Потенциальный заемщик должен заранее настроиться на то, что дополнительных выплат при оформлении кредита и покупке квартиры не избежать. И если необходимых средств не будет на руках, с мечтой о кредите можно попрощаться.
Смета расходов
Каждая ипотечная программа предусматривает свою, особенную смету расходов для заемщика. «При этом только в Петербурге кредитными организациями предлагается несколько сотен ипотечных продуктов», - отмечает директор по Северо-Западному округу ООО «Городской Ипотечный Банк» Игорь Жигунов.
Впрочем, ориентировочный перечень расходов можно составить, не вникая в подробности. В среднем заемщик тратит не менее 1 тыс. руб. на рассмотрение заявления-анкеты, около 3–6 тыс. руб. – на оформление документов по ипотечной сделке. Хотя, нужно отдать должное - сейчас многие кредитные учреждения проводят акции по временной отмене данных комиссионных сборов.
Также заемщик оплачивает услуги оценочной компании (в среднем - 2,5 тыс. руб.), приобретает полис комплексного ипотечного страхования (его стоимость составляет в среднем 1,5–1,4% от остаточной суммы кредита в год). Аренда банковской ячейки на 15 дней обойдется примерно в 600 руб. При обращении к риэлтору придется заплатить 3–4% от суммы сделки. Если клиент решил воспользоваться услугами ипотечного брокера, к названным суммам необходимо прибавить еще около 2% от стоимости кредита.
Обязательное заверение ипотечного договора у нотариуса уже отменено законом. Теперь сами банки разрабатывают типовые формы договоров. Зато кредитору придется представить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки. Если залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке, это также придется подтвердить документально. И тоже с помощью нотариуса.
Каждый кредитор имеет определенный перечень партнеров среди оценочных и страховых компаний. По словам управляющего петербургским филиалом ЗАО «Абсолют Банк» Вадима Осипова, потенциальный клиент может выбрать только ту компанию, которая аккредитована банком. Никакой самодеятельности заемщик проявлять в данном случае не может.
Здоровье дорогого стоит
При оформлении ипотечной сделки существенная часть выплат приходится на страхование. Причем, если остальные расходы производятся единовременно, то страховой сбор взимается каждый год в течение всего срока кредита (процент начисляют на остаток ссудной задолженности). Банки, как правило, требуют страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также самого объекта залога от риска гибели и разрушения. Некоторые кредиторы также настаивают на необходимости страхования риска утраты права собственности.
Перед заключением страхового договора, клиент указывает в специальной анкете сведения о состоянии своего здоровья. Страховщик согласится продать полис только при отсутствии серьезных заболеваний: онкологических, венерических, психоневрологических и некоторых других. «Если заемщик скрыл такую информацию, а при наступлении страхового случая страховые агенты находят ее в соответствующих медицинских документах, у страховщиков имеются все основания отказать в выплате», -отмечает директор Центра страхования титула страховой компании «Русский мир» Евгений Ярыгин.
Страховой тариф также зависит и от возраста: чем старше заемщик, тем выше вознаграждение страховщика. При наступлении страхового случая возмещение в размере ссудной задолженности заемщика выплачивается банку, а разница между страховой суммой и тем, что выплачено кредитору, отдается заемщику или его наследникам.
Деньги счет любят
Формы денежных расчетов покупателя с продавцом при ипотечной сделке бывают разными. Но, в любом случае, они требуют от заемщика дополнительных затрат.
Наибольшей популярностью у населения пользуется услуга эксперт-сейфинга (аренды банковской ячейки). Потенциальный арендатор сейфа должен представить в банк ряд необходимых документов: паспорт, водительские права, военный билет, а также - заключить дополнительное соглашение об условиях допуска и изъятия содержимого арендованного индивидуального сейфа. Объясняется это тем, что в ипотечном «процессе» задействовано много участников.
Кредитная организация выступает посредником и гарантом безопасности проведения расчетов, а также обеспечивает процедуру допуска продавца и покупателя к ячейке только при соблюдении требований, оговоренных в дополнительном соглашении. В этом же документе должны быть зафиксированы условия, при которых возможен доступ к сейфу одного интересанта без присутствия другого. В соглашении необходимо очень четко расписать пункты, касающиеся изъятия денег из депозитарной ячейки продавцом после завершения всех процедур, либо покупателем – если сделка по какой-то причине не состоялась. Расчеты по ипотечной сделке, как правило, производятся с использованием сейфов именно того банка, который оформил и выдал ипотечный кредит. Если данный банк не имеет сейфохранилища, расчеты производятся в банке-партнере, с которым у данной кредитной организации заключено партнерское соглашение. Все документы представляются в банк только в оригинале. Во многих кредитных организациях оказываются услуги по пересчету денежной массы и проверке купюр на подлинность. Если клиент уже имеет открытый счет в данном банке, он может, по словам директора Управления по кредитованию физических лиц ОАО Банк «Александровский» Елены Кулык, перечислить на него денежные средства и обналичить всю сумму перед закладкой в ячейку. Также могут быть использованы системы денежных переводов Western Union и Interexpress. После оформления всех необходимых документов на аренду сейфа клиент должен получить ключ, а иногда еще в дополнение пластиковую карточку с индивидуальным PIN-кодом, который известен только ее владельцу.
Сейф или…
Общая стоимость услуги эксперт-сейфинга складывается из платы за аренду сейфа, установленной тарифами конкретного банка, платы за оформление договора и дополнительного соглашения, залога за ключ от ячейки и стоимости открытия счета для внесения этого залога. Кроме того, отдельной строкой идет оплата дополнительных услуг: проверки подлинности купюр (примерно 0,15% от проверяемой суммы), предоставления комнаты для переговоров, счетной машинки для самостоятельного пересчета денежных средств (эти услуги могут быть и бесплатными). Возможно, клиент пожелает прийти с сопровождающим лицом, не являющимся арендатором сейфа. В таком случае участник сделки обязан заявить об этом в письменном виде и оплатить присутствие данного лица отдельно.
Практически всегда плата за использование банковской камеры распределяется между всеми арендаторами ячейки в равных долях. Просрочка платежей карается штрафом, который рассчитывается в индивидуальном порядке каждым банком. Ключ от ячейки обычно до конца сделки хранится у покупателя. И до момента регистрации деньги фактически принадлежат ему.
Аккредитив?
Для расчетов по ипотечной сделке иногда используют документарный аккредитив. Так называют обязательство банка, взятое по поручению клиента, выплатить продавцу указанную в аккредитиве сумму после предоставления соответствующих условиям документов.
По мнению директора ипотечного департамента Инвестиционного банка "КИТ Финанс" Дмитрия Лазаренко, аккредитив – более надежная форма, нежели обычные безналичные взаиморасчеты и даже сейфовые ячейки. Заемщик передает в банк заявление на открытие аккредитива. Кредитная организация по поручению покупателя переводит средства на аккредитивный счет в пользу продавца в сумме, необходимой для расчетов по квартире. Тот получает от банка извещение об открытии аккредитива, в котором указаны номер счета и сумма денежных средств, зарезервированных на его имя. Также в извещении четко прописан конечный перечень документов, по предъявлении которых банк гарантирует выдачу денег: зарегистрированный договор купли-продажи квартиры и оригинал выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с указанием того, что квартира обременена ипотекой в пользу банка. После того, как продавец представит полный комплект документов, банк проверяет, соответствуют ли они условиям аккредитива, и перечисляет зарезервированную сумму на счет продавца.
В результате продавец гарантированно получает оговоренную сумму в указанный срок при соблюдении всех условий аккредитива. Покупатель же уверен, что расчет будет произведен только после представления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом обязательств. Притом, расчет с помощью документарного аккредитива порой обходится дешевле, чем использование традиционных сейфовых ячеек.
Если подсчитать все дополнительные затраты, которые возникают при совершении ипотечной сделки, может получиться сумма, равная не одной тысяче долларов. И ее желательно иметь в своем распоряжении, чтобы без задержек и помех приступить к основному делу.
