Эксперты определили главные проблемы ипотеки

Анкетирование проводили студенты Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (СПбГИЭУ). В опросе приняли участие около 200 экспертов. Всего на форуме, который состоялся в нашем городе 1–2 марта, присутствовали свыше 800 специалистов из Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской, Самарской, Ростовской, Вологодской, Челябинской, Кемеровской областей, Республик Коми, Карелия, Мордовия, Бурятия, Башкортостан, Северной Осетии и др. Также в форуме принимали участие эксперты из Германии, Финляндии, Украины, Польши, Болгарии, Чехии, Азербайджана и Южной Кореи.

Барометр рынка

Среди участников опроса были представители строительных компаний, кредитных учреждений, агентств недвижимости, ипотечных брокеров, страховых и оценочных компаний, средств массовой информации.

Оценивая значение ипотечного форума в целом, все они отметили несомненную пользу мероприятия – как для решения насущных проблем в сфере ипотеки, так и для укрепления деловых связей и контактов между участниками рынка.

В более конкретных вопросах респонденты оказались не столь едины. Так, оценивая ситуацию на рынке жилищного строительства в России, одни эксперты говорили о стабилизации, другие – об активном развитии. По словам заведующего кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ Сергея Максимова, под руководством которого проводилось анкетирование, столь серьезные расхождения не влияют на чистоту исследования.

«Наша задача состояла, прежде всего, в определении настроений, которые царят сегодня в бизнес-сообществе, в выявлении разных точек зрения на проблемы», – говорит Сергей Максимов. Полученные данные, по его мнению, нельзя воспринимать как объективные показатели развития жилищного строительства и ипотеки – для этого требуются более тщательные статистические исследования.

Кстати, наиболее оптимистичные оценки развития первичного рынка на форуме давали именно строители. И они не ошиблись: по данным Росстата, опубликованным в конце апреля, в первом квартале 2007 г. темп роста жилищного строительства в целом по стране составил 151,1% по отношению к соответствующему периоду прошлого года.

По словам полномочного представителя президента Российской Гильдии риэлторов в СЗФО Павла Созинова, такие результаты были очевидны для участников строительного комплекса. Поскольку средний инвестиционно-строительный цикл длится примерно четыре года, объекты, сданные в первом квартале 2007 г., были заложены еще на пике роста цен в предстагнационный период. Кроме того, в новом ценовом диапазоне строители смогли пополнить оборотные средства. Это позволило завершить недострои начала 2000-х годов.

Термином «стабильность» в ходе опроса оперировали в основном банкиры, ипотечные брокеры и оценщики. Как считает Павел Созинов, это связано с тем, что специалистам данных профессий прежде всего важно финансовое состояние рынка. И оно им кажется действительно стабильным. «Стабильность в данном случае не отрицает высоких темпов прироста рынка», – говорит г-н Созинов.

Ставки на регионы

По мнению опрошенных экспертов, рынок жилищного строительства наиболее активно развивается в Центральном регионе России, в том числе в Москве и Московской области. Также в числе лидеров был назван Петербург.

Предположения гостей форума сегодня можно сверить с данными Росстата. Согласно проведенным подсчетам, российская столица в первом квартале 2007 г. сдала 1,2 млн кв. м жилья (12,5% от общероссийских объемов). Второе место (с результатом 1,1 млн кв. м.), действительно, заняла Московская область. А вот дальнейшие ставки были сделаны неверно. Петербург оказался лишь на четвертом месте – после Краснодарского края (488 тыс. кв. м против 683 тыс.).

Говоря о прогнозах развития жилищного строительства, участники форума сошлись во мнении, что в Москве произойдет дальнейшее увеличение объемов ввода жилья. Перспективы первичного рынка Северной столицы, как выяснилось, оцениваются не так однозначно. Примерно половина опрошенных предрекает спад. Другая половина надеется на планомерный рост объемов жилья.

На вопрос, произойдет ли в России дальнейший подъем цен на квартиры, утвердительно ответили почти 73% респондентов. При этом пятая часть из них считает возможным увеличение стоимости жилья на 5–30%. Лишь 2,5% участников опроса допускают более серьезное удорожание квадратного метра (на 30–60%). Основная же часть респондентов затруднилась назвать точные цифры, заявив, впрочем, что рост цен будет достаточно стабильным.

Некоторые эксперты, отвечая на вопросы анкеты, отметили, что сохранение тенденции подъема цен на первичном рынке может повлечь за собой снижение спроса на ипотечное кредитование. С другой стороны, по мнению ряда специалистов, нынешнее развитие ипотеки на фоне недостаточно активного наращивания объемов строительства будет способствовать дальнейшему удорожанию строящихся квартир.

Диалог об ипотечном балласте

Хотя минимальный первый взнос, процентные ставки и сроки кредитования в последнее время заметно снизились, ипотека по-прежнему остается недоступной для многих россиян. Участникам опроса было предложено назвать причины, тормозящие развитие ипотечного кредитования.

По мнению большинства опрошенных профессионалов, одним из основных препятствий является разрыв между ценами на жилье и уровнем доходов граждан. Специалисты из Москвы и Петербурга особо подчеркивали, что стоимость жилья в городах федерального значения очень высока, даже для населения с уровнем дохода выше среднего.

Многие эксперты называли такое препятствие, как непросвещенность населения в вопросах ипотеки. Но эта проблема, к счастью, постепенно решается. Так, в Петербурге примерно год назад стартовали бесплатные выставки-семинары для населения «Ипотека. Доступно и комфортно». Аналогичные мероприятия в ближайшее время планируется организовать в Челябинске, Омске и Кемерово. Решение об этом было принято после того, как организатор выставок-семинаров – Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» – презентовала свой проект на Петербургском ипотечном форуме – 2007.

По словам заместителя генерального директора Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Владимира Николаева, после окончания форума специалисты из разных регионов России повторно приезжали в Петербург, чтобы ближе познакомиться с работой выставки-семинара. Развернутый доклад об опыте проведения и перспективах развития выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно» Владимир Николаев сделает на X Национальном конгрессе по недвижимости. Мероприятие состоится 16–20 июня в отеле «Санкт-Петербург».

Законные претензии

По-прежнему актуальными остаются вопросы, касающиеся внесения изменений в нормативные акты. Причем, как выяснилось, большинство участников рынка считают несовершенным именно федеральное законодательство. Почти половина опрошенных (47%) уверена, что корректировать нужно прежде всего закон об ипотечных ценных бумагах. У 31% респондентов есть претензии к закону об участии в долевом строительстве. Еще у 30% – к закону об ипотеке. Наконец, 18% опрошенных экспертов в принципе довольны федеральным законодательством и считают нужным доработать подзаконные акты к основным документам рынка недвижимости.

Кстати, опрос участников Петербургского ипотечного форума – 2006 (год назад) дал иные результаты. В частности, закон об ипотечных ценных бумагах вызывал критику лишь 18% специалистов. По словам Сергея Максимова, рост недовольства данным законопроектом вызван тем, что поправки, которые в него вносились в прошлом году, оказались неэффективными и не решили существующих проблем.

Кроме того, 75% респондентов заявили, что органы государственной власти должны продолжать работу по развитию программы социального ипотечного кредитования. Для этого, по их мнению, необходима разработка механизма эффективного сочетания бюджетных и рыночных ресурсов.

В целом опрос показал, что, несмотря на существующие в сфере жилищного кредитования проблемы, участники форума считают итоги развития ипотеки в 2006 году и начале 2007-го вполне успешными.

Перспективы российской ипотеки они также оценивают с оптимизмом. Почти 70% прогнозируют на 2007 год стабильный рост (порядка 100%), еще 18% ждут ускорения роста объемов (на 100–150%). Лишь малая доля участников опроса считают, что произойдет снижение темпов роста – 6% респондентов. И только 5% участников опроса ожидают в текущем году ипотечный «бум» с приростом числа сделок более 150%.

Также эксперты высказали предположение, что 2007-й станет годом укрепления позиций ипотеки на рынке строящегося жилья и ее активного развития в сегменте загородной недвижимости.

В ходе опроса эксперты называли разные причины, мешающие полноценному развитию ипотеки в России. Но едины они были в одном: нерешаемых проблем в этой сфере нет. Нужно только объединить усилия профессионалов.

Основные препятствия развития рынка ипотечного
кредитования по мнению участников опроса

Оценка участниками опроса законодательной базы для рынка недвижимости

Текст: Алексей Резенков