Прошедшее лето было непростым для девелоперов и застройщиков загородного рынка. Согласно данным информационного обмена (36 компаний и частных застройщиков, реализующих в общей сложности 91 проект), в июне-августе 2013 года было подписано на 37% меньше сделок, чем за лето прошлого года.
Такой расклад
По словам руководителя Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского, наибольшим спросом пользовались в летние месяцы участки без обязательного подряда. На их долю пришлось 51% спроса, 42% сделок были совершены в сегменте таунхаусов, дуплексов и других видов сблокированного жилья. Доля коттеджей и участков с подрядом в общей структуре совершенных сделок составила всего 7%.
На фоне общего сокращения числа сделок, сама по себе структура спроса в целом ожидаема. Про популярность такого формата, как участки без подряда, мы уже писали не раз. Низкий спрос на готовые коттеджи и земельные участки с обязательным подрядом уже тоже давно стал притчей во языцех.
Признаки жизни
Особое внимание хочется обратить на таунхаусы эконом-класса. В 2011 году и первой половине 2012-го такой товар пользовался бешеным спросом, что дало повод целому ряду девелоперов сделать ставку на активное развитие данного сегмента. Со второй половины 2012 года спрос на недорогие блок-секции начал стремительно падать, на рынке возобладали совсем иные настроения. Многие стали говорить, что таунхаусный формат исчерпал себя и на нем пора ставить крест.
Однако это лето доказало, что не все потеряно. За три летних месяца участники информационного обмена заключили 187 сделок с таунхаусами. Конечно, по сравнению с пиком активности по таунхаусам (второй квартал 2012 года, когда было реализовано 276 секций) это немного. Но если мы вспомним, что в первом квартале 2013 года было продано чуть больше 100 секций, то летние показатели покажутся очень даже неплохими – возможно, даже свидетельствующими о некоем реванше сблокированного жилья.
Правда, по нашему мнению, серьезная активизация спроса на таунхаусы возможна лишь в том случае, если повысится качество таких объектов: то есть девелоперы будут выбирать более удобные места для застройки, откажутся от мега-проектов в пользу небольших уютных поселков, больше внимания будут уделять качеству архитектуры. Ведь сегодня зачастую проекты таунхаусов представляют собой «ту же многоэтажку, только в плоскости», как заметил один из аналитиков загородного рынка.
А в том, что петербуржцы соскучились по качественной малоэтажке по доступным ценам, сомневаться не приходится. Об этом говорит, в частности, высокая популярность квартир в малоэтажных комплексах, возводимых недалеко от Петербурга и сопоставимых по стоимости с квартирами в многоэтажных домах спальных районов мегаполиса. Именно с комфортным загородным жильем квартирного типа придется конкурировать таунхаусам в ближайшие годы.
Коттеджи готовы вернуться
Хотя, судя по статистике Бюро аналитики по рынку недвижимости, готовые дома нынче не в почете, некоторые участники рынка уверены – в ближайшем будущем спрос на такие объекты должен вырасти.
«Мы отмечаем новую любопытную тенденцию – покупателям стали интересны готовые дома в средней ценовой категории. Но чтобы это превратилось в яркий тренд, нужно время и проекты с принципиально новым качественным предложением», – отмечает Дмитрий Майоров, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».
Как рассказала генеральный директор компании «ПетроЗемПроект» Елена Машедо, этим летом был зафиксирован рост цен на городскую недвижимость. Сегодня квартиры бизнес-класса в мегаполисе стоят, по ее словам, около 100 тыс. руб. за кв. м. «На загородном же рынке цены стоят (или даже снижаются) и это делает коттеджи более привлекательными для покупателей. Стоимость квадратного метра в коттеджах бизнес-класса в настоящий момент составляет 50-90 тыс. руб. за кв. м», – говорит эксперт.
Елена Машедо также отметила, что количество просмотров домов в их проекте «Петергоф Сити» увеличилось этим летом. Осенью она ожидает серьезной активизации покупателей. Вместе с тем эксперт отмечает: спрос на коттеджи (по-прежнему) весьма неустойчивый и трудно прогнозируемый. Коттеджи продавать в разы сложнее, чем участки.
Здравый смысл
И тут, опять же, на первый план выходит вопрос цены и качества. «Конкуренция среди девелоперов сейчас очень жесткая, и период игры на снижение уже миновал – за последнее время на рынок не вышел ни один коттеджный поселок с революционно низкими ценами. Это значит, что порог рентабельности уже достигнут, – говорит Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент». – Следующий шаг в борьбе за покупателя – повышение качества продукта. Поэтому в ближайшем будущем адекватно оцененные дома из качественных материалов с продуманной планировкой будут пользоваться уверенным спросом у покупателей. Таким образом, на рынке складывается благоприятная ситуация, которая в будущем приведет к росту спроса на готовые дома».
Здесь нужно, правда, заметить, что серьезный качественный скачок на загородном рынке будет возможен только в том случае, если сюда придет больше профессиональных девелоперских компаний, имеющих солидный опыт строительства и хорошую материально-техническую базу. Пока же реализацией коттеджных поселков нередко занимаются непрофессионалы, в свое время задешево купившие земельный массив и теперь старающиеся развивать проект по мере поступления средств от покупателей.
Хочется надеяться, что в следующие год-два на загородном рынке возрастет количество серьезных игроков, нацеленных на ответственную и долговременную работу.
Купить до зимы
А пока сегмент готовых коттеджей копит силы, бал правят участки без подряда. В ближайшие месяцы, как считают игроки загородного рынка, спрос на них повысится. «Осенью – после летнего затишья – заметно активизируются просмотры земли. Покупатели стараются заключить сделки до того, как выпадет снег», – говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «СТИНКОМ». Кроме того, она отмечает, что в последнее время повышенной популярностью пользуется зимняя сборка домов. Люди стремятся построить коттедж зимой, чтобы отдыхать в нем летом. Тем более что зима – хороший сезон для строительства, особенно из дерева – клееного, профилированного бруса, деревянного кирпича.
Как мы уже писали, зима в принципе не является препятствием для просмотра и приобретения земельного участка. В нормально развивающихся коттеджных поселках дороги всегда чистые и доступные для проезда. Причем это касается не только тех проектов, которые расположены в 10-15 км от города, но и более удаленных дачных поселков. И, тем не менее, факт остается фактом: по чисто психологическим причинам покупатели стремятся закрыть вопрос с покупкой участка до поздней осени. Поэтому в конце сентября и октябре нас, действительно, может ожидать активизация спроса на землю.
