жильцам необходимо сформировать инициативную группу, которая организует проведение общего собрания собственников. Мероприятие будет считаться легитимным, если в нем примут участие не менее 50% собственников («за» должны проголосовать как минимум половина собравшихся). Решение о выборе новой управляющей организации оформляется в виде протокола, который нужно оформить в нескольких экземплярах. Один направляется в Жилищный комитет, второй – в УК, от услуг которой решено отказаться, третий – в районную администрацию.
С управляющей организацией необходимо договориться о порядке передачи технической документации на дом. Важно решить вопрос, как УК будет возвращать неизрасходованные средства, собранные с собственников помещений.
Отметим, что еще до проведения общего собрания есть смысл начать поиск другой обслуживающей организации. Специалисты новой УК, с которой жильцы дома планируют в дальнейшем заключить договор, обязательно помогут с решением различных юридических и технических вопросов.
