БН уже рассказывал читателям об особенностях нового формата недвижимости – апарт-отелях. Менее чем за год число подобных проектов в Петербурге возросло почти втрое (см. таблицу).
Без права на прописку
Апарт-отелей становится больше в первую очередь потому, что возводить их выгодно и удобно. Девелоперы могут строить апарт-отели на землях, предназначенных под коммерческие объекты, что весьма актуально в условиях дефицита земельных участков под жилую застройку. К тому же требования действующего законодательству к строительству апарт-отелей гораздо «мягче», нежели к возведению жилья (к примеру, можно пренебречь обязательными нормами по инсоляции помещений). Но – главное – власти не обязывают застройщиков апарт-отелей возводить объекты социальной инфраструктуры. Формально апартаменты можно построить хоть рядом с кладбищем или заводом – если, конечно, Госстройнадзор выдаст соответствующее разрешение.
Все эти факторы влияют на цену такой недвижимости – по данным самих застройщиков, апартаменты почти на треть дешевле квартир аналогичной площади в новостройках. Спрос на апартаменты постоянно растет и, судя по всему, эта тенденция продолжится. Соответственно, будет увеличиваться и число подобных проектов – по оценкам руководителя отдела исследований компании Knight Frank St. Petersburg Татьяны Поповой, в ближайшие два-три года на рынок Петербурга выведут еще как минимум десять апарт-отелей (помимо уже имеющихся).
О росте спроса на апартаменты говорит и тот факт, что все больше людей стремятся приобретать эти объекты с помощью ипотечных кредитов, хотя, по сообщению начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, еще два-три года назад такие займы практически не пользовались спросом. «Банк проводит аккредитацию апарт-отелей на тех же условиях, что и строящихся жилых домов. А ставки по ипотеке на покупку жилья и апартаментов, реализуемых по ФЗ-214, одинаковы», – пояснила эксперт.
Опасности нового формата
Поясним, что положения 214-ФЗ могут распространяться не только на продажу недвижимости в многоквартирных домах, но и, как сказано в этом законе, «иных объектов». К ним, по словам юристов, относятся и апарт-отели. Застройщики многоквартирных домов обязаны продавать квартиры исключительно по нормам 214-ФЗ (путем заключения договоров долевого участия либо вступления в ЖСК). А для компаний, которые строят апарт-отели, это лишь право, но не обязанность. Формально застройщик может продавать апартаменты по предварительным договорам купли-продажи, вексельным и другим «серым» схемам. Законодательство пока никак не регулирует строительство таких объектов и не ограничивает механизмы продажи недвижимости в них.
К тому же в апарт-отеле невозможно получить постоянную регистрацию. Почти в три раза больше придется платить за коммунальные услуги, а ставка налога на такие объекты гораздо выше, чем на жилье. Более того, как заявил юрист компании «Юникс» Тимур Садиков, по действующему законодательству в апарт-отеле невозможно создать ТСЖ. «Пока окончательно не ясно, какие именно структуры будут обслуживать апартаменты – судя по всему, функции товарищества будут выполнять управляющие компании», – пояснил юрист.
Изначально застройщики апарт-отелей рассчитывали, что большинство покупателей будут приобретать их в основном для последующей сдачи в аренду. Многие компании уже придумали для своих клиентов так называемые доходные программы, которые предполагают гарантированную прибыль – от 5% до 15% годовых. Но, как признаются застройщики, сейчас недвижимость в апарт-отелях граждане в основном покупают для собственного проживания.
Преимущество у таких проектов лишь одно – относительно невысокая, по сравнению со строящимся жильем, цена. Но пока в Петербурге не будет построен и заселен хотя бы один из заявленных объектов, невозможно оценить, во что обойдется для собственников содержание апартаментов.
Справка БН
Апарт-отель – гостиничный комплекс, недвижимость в котором продается, либо сдается в аренду. Главное отличие апарт-отеля от обычной гостиницы – наличие собственной кухни в каждом номере.
Заявленные к реализации и уже строящиеся апарт-отели Петербурга
|
Объект |
Девелопер |
Адрес |
|
МФК YE'S |
ГК «Пионер» |
ул. Хошимина, 14 |
|
Апарт-отель «Вертикаль» |
NAI Becar |
Московский пр., 73 |
|
МФК |
ГК «С.Э.Р.» |
пр. Энгельса, 107 |
|
Landskrona House |
Ландскрона-Девелопмент |
г. Зеленогорск, перес. Приморского ш. и Кавалерийской ул. |
|
Salut! |
Союз-Инвест Девелопмент |
Перес. Пулковского ш. и Дунайского пр. |
|
Avenue-Apart |
ГК «Бест» |
ул. Академика Павлова, 5, лит. Д |
|
Апарт-Отель |
Холдинг RBI |
2-я Советская ул., 4 |
|
Апарт-Отель |
«Группа ЛСР» |
наб. р. Фонтанки, 3 |
Источник: данные БН
