Потенциальный заемщик зачастую во всем полагается на сотрудников банка, либо – на ипотечного брокера, который помогает организовать сделку. Однако каждому претенденту на кредит полезно познакомится с порядком его оформления и типовыми документами, которые потребуется подписать. Имея эту информацию, заемщик сможет оформить сделку так, чтобы его права не были ущемлены.
Ипотека по заявкам
Вместе с заявкой на получение кредита, в банк необходимо предоставить определенный набор документов. Их количество не велико. Сегодня кредиторы достаточно лояльно подходят к рассмотрению заявлений потенциальных заемщиков. От интересанта, как правило, требуют только копии паспорта и трудовой книжки (подлинники нужно просто предъявить сотруднику банка), а также справку 2-НДФЛ, либо - если доход неофициальный – справку по форме, установленной банком. Стандартный срок ожидания ответа кредитора – неделя (максимум – две). Однако некоторые банки пошли навстречу пожеланиям клиентов и еще в прошлом году сократили срок рассмотрения заявки до трех дней (в частности, Абсолют Банк, DeltaCredit, и Городской ипотечный банк).
По словам управляющего петербургским филиалом Абсолют Банка Вадима Осипова, в связи с обострением конкуренции на рынке, банки начали подходить к рассмотрению кредитных заявок клиентов весьма лояльно. Решение об отказе принимается только в случае выявления особо веских причин. Если клиенту все-таки дают отворот-поворот, то причины отказа, как правило, не объясняются.
В случае положительного решения заемщику дают время на поиск квартиры. В среднем – три месяца, но по договоренности с кредитором это срок можно увеличить еще на месяц. Документы для страховой компании лучше оформлять параллельно с поиском квартиры. Это ускорит процесс.
Жилье без промедления
Квартира, приобретаемая с помощью ипотеки, должна устраивать не только самого заемщика, но и кредитора (список требований к залоговой недвижимости бывает достаточно жестким). Чтобы вариант не оказался «холостым», имеет смысл доверить подбор жилья специалистам, знакомым с запросами кредитных учреждений. Такого рода услуги сегодня оказывают агентства недвижимости, а также некоторые ипотечные брокеры.
По мнению директора по Северо-Западному округу ООО «Городской Ипотечный Банк» Игоря Жигунова, от профессионализма этих работников зависит не только оперативность поиска квартиры, но и скорость оформления самой сделки. «Если заниматься поиском квартиры самостоятельно, процесс может затянуться на месяцы», - считает Игорь Жигунов.
«Клиенты, которые уверены, что в кредите им не откажут, сначала ищут квартиру, а потом обращаются в банк за займом», - отмечает сопредседатель комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Ирина Забродина. В таком случае, по словам г-жи Забродиной, кредитор обычно идет навстречу клиенту и старается со своей стороны как можно быстрее одобрить заявку и оформить необходимые бумаги.
Между заемщиком и банком
После того, как квартира найдена, оценена, и для ее покупки подготовлены все необходимые бумаги, наступает черед подписания кредитного договора. Он заключается между банком, выдающим кредит, и заемщиком.
По мнению руководителя кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Санкт-Петербурге Андрея Пименова, заключение кредитного договора является одним из самых важных этапов ипотечной сделки. Ведь именно на основании этого документа и будут строиться дальнейшие отношения банка и заемщика на весь период кредитования. Поэтому содержание кредитного договора необходимо читать очень внимательно.
Согласно новой редакции закона ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательное нотариальное удостоверение кредитных договоров не требуется. Документ составляется в простой письменной форме в помещении банка.
В кредитном договоре оговариваются существенные параметры сделки. В частности, размер кредита (с указанием валюты), срок его возврата, цель (на покупку квартиры, загородного дома, участка и т.д.), величина процентной ставки за пользование кредитом и порядок ее расчета. Кроме того, документ должен внятно описывать порядок начисления процентов, основания для предъявления требований о досрочном погашении кредита, а также условия досрочного погашения.
Особое внимание, по мнению Андрея Пименова, нужно обратить на сумму кредита, способ погашения, платежный период, а также - на схему досрочного погашения. «При этом нужно учесть, что датой платежа считается дата списания средств со ссудного счета. Если заемщик вносит платеж через другой банк, то средства могут быть зачислены на его ссудный счет в банке-кредиторе только через 2-3 дня», - предостерегает г-н Пименов.
Кроме того, клиенту стоит озаботиться таким важным вопросом, как прописка родственников. Кредитный договор должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. После подписания документа эти вопросы придется решать в каждом случае индивидуально, и в обязательном порядке согласовывая с банком.
Условия кредитного договора должны соответствовать тем, которые были указаны в уведомлении Кредитного комитета. В документе обозначается: как и где решаются споры по заключенному кредитному договору. Важно также проверить договор на наличие технических ошибок (опечатки в адресе квартиры, паспортных данных заемщиков и т. д.). Они могут стать причиной приостановки (отказа) в государственной регистрации.
Договор с банком оформляется в один день с договором страхования жизни, трудоспособности заемщика и закладываемого имущества. «Наличие оплаченной страховки – залог защиты интересов и клиента, и кредитора в случае наступления страхового события в период проведения сделки», - считает Игорь Жигунов.
При этом очень удобно, если в кредитной организации действует «принцип одного окна» и оба документа регистрируются в одном и том же месте.
Купить, продать, зарегистрировать
После заключения кредитного договора с перерывом в день-два подписывается договор купли-продажи квартиры. Как и кредитный договор, он может быть заключен в простой письменной форме. Однако, по словам директора управления по кредитованию физических лиц ОАО Банк «Александровский» Елены Кулык, у такой формы есть свой минус – в случае потери договора, его нельзя восстановить, так как Федеральная регистрационная служба (ФРС), которая регистрирует этот документ купли-продажи, выдает только копии документов и дубликаты свидетельства о праве собственности.
Решить проблему можно с помощью нотариального удостоверения договора. В этом случае дубликат документа всегда будет храниться у нотариуса. Но, естественно, такой алгоритм действий оказывается более затратным – заемщику придется оплатить нотариальные услуги. Поэтому участники сделки по своему усмотрению и обоюдному соглашению должны решить, надо ли придавать договору нотариально удостоверенную форму.
Многие специалисты рекомендуют именно нотариальное удостоверение договора, так как практика показывает, что это намного надежнее. Тем более что в случае предъявления иска о расторжении договора или признании его недействительным, нотариус привлекается в качестве третьего лица. Формулировки договора купли-продажи должны соответствовать требованиям банка. Поэтому, по словам Андрея Пименова, лучше обращаться для его составления к нотариусам, рекомендованным кредитным учреждением.
Существенными условиями договора купли-продажи являются данные, характеризующие квартиру (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь квартиры и т. д.). Также в документе обязательно указывается цена квартиры, установленная соглашением сторон договора. В этом пункте требования банка-кредитора и продавца в отношении цены объекта, указываемой в договоре, могут различаться. Нередки случаи, когда банк предпочитает указать в договоре реальную сумму сделки, а продавец квартиры хочет прописать сумму до 1 млн руб., чтобы не платить налоги.
В договоре должно содержаться и указание на то, что квартира никому не продана, не подарена, в споре или под арестом не состоит, наймом не обременена и не является предметом залога.
Кроме того, использование для взаиморасчетов заемных средств требует включения в документ некоторых особых положений. В частности, условий получения денег с банковского счета покупателя (куда их заблаговременно переводит продавец), описание схемы расчетов (через ячейку, с использованием аккредитива, безналичный расчет). А также - ссылку на кредитный договор и его реквизиты, чтобы заемщик мог получить налоговую льготу.
Подписанный сторонами договор купли-продажи передается в ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на регистрацию, где по закону рассматривается в течение 10 дней. Продавцы квартиры могут получить деньги только после предъявления в банке документов о регистрации договора купли-продажи.
