За какие ипотечные продукты голосуют рублем россияне

Главным критерием при выборе ипотечного продукта для будущего заемщика оказывается конечная стоимость займа. И частным банкам приходится прилагать максимум усилий, чтобы сохранять позиции в конкурентной борьбе с госбанками.

Где искать фаворитов
Потенциальному заемщику ипотеки разобраться в предложениях банков сегодня легче, чем пару лет назад. Прежде названная в договоре цифра обычно оказывалась существенно ниже реальных платежей, поскольку заемщика обкладывали «данью», состоящей из различных комиссий.

Но кредиторы постепенно уменьшили свои аппетиты. «У основных игроков ипотечного рынка комиссии полностью, конечно, не исчезли, но их количество значительно сократилось», – говорит ведущий специалист департамента ипотеки «НДВ СПб» Вадим Юсупов.

Эксперт отмечает, что ипотечное кредитование становится более прозрачным год от года. «В кредитных договорах уже не пишут важные условия где-то в конце мелким шрифтом. Такая маскировка характерна скорее для сегмента потребкредитов, а не ипотеки».

Согласно же оценкам Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), средневзвешенная ставка ипотечных кредитов в рублях по итогам семи месяцев 2013 года была близка к 12,7%. Более поздних оценок АИЖК пока не публиковалось, но можно ожидать, что по итогам третьего квартала ставка снизится на 0,2-0,3 процентных пункта (п.п.).

Впрочем, каждый потенциальный заемщик, начиная знакомиться с предложениями кредиторов, надеется взять кредит со ставкой ниже среднестатистической. Соответственно, одни ипотечные продукты в линейках банков пользуются повышенным спросом, а другие остаются невостребованными.

Именно наиболее популярные продукты приносят банкам максимум продаж и позволяют занимать высокие места в рейтингах (см. таблицу).

В то же время, как констатирует заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина, сегодня главной площадкой конкурентной борьбы между банками за ипотечного заемщика стал первичный рынок недвижимости. Преимущественно за счет успехов на «первичке» ведущие игроки российского рынка наращивают объемы ипотечных портфелей

На примере Петербурга
Возьмем в качестве примера рынок первичной недвижимости Петербурга. Здесь первые два места в рейтинге лидеров с переменным успехом делят Сбербанк и ВТБ24, а на третьем находится банк «Санкт-Петербург».

И, по словам руководителя группы по работе с ипотекой бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Кузнецовой, обычно покупки в новостройках компании происходят с привлечением ипотечного кредитования одного из этих трех банков.

Со своей стороны представители банков-лидеров рассказывают, что на первичном рынке заемщики предпочитают выбирать следующие программы. Директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадий Бочарников сообщает, что более 20% выдаваемых в Петербурге банком кредитов приходится на продукт «12-12-12» (единая ставка – 12% годовых в рублях на срок до 12 лет, первоначальный взнос – минимум 12% от стоимости жилья).

Параллельно более 25% кредитов Сбербанком выдается по продукту «Молодая семья», предусматривающему приобретение готового жилья, включая квартиры в завершенных новостройках. Доля первичного рынка в портфеле жилищных кредитов банка по итогам восьми месяцев текущего года в Петербурге приблизилась к 40%.

Заместитель управляющего петербургским филиалом ВТБ24 Максим Никулин продуктами-фаворитами называет программы «Победа над формальностями» и «Ипотека с государственной поддержкой». На них суммарно приходится порядка 75% ипотечного портфеля. При этом на первичный рынок от общего объема выдаваемых банком жилищных кредитов приходится 60%.

Кстати, конкурентное противостояние между Сбербанком и ВТБ24 выходит на следующий виток. В этом месяце ВТБ24 запустил программу, в рамках которой заемщики могут оформить ипотечные кредиты на покупку квартир в строящих домах по ставке в 11,5% годовых сроком на семь лет, по ставке 12% годовых сроком от семи до 15 лет и по ставке в 12,25% годовых сроком от 15 до 30 лет. То есть, по сути, аналог продукта «12-12-12».

«Только за первую неделю сентября мы получили в рамках данной маркетинговой программы свыше 550 заявок на ипотечные кредиты, тогда как, например, этим летом в рамках всех ипотечных программ ежемесячно выдавали в городе около 800 кредитов», – заявляет вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе.

Наконец, начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев сообщает, что около 40% кредитов его банк выдает по программе «Ипотека по паспорту» («первичка», первый взнос не менее 35%, ставка от 12,25%, упрощенный до минимума пакет предоставляемых документов).

В общем, подытоживает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова, на петербургском рынке новостроек у потенциальных заемщиков жилищных кредитов наибольшей популярностью пользуются программы с сокращенным списком запрашиваемых документов. Это «Победа над формальностями» и «Ипотека по паспорту». Программами же Сбербанка, по ее словам, обычно пользуются участники зарплатных проектов банка, поскольку при выдаче ипотеки таким заемщикам также запрашивается сокращенное число документов.

Для справки – количество участников зарплатных проектов Северо-Западного банка Сбербанка России достигло 1 733 тысяч человек – по Северо-Западу и 711 тысяч – по Петербургу.

Дело государственной важности
При рассмотрении предложений лидеров отмечается следующая деталь. Более привлекательные с финансовой точки зрения предложения обычно делают банки с участием госкапитала. Вероятно, за счет упрощенного доступа к финансированию.

Как признает генеральный директор компании ООО «Русипотека» Альберт Ипполитов, среди двадцати ведущих банков на ипотечном рынке, присутствуют шесть банков с государственным участием. Это Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, Связь-Банк, Транскредитбанк, а также Банк Москвы, вернувшийся на рынок после непродолжительного перерыва. На их долю приходится 385,5 млрд выданных ипотечных кредитов, что составляет 71%. По итогам 2012 года этот показатель был 66,4%.

«Вызывает озабоченность, что за пределами первой двадцатки около половины банков снизили свои показатели, – уточняет эксперт. – Это говорит о том, что происходит «выдавливание» небольших региональных банков с рынка».

Правда, высокое место в рейтинге банка «Санкт-Петербург» свидетельствует, что при определенной сноровке можно конкурировать почти на равных и с госбанками.

Так, одни игроки, сами не являясь аффинированными с государством структурами, предлагают интересные рынку продукты за счет работы в социальных госпрограммах. Как, например, сообщает БН начальник отдела розничного бизнеса петербургского филиала Ханты-Мансийского банка Евгения Хафизова, 60% их портфеля занимает ипотека с господдержкой. То есть кредиты, выдаваемые в рамках продленной «Программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах».

Другие банки делают ставку на нишевые продукты. В частности, поскольку большинство россиян гасит кредиты досрочно, ряд игроков разрабатывает для таких заемщиков специализированные программы. Например, по словам директора по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексея Главатских, в его банке повышенным спросом пользуется программа «Экономный 5» с переменной процентной ставкой: первые пять лет ставка фиксированная, в дальнейшем – плавающая. «Программа занимает порядка 25% в общем объеме продаж, предназначена для тех, кто планирует досрочное погашение в ближайшее время», – говорит специалист.

Со своей стороны региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова сообщает, что почти все выдаваемые банком кредиты идут по программе «Назначь свою ставку». И 20% клиентов выбирают опцию «Ультра» (разовая выплата 4% от займа и постоянное снижение ставки на 1,5 п.п.). «Эта программа подходит тем заемщикам, которые не планируют погасить кредит в течение четырех-пяти лет, – рассказывает специалист. – Например, если взять средний по банку срок кредита 15 лет, то окупаемость такого платежа будет 40 месяцев (чуть более трех лет), если добавить к окупаемости инфляцию, то выгода наступит еще раньше».

Директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев:
– К ипотечным программам-лидерам можно в первую очередь отнести программу «Военная ипотека», ее доля в нашем портфеле составляет более 40%. Мы традиционно уделяем большое внимание реализации государственных программ по поддержке работников предприятий бюджетной сферы и военнослужащих.

Также значительный объем в нашем ипотечном портфеле занимает ипотечная программа «Твоя ипотека», доля которой составляет около 30% в портфеле. Эту программу можно назвать классической.

Приемы выживания
Если говорить о банках, не входящих в первую тройку, то нужно учитывать, что каждый, работающий на розничном рынке банк использовал и использует собственную методику привлечения постоянных клиентов.

Кто-то, как Сбербанк, делает ставку на зарплатные проекты, кто-то вербует сторонников льготами по кредитным пластиковым картам. «Для входа на петербургский розничный рынок мы использовали интересные предложения по автокредитованию, – рассказывает управляющий Санкт-Петербургским филиалом ЮниКредит Банка Светлана Ставицкая, – и часть наших постоянных клиентов, это петербуржцы, которым мы помогали купить автомобиль».

Естественно, постоянные клиенты предпочитают кредитоваться в своих банках, благо, для «своих» существуют скидки, делающие обычные ипотечные программы конкурентоспособными. Обычно 1-1,5 п.п.

«Наибольшим спросом у нас пользуется программа “Классический ипотечный кредит” на покупку квартиры под залог приобретаемой недвижимости. Доля таких кредитов в ипотечном портфеле банка составляет порядка 65%», – в частности сообщает БН начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирина Ступаева. «У нас самой популярной является программа для вторичного рынка “Стандарт” – 90% портфеля», – говорит руководитель ипотечного центра филиала по СПб Абсолют Банка Екатерина Базилевская.

Также следует учитывать, что привлекательные скидочные программы могут появляться при заключении индивидуальных договоров между банком и застройщиком, или между банком и агентством недвижимости.

Как, например, рассказывает Ольга Кузнецова, сегодня строящиеся объекты «эконом-класса» компании аккредитованы в 13 банках. И часть банков согласилась на особые условия. Так, банк «Санкт-Петербург» по новостройкам ЛСР готов на снижение первоначального взноса до 10% и соглашается на отсутствие страхования жизни, а Райфайзенбанк не увеличивает ставку на инвестиционный период.

«Банк предлагает хорошее условия кредитования на объекты ведущих застройщиков Санкт-Петербурга – ГК Setl Group, ГК “ЛСР”, ГК “Город”, – в свою очередь отмечает управляющий Северо-Западным филиалом ОАО ‘МТС-Банк” Дмитрий Григорович. – Ежедневно к нам поступает около десяти заявок от компаний-партнеров».

Резюме
В данном тексте мы рассмотрели программы, наиболее популярные у петербуржцев. Но от региона к региону программы банков не отличаются. Поэтому все вышеизложенное будет справедливым для всех крупных городов России.

Таблица. Лидеры российского ипотечного рынка, 6 месяцев 2013 года

Источник: ООО «РУСИПОТЕКА»

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Татьяна Воронина