– Михаил Анатольевич, прежде всего, позвольте поздравить вас с юбилеем и пожелать дальнейших успехов в бизнесе! (12 сентября гендиректору ЦДС исполнилось 40 лет. – ред.)
– Большое спасибо!
– Теперь разрешите перейти к «трудовым будням», а именно к новым проектам, которые ЦДС собирается выводить на рынок в ближайшее время. Недавно продажи начались в ЖК «Пулковский-3». Правильно ли я понимаю, что это не последний ваш объект в этом квартале?
– Не совсем так. Именно здесь, на старом участке внутри КАД, это последний наш объект. Четвертого «Пулковского» точно не будет. Но мы собираемся застраивать достаточно большую территорию на Пулковском шоссе уже с другой, внешней стороны кольцевой автодороги.
– Не могли бы вы рассказать чуть подробнее об этом проекте?
– Это участок площадью около 26 га. Сейчас мы разрабатываем проект планировки территории, готов он будет в течение года. Стройку начнем, скорее всего, будущим летом. Планируем возводить дома сегмента «масс-маркет» высотой до 50 м, то есть это тот же самый формат, что и в случае со всеми тремя «Пулковскими». Всего собираемся построить около 300 тыс. кв. м жилья.
– Кстати, по поводу «Пулковского-2» – почему он так долго строится?
– Там была довольно сложная ситуация с выносом сетей Ленэнерго. К сожалению, работы должна была выполнять энергетическая компания, мы не имели возможности делать это сами. В результате процесс затянулся на полтора года.
Срок сдачи сейчас определен первым кварталом 2015 года – объект все-таки внушительный по размерам.
– Строительство еще одной высотки прямо перед окнами стало для многих дольщиков «Пулковского» (а некоторые из них уже стали собственниками квартир) неприятным сюрпризом...
– Не следует излишне драматизировать ситуацию, так как новый дом будет загораживать не весь «Пулковский», а только небольшую его часть. А что касается «сюрприза», то мы изначально планировали построить на этом участке именно два корпуса и паркинг. Никто никакой информации от дольщиков не прятал.
– Ваша компания известна как застройщик в сегменте «масс-маркет». Но у вас есть и два необычных проекта – коттеджный поселок «Кантеле» и жилой комплекс премиального класса «Золотой век». Насколько удачен оказался этот опыт?
– Это были точечные объекты. Как проекты они интересные, а вот с точки зрения коммерческой составляющей – не очень. Конечно, гораздо выгоднее строить жилье массового сегмента.
– То есть ЦДС ничем подобным заниматься уже не будет?
– Я бы так говорить не стал. Все равно ведь загородные таунхаусы и дорогие квартиры нельзя строить в большом количестве. Это всегда будут отдельные небольшие проекты. Может, еще что-то и будет, но сейчас об этом говорить сложно.
– У компании «ЮИТ» недавно появился интересный проект – «Смольный проспект», где на рынок выводятся реконструированные квартиры в старом фонде. Вы о подобном не задумывались?
– Согласен, проект очень интересный и мы тоже вполне могли бы сделать что-то подобное. Но наши желания, к сожалению, не всегда совпадают с возможностями. Ведь рынок предложения земельных пятен очень специфический. Фактически его нет совсем. Не бывает, чтобы компания пришла на рынок, выбрала место и начала строить. Для того чтобы территория начала застраиваться, нужно совпадение целого ряда факторов. Именно так произошло в Мурино и Кудрово. Там был большой объем предложения земли да к тому же хорошая локация, недалеко от метро. А в Петербурге выбирать попросту не из чего.
– Видимо, из-за этого стоимость земли на последних торгах была просто заоблачной? Нагрузка на квадратный метр жилья, по подсчетам участников рынка, была 18 тыс. руб. при норме 12-13 тысяч.
– Так ведь нет никакой нормы, поскольку, как я уже говорил, нет самого рынка. Есть лишь примерная оценка, сколько должна составлять земельная нагрузка на «квадрат» жилья, чтобы оно в итоге могло вписываться в тот или иной класс жилого комплекса. Но разумность покупки каждый застройщик определяет для себя сам. В тех торгах мы не участвовали, во-первых, потому что у нас рядом уже есть участок, а во-вторых, можно было предсказать, что цена на землю будет слишком высокой. Так и оказалось. Все-таки 18 тыс. руб. на «квадрат» жилья – по-моему, это дорого.
– А у вашей компании какова верхняя планка?
– Назвать конкретную цифру довольно сложно. Мы не знаем, сколько нужно закладывать в проект социальных объектов. Раньше таких затрат вообще не было, все строил город. А теперь у застройщика появляются дополнительные расходы, увеличивается себестоимость, но на сколько конкретно – непонятно. Идет ли речь только о детском садике или еще о поликлинике и школе, а то и строительстве дороги? Этого заранее никто нам не говорит. А потому даже если земельная нагрузка на метр составляет 5 тыс. руб., то это вовсе не означает, что в объект потом не придется дополнительно инвестировать миллионы – на социальную инфраструктуру. И наоборот, высокая цена на землю может компенсироваться тем, что на ней ничего, кроме жилья, строить не требуется.
– К увеличению стоимости земли, очевидно, приводит новая политика Смольного, когда с торгов продаются только небольшие участки, а не крупные лоты, как раньше…
– Как раз очень желательно, чтобы продавалось больше пятен среднего размера, чтобы появлялось большее количество средних компаний, которые сейчас из города уходят. Рынок монополизируется, и это плохо для всех, в том числе для крупных застройщиков и для города. Без большого числа средних компаний нет настоящего рынка. А их не будет до тех пор, пока нет соответствующих участков под строительство. Значит, нужно и дальше увеличивать количество торгов.
– Уходят с рынка не только средние компании, но и довольно крупные. Например, «ВТБ девелопмент». Разве это не знаковый уход для Петербурга?
– Нет, не сказал бы. Во-первых, это не классический застройщик. Во-вторых, для ВТБ это вообще непрофильный актив. К тому же на любом рынке, в том числе самом развитом, постоянно идет ротация – кто-то приходит, кто-то уходит.
– Кстати, свои активы этот девелопер явно будет продавать. В том числе и обширный участок на Волхонском шоссе.
– Да, это интересная территория. Мы тоже к ней присматриваемся.
– Эксперты говорят, что цены на «первичке» могут скоро обогнать показатели вторичного рынка. Для вашей компании это хорошо?
– А нам, в общем-то, все равно. Ведь не мы эти цены формируем, и нам с любыми придется мириться. Текущее положение вещей меня вполне устраивает: цены растут в пределах инфляции (до 10%), объем продаж весь последний год был стабильным. А «вторичкой» мы не занимаемся…
– Конкуренция, ввиду увеличения количества объектов на рынке строящегося жилья, растет. Вы это на себе почувствовали?
– Конечно. Но не сказал бы, что теперь мы лезем вон из кожи. Приходится делать такие «классические» вещи, которые увеличивают конкурентное преимущество. Например, мы развиваем наш формат «БК-Стандарт», включили в стоимость жилья остекление балконов и лоджий. И, кстати, продолжаем думать, что еще можно включить в стоимость «квадрата», разумеется, в рамках разумного.
Кроме того, приходится больше внимания уделять срокам и качеству. С этого года на некоторых объектах мы перешли на работу в три смены, теперь в месяц возводим по два-три этажа. Сдаем жилье не очередями, а целыми комплексами. Так, в Кудрово мы строим одновременно восемь корпусов. Демонстрирует большие успехи наш отдел контроля качества: в начале сентября ввели в строй автоматизированную систему контроля в том же Кудрово. В общем, подтверждается банальная истина – здоровая конкуренция должна двигать бизнес вперед. Именно так сейчас и происходит.
