В начале 2012 года журналисты БН провели полную ревизию всех коттеджных поселков Петербурга и Ленинградской области. Это позволило нам перейти от сухих цифр к «живому» рынку, изучить его подводные течения.
Угадали!
И действительно, такой скрупулезный анализ позволил нам предугадать бурное развитие сегмента недорогих таунхаусов и, как следствие, затоваривание рынка. А также – зарождение «прослойки» недорогой, но качественной малоэтажки квартирного типа в пригородной зоне, нарастание конкуренции между качественными проектами и другие знаковые вещи.
Но загородный рынок стремительно меняется, и чтобы держать руку на пульсе, мы решили вновь с пристрастием изучить имеющееся на рынке предложение. И начали, как и обычно, с Всеволожского района, наиболее популярного у покупателей.
Прежде всего нам было интересно посмотреть, какая загородная недвижимость лучше всего продается. Поскольку в начале 2012 года мы пересчитали число свободных участков, отдельных домов, таунхаусов практически во всех коттеджных поселках (в некоторых эта информация является закрытой), то теперь, вновь проведя ревизию, выяснили, где продажи идут бодро, а где – не очень.
Участки правят бал
Итак, наше исследование показало, что активнее всего в 2012-м и первых трех кварталах 2013-го года раскупались инженерно подготовленные участки без подряда на Выборгском, Токсовском и Мурманском направлениях Всеволожского района (каждое из них связано с одной из ключевых транспортных артерий – соответственно Выборгским, Токсовским и Мурманским шоссе).
На Выборгском и Токсовском направлениях (на севере Всеволожского района) востребованы в первую очередь качественные участки в интересных и перспективных местах – у озера, в лесу, но при этом не далее 15 км от КАД (например, такие поселки, как «Северная жемчужина», «Солнечное», «Белый остров» и др.). Цена, которую готов платить покупатель за такую землю, составляет в среднем 140-160 тыс. руб. за сотку. Хотя в некоторых поселках стоимость отдельных участков, с которых открываются наиболее живописные виды, доходит до 300 тыс. руб. за сотку (как, например, в поселке «Кавголовское озеро» за Токсово). И такие объекты тоже находят своих покупателей.
Вообще, фактор низкой цены перестал быть ключевым и уступил свое место фактору места. В некоторых поселках на севере Всеволожского района предлагаются качественные инженерно подготовленные участки от известных девелоперов по более низким, чем у конкурентов ценам, но сделки там почему-то происходят редко. Данный факт, по нашему мнению, можно объяснить лишь тем, что место, выбранное для реализации проекта, не находит отклика в сердцах потребителей.
Недооцененное Мурманское
Мурманское направление в целом более доступное. Хотя здесь в пределах 15 км от Кольцевой автодороги есть как элитные поселки, так и совсем дешевые участки (пустые поля под застройку), наибольшим спросом пользуются те, что находятся в средней ценовой группе – 85-140 тыс. руб. за сотку (плюс платеж 400-600 тыс. руб. за подведение инженерных коммуникаций). Места покупатели выбирают также достаточно живописные – в районе Ёксолово-Манушкино, у Коркинского озера. Среди наиболее востребованных на рынке проектов отметим поселки «Рыжики», «Дружное», «Кокосы», «ПриЛЕСный».
В перспективе, на наш взгляд, стоимость инженерно подготовленной земли на Мурманском направлении будет расти. Так, в коттеджном поселке «Лазурный» на берегу искусственного водоема в Манушкино участки первой очереди продавались по 145 тыс. руб. за сотку. После того как все они были быстро распроданы, началась реализация второй очереди проекта, где земля предлагается уже по 240 тыс. руб. за сотку.
Но, разумеется, речь идет о действительно интересных и перспективных местах. Земельная нарезка «в чистом поле» сейчас уже никого не интересует.
Таунхаусы против квартир
В 2012 году активное развитие получили еще два сегмента загородного рынка – таунхаусы и квартиры в малоэтажных комплексах. Интересно, что происходит сейчас с ними.
Прежде всего отметим, что квартирный формат, похоже, побеждает своего конкурента в лице таунхаусов. Это хорошо видно на примере двух соседних проектов, которые параллельно развиваются с 2012 года в деревне Мистолово Всеволожского района. Речь идет о поселке Mistola-Hills от компании Северный город и «Близкое» от компании «ПетроСтиль». Первый девелопер сделал ставку на квартиры, тогда как второй возводит на своем участке не только квартиры, но также и таунхаусы и коттеджи.
Предварительные итоги продаж показывают, что квартиры в малоэтажке продаются в обоих поселках достаточно активно, тогда как таунхаусы и индивидуальные дома идут к покупателям более долгим путем. Возможно, сказывается тот факт, что «ПетроСтиль» запроектировал достаточно просторные блок-секции (90-110 кв. м) и коттеджи (от 120 кв. м).
Впрочем, рано или поздно эти объекты все равно будут реализованы. Данные продаж таунхаусов во Всеволожском районе показывают, что спросом пользуются отнюдь не маленькие секции. Так, активно распродаются блок-секции площадью от 78 кв. м в малоэтажном поселке «Янино-1». В коттеджном поселке «Вартемяги парк» покупатели часто выбирают домовладения площадью 120 кв. м, хотя в продаже есть таунхаусы и по 78,6 кв. м.
Поборемся?
В том, что просторные таунхаусы в деревне Мистолово так или иначе обречены на успех, уверена компания IMD Group. Ранее специализировавшаяся на квартирном формате (нашим читателям должен быть известен ее проект «Черничная поляна» в Юкках), она сейчас начинает реализацию в Мистолово проекта таунхаусов– «Альпийская деревня». Площадь домовладений велика: от 100 до 140 кв. м. Ну что же, будем с интересом наблюдать, как станут конкурировать между собой «Близкое» и «Альпийская деревня». Последняя, кстати, может выиграть за счет более низкой цены: у «ПетроСтиля» таунхаус размером 92 кв. м стоит от 6 млн руб., а у компании IMD секция 100 кв. м предлагается за 4,3 млн.
Выходит, о создании некоей усредненной ценовой карты на загородном рынке, похоже, надо забыть навсегда. Так, недалеко от Мистолово, в деревне Энколово недавно началась реализация пафосного проекта «Ламбери», где застройщик планирует продавать коттеджи по очень высоким ценам. За дом площадью 250 кв. м на 11 сотках земли просят 24,8 млн руб. Вот такой сосед у, в общем-то, скромной мистоловской малоэтажки.
Впрочем, мы отвлеклись. Соотнося формат таунхаусов и квартир в малоэтажке, нужно признать: темпы продаж первых на сегодняшний день гораздо ниже. Поэтому в ближайшие годы, по нашим ощущениям, на рынок чаще будут выходить все-таки пригородные квартиры.
Сторонники минимализма
Кстати, в последнее время застройщики много экспериментировали с габаритами жилья в малоэтажных комплексах. Были даже попытки внедрить на рынок квартиры-студии от 17 кв. м, но в итоге, как мы и были уверены, большинство девелоперов пришли к выводу, что минимальная планка для загородных квартир – 30-32 кв. м (именно от этой цифры сейчас чаще всего отталкиваются строители).
Между тем, как выяснилось, эпоха экспериментов еще не закончилась. Так, недавно компания Villa Development начала предварительное бронирование квартир в малоэтажном жилом комплексе VillaHills в поселке Бугры Всеволожского района. Здесь предлагаются скромные по площади студии от 21 кв. м, а также новый любопытный формат двухкомнатных «евростудий» площадью от 43 кв. м. Цены на квартиры в VillaHills начинаются от 1 млн руб. Ну что же, если застройщику удастся создать при таком уровне цен действительно качественный продукт, высокий спрос, наверное, обеспечен.
Коттеджные вопросы
Итак, во Всеволожском районе на пике спроса сегодня качественные земельные участки без подряда, а также квартиры в малоэтажных комплексах. Таунхаусы хоть и остаются достаточно востребованным товаром, распродаются не так быстро. Что же касается коттеджей, то в этом сегменте ситуация вообще непростая. Особенно в поселках, где предлагаются дома бизнес-класса, по цене от 10 млн руб. и выше. Во многих таких проектах за последние полтора года не было ни одной сделки. Притом что речь идет о достаточно интересных поселках с внятной концепцией.
Спрос на коттеджи высокой ценовой группы настолько в последние годы «просел», что зачастую девелоперы отдают готовые коттеджи «за бесценок» (по меркам бизнес-класса). Так, в районе Медного озера Parabola Group сейчас предлагает последний коттедж в своем клубном поселке всего за 7,9 млн руб. – при внушительной площади дома – 220 кв. м.
Если в ближайшее время на рынке и будут появляться коттеджи на продажу, то, вероятнее всего, это будут недорогие дома (до 4-5 млн руб.) средних площадей. Как нам кажется, на сегодняшний день это именно тот формат коттеджей, который нужен рынку.
Проанализировав состояние рынка Всеволожского района, в следующих статьях мы обратимся к южным направлениям Ленинградской области – Гатчинскому и Ломоносовскому районам. Следите за публикациями!
