Начнем с сухих цифр. Если в начале января «квадрат» на первичном рынке Петербурга стоил, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», 84,6 тыс. руб., то в конце сентября – уже 90,8 тыс. руб. Таким образом, рост цен составил 7,3% – это даже больше, чем официальная инфляция по стране (по информации Госкомстата – 5,5% на конец сентября).
Демпинг за КАД
Еще два-три года назад на 47-й регион (точнее, на ближайшие петербургские предместья) приходилось не более 10-15% всего предложения, теперь же ситуация резко изменилась.
«В Ленобласти меньше административных барьеров, проще и быстрее происходит процесс согласования градостроительной документации, а стоимость земельных участков при этом значительно ниже, чем в городе. Неудивительно, что основное предложение объектов сконцентрировано в районе КАД, и именно туда за последние полгода сместился основной покупательский спрос. По нашим сведениям, около 40% сделок связано с приобретением жилья за пределами города», – говорит директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.
Подавляющее большинство всех новых проектов у границы города и области (около 80%) приходится на Всеволожский район. Здесь рост цен существенно меньше, чем в мегаполисе: «квадрат» за девять месяцев прибавил лишь 4,5%. При этом в популярном у застройщиков Мурино и того меньше – 3,1%. Это связано с тем, что в поселке только в этом году на рынок вышло семь новых объектов. Для такой сравнительно небольшой территории это огромное число. Среди новостроек есть даже такие, где «квадрат» стоит всего 39 тыс. руб. Впрочем, чаще всего цены на старте продаж в этих объектах – 50-57 тыс. руб. за кв. м.
Средняя цена «квадрата» в новостройках Всеволожского района, как сообщают аналитики БН, на сегодняшний день составляет 56,9 тыс. руб. за «квадрат». «Из-за возросшей конкуренции застройщики стали активнее использовать такие маркетинговые инструменты, как акции и скидки. А они непосредственно влияют на снижение средней рыночной стоимости квартир. Нередко на границе города и области можно встретить предложения, которые выставлены практически по демпинговым ценам», – уточняет руководитель департамента аналитики «НДВ СПб» Марина Никишова.
Петербург в тумане
Будущее строительного рынка в Петербурге эксперты оценивают очень осторожно и без особого оптимизма. И повторяют: администрации Георгия Полтавченко так и не удалось объяснить застройщикам, чего именно она от них хочет, и бизнес не может понять правил игры. В результате новые проекты появляются во многом по инерции. Но долго это продолжаться не может.
«В Петербурге в продаже практически нет земельных участков с готовой градостроительной документацией. Если же приобретать “голые” пятна, то даже с нашим профессионализмом и опытом в подготовке градостроительной и разрешительной документации не факт, что в ближайшие годы удастся выйти на строительную площадку», – отмечает заместитель гендиректора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Проекты планировки территорий (ППТ), где сейчас ведется строительство, были в основном утверждены еще при Валентине Матвиенко. В прошлом году утвержденные ППТ можно было пересчитать по пальцам, а аукцион по продаже земли был проведен всего один.
В текущем году положение изменилось в лучшую сторону, правда, совсем ненамного: планировочную документацию утверждают чуть активнее, с торгов продано сразу пять участков. Но застройщики явно ожидали большего.
«Покупательский спрос тем временем смещается к более дешевым предложениям», – отмечает Марина Никишова. По сведениям «Бекара», быстрее всего продаются самые небольшие объекты площадью 22-23 кв. м. Средняя стоимость самых покупаемых квартир на первичном рынке составляет порядка 1,7-1,8 млн руб.
Рекордсменом по удорожанию стал Московский район. Только за сентябрь «квадрат» здесь прибавил 6,75%. А если сравнивать с январем, то этот показатель равен 14% (!). Новостройки всех остальных районов города дорожали равномерно, а там, где жилья строится мало, например в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, ценник практически не изменился.
Без оглядки на «вторичку»
В текущем году эксперты рынка недвижимости буквально в один голос стали говорить о том, что формула «“вторичка” всегда дороже “первички”» довольно скоро потеряет свою актуальность. В оставшиеся до Нового года три месяца «квадрат» на первичном рынке жилья, скорее всего, еще прибавит в стоимости, а вот на «вторичке» цены не меняются с января.
«В нынешнем году сокращается влияние “вторички” на новостройки. Раньше застройщики при формировании цен на свои квартиры всегда оглядывались на рынок готового жилья. Сегодня застройщики уже диктуют рынку свои условия», – подчеркивает Марина Никишова.
До конца года квадратный метр в строящемся жилье в Петербурге должен прибавить еще 3-4%, прогнозируют эксперты. Это связано с тем, что именно осенью наступает пик покупательской активности. И показатели сентября продавцов радуют: спрос на строящееся жилье действительно увеличился по сравнению с августом. При этом сезон акций и скидок, традиционно начинавшийся в декабре, на сей раз стартует уже в октябре. Покупатели смогут рассчитывать на уменьшение первого взноса при покупке квартиры в рассрочку, на увеличение периода для беспроцентной рассрочки, «подарочную» мебель, отделку или дизайн-проект новой квартиры. Но напрямую на снижение стоимости нового жилья надеяться не стоит. Особенно если речь идет о самых популярных квартирах – малогабаритных.
