Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…», принятый в конце 2004 года, был призван защитить права дольщиков. Однако чрезмерное усиление ответственности строительных компаний перед гражданами привело к тому, что теперь долевое строительство ведется на единичных объектах. В основном тех, разрешение на возведение которых получено до 1 апреля 2005 года – именно тогда закон вступил в силу. Строительному бизнесу пришлось искать новые способы существования на рынке. В результате появился ряд новых механизмов вовлечения физических лиц в инвестиционный процесс.
Частный, несчастный
Покупатель жилья в новостройке должен быть уверен, что получит право собственности на желаемую квартиру. Ст. 218 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований для его получения. Так, если гражданин «создает новую вещь» – читай квартиру – для себя (эта схема основана на договоре долевого участия), приобретает ее у другого собственника (предварительный договор купли-продажи) или получает от кооператива, полностью выплатив свой пай (схема жилищно-строительных кооперативов).
Многие застройщики заблаговременно, еще до вступления в силу 214-го закона, изобрели способ, позволяющий заключать договоры вне создаваемого этим законом правового поля. Этот механизм называют предварительным договором купли-продажи. Строительная компания, подписывая такое соглашение, обязуется заключить основной договор купли-продажи после регистрации права собственности на объект недвижимости. С юридической точки зрения, предварительный документ не безупречен и не гарантирует покупателю получения обещанной квартиры. Поэтому ему остается уповать лишь на доброе имя продавца. Даже обращение в суд в случае конфликта не всегда заканчивается желаемым результатом.
Новое мышление
В конце 2006 года на рынке появился новый инструмент финансирования строительных проектов – целевое фондирование. По сути, это тот же предварительный договор купли-продажи. Только менее рисковый для клиента строительной компании.
Целевое фондирование представляет собой кредитование проекта банком с одновременным накоплением средств покупателей на целевых депозитных счетах банка. При этом ставка по займу уменьшается для застройщика пропорционально объему зарезервированных на счетах средств. Для строительной компании величина базовой ставки кредитования проекта на сегодняшний день составляет всего 12% годовых. В той части кредита, которая фондирована средствами будущих покупателей, ставка составляет 5% годовых. В целом же, по проекту эффективная процентная ставка составляет порядка 7–7,5% годовых, что серьезно меняет экономику проекта.
Покупатель резервирует выбранную квартиру, подписывая документ, который содержит обязательство в течение определенного срока заключить договор «О целевом накопительном счете» в банке и разместить до заключения договора купли-продажи на счете оговоренную с застройщиком сумму. За размещенные денежные средства банк начисляет покупателям проценты по ставке вклада «до востребования».
Таким образом, покупатель застройщику денег не передает. Банк перечисляет застройщику средства, накопленные на целевых депозитах, после регистрации прав собственности покупателя на его квартиру. Преимущество для покупателя состоит в том, что он перечисляет деньги на свой счет. При необходимости, он может их отозвать. Следовательно, риска невозврата денег не существует.
Основной договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами после регистрации прав собственности на квартиры в построенном доме. Тогда же новоявленный собственник становится потребителем ипотечного кредита.
По словам генерального директора Setl City Василия Селиванова, новая схема привлекательна для покупателей жилья тем, что они сохраняют свои деньги на целевом накопительном счете, то есть на низкопроцентном депозите. Таким образом, «для граждан сводятся к нулю риски, связанные со строительным процессом», – считает г-н Селиванов.
Пока фондирование использует только компания Setl City (Корпорация «Петербургская недвижимость»), но вполне вероятно, что в обозримом будущем эстафета первопроходцев будет принята.
Операция кооперация
Из минувшей эпохи к нам пришли жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Деятельность современных ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. В документе сказано, что они являются кооперативами одного дома. То есть пайщики такой организации не имеют права приобретать жилье «на стороне». Напомним: современные кооперативы иных форм (жилищно-накопительные, кредитные потребительские и потребительские ипотечные) не привязаны к конкретному объекту. Они могут покупать квартиры своим членам в любых домах.
Кроме того, по завершении своего жизненного цикла (когда последние участники выплатят долг) ЖСК должен преобразоваться в товарищество собственников жилья. Срок жизни остальных накопительных структур не ограничен: на место пайщиков, рассчитавшихся с кооперативом, приходят новые.
По словам генерального директора ООО «Пионер» Александра Погодина (компания организовала ЖСК «Шуваловские высоты»), пытаясь самостоятельно взаимодействовать сразу с несколькими участниками процесса (банк, застройщик, риэлтор, страховая и оценочная компании) клиент теряет массу времени. К тому же он приобретает дополнительные риски. «А жилищно-строительный кооператив, – считает г-н Погодин, – имеет возможность заключить единый договор с компанией, которая предложит ему одновременно услуги застройщика, ипотечного брокера, страхового брокера и риэлторского агентства».
Приступая к реализации квартир еще до начала возведения объекта, строительная компания создает ЖСК (как правило, его наименование совпадает с названием проекта). Тем, кто заинтересован в приобретении жилплощади в этом доме, предлагается стать пайщиками вновь сформированного кооператива.
Построенный дом передается на баланс ЖСК, при этом пайщики вселяются в квартиры, продолжая вносить ежемесячные взносы.
Между тем, важно понять, на основании какого документа ЖСК участвует в проекте по строительству дома. Если он сам является застройщиком, проблем нет. После выплаты пая его член получает в соответствии с Гражданским кодексом право собственности на квартиру. Но если ЖСК как юридическое лицо заключил со строительной компанией договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи, то он сначала сам должен получить право собственности на квартиры. Иначе ему просто нечего будет передавать пайщикам.
Спасительная ипотека
Один из распространенных вариантов приобретения квартиры на первичном рынке – заем средств под залог имеющейся недвижимости. Банкиры охотно идут навстречу гражданам, так как в данном случае их риски сведены к минимуму. Однако спрос на ипотеку под залог жилья ограничен. Здесь потребителем может стать только заемщик, имеющий ликвидную жилплощадь. Клиенты, собственная недвижимость которых не рассматривается банком как достаточно ценная для обеспечения залога (и вообще не имеющие таковой), чаще выключаются из процесса.
В последнее время растет количество сделок, где к связке «банк – физлицо» добавляется компания-застройщик. Многие строительные компании, прежде всего крупные, обладающие хорошей репутацией на рынке, аккредитованы в различных банках. А последние стараются выдавать кредиты на покупку только тех объектов, которые возводят застройщики-партнеры.
Схема проста. Застройщику предлагается освоить около 30% стоимости проекта за свой счет, а далее к финансированию работ приступает банк. В процессе строительства банк выдает кредиты физлицам на приобретение квартир в этом доме. Покупатели, взявшие заем, до получения права собственности кредитуются под повышенную процентную ставку (такова плата за риск кредитора).
После получения права собственности заемщик начинает платить стандартную ипотечную ставку. Данная схема интересна тем, что здесь и покупатель квартиры, и строитель являются должниками перед одним и тем же кредитным учреждением. Следовательно, невыполнение застройщиком обязательств перед покупателем чревато для него проблемами с банком-кредитором. Таким образом, у компании повышается мотивация к надлежащему исполнению заявленных работ – продавец находится «в одной упряжке» с клиентом.
Иногда банк выкупает у застройщика определенное количество квартир на начальном этапе строительства. В результате он становится соинвестором проекта, одним из участников, заинтересованных в его реализации. Это, безусловно, добавляет покупателю квартиры уверенности в благополучном завершении строительства и получении права собственности.
По словам председателя правления ОАО «Энергомашбанк» Дмитрия Вагина, каждый застройщик проходит тщательную всестороннюю проверку – с юридической, экономической и технологической точки зрения. «На первом этапе проверки проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. Затем рассматриваются правоустанавливающие документы. Далее оценивается фактический ход работ на объектах, предлагаемых для ипотечного кредитования. Кроме того, банк ежемесячно проводит мониторинг выполнения строительных работ», – поясняет г-н Вагин.
Впрочем, нельзя забывать: в случае банкротства строительной компании (или другого серьезного форс-мажора) покупатель жилья все равно остается заемщиком, обязанным погашать задолженность перед банком.
