В Петербурге, по данным Жилищного комитета, 120 тыс. коммунальных квартир. Правда, нередко приводятся иные цифры: 140 или 150 тыс., но это в любом случае мировой рекорд. Свыше 40% коммуналок расположены в центре, остальные – в спальных районах. Кризис института брака обеспечивает появление коммунальных квартир даже в недавно построенных домах.
В среднем, вероятность расселения выше у тех, что в центре. Все зависит от места и окружения, которые определяют инвестиционную привлекательность квартиры. Примерно половина помещений из расселяемых в центре, предназначена под коммерческое использование – офис, магазин, мини-отель. Остальные – под жилье.
Коммуналкам в спальных районах никто не рисует радужных перспектив.
Говорить о массовости расселений не приходится. Новой волны исхода из общих ульев в личные гнезда можно ждать только при условии активной помощи властей. Без нее неспешный ныне процесс переселения петербуржцев в отдельное жилье никогда не доберется до Троицкого поля. «Рынок» расселит не все, в этом убеждены риэлторы и аналитики.
Надежды на казну
В поле прямых действий городской администрации попадают коммуналки в ветхих и аварийных домах. Программа их расселения рассчитана на срок до 2010 года. В адресный перечень домов под снос на 2007 год попали 69 многоквартирных домов и 5 общежитий. (Районные власти в конце 2006 года представили список из 277 домов и 10 общежитий).
Косвенно на активизацию расселений влияет реконструкция инженерных сетей и благоустройство дворов. Прихорашивают дворы как за счет казны, так и собственными силами жильцов. Явление назвали стихийным девелопментом. Владельцы расселенных квартир закрывают вход во двор воротами, сажают пару кустов и вскапывают клумбу. Окна в этот двор перестают быть изъяном для другой коммуналки, она расселяется. Дальше – цепная реакция.
Быстро и однозначно, благодаря администрации, определилась судьба коммуналок в пешеходных зонах – на 6-й линии Васильевского, на Малых Садовой и Конюшенной, на Манежной пл. Отказ от программы создания новых пешеходных зон означает, что ярких очагов коммунальных преобразований в центре не будет.
Медленный огонь поддерживается благоустройством дворов и спросом любителей антикварного жилья в центре.
Некоторую помощь от городских властей в виде субсидий на часть стоимости жилья получают очередники или молодые семьи (для них действуют специальные городские программы). Сейчас, как отмечает директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость» Юрий Воробьев, расселение с использованием субсидий из бюджета для очередников перешло из разряда экзотики в категорию редкостей. И если раньше субсидианты могли вложить в новое жилье для своей семьи $5-6 тыс. бюджетной помощи, то сегодня размер субсидий достигает $30 тыс. (а иногда и более).
Справедливость ни при чем
Риэлторы характеризуют активность процесса расселений как стабильную. Руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев уточняет: стабильность сохраняется на очень низком уровне. Безусловно, прекращение ценового галопа сыграло на пользу расселениям. Весной-летом прошлого года определенный в начале сделки бюджет трещал по швам уже через неделю, и покупатель отказывался от расселения. Успокоившись, цены позволили планировать длинные цепочки, и процесс снова пошел своим тихим ходом.
Причин неспешности множество: и завышенные требования жильцов, которые, живя в третьем дворе, ориентируются на цены в фасадной части. Или просто хотят по максимуму использовать подвернувшегося покупателя. Выросла и разница между ценой комнаты и однокомнатной квартиры (год назад она составляла $30 тыс. Сегодня – уже $60 тыс.)
Разница между средней ценой предложения жилья в центре и в спальных районах по формальным подсчетам не обеспечивает приемлемую экономику процесса. По данным руководитель информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашева, расселение не всегда означает переезд всех жильцов в отдельные квартиры, иногда комната меняется на лучшую или на две. Но риэлторы считают экономику так: съемщики умножаются на цену однокомнатной квартиры плюс 10% комиссионных. Устраивает инвестора цена – сделка состоится. На нет и суда нет. (Инвестор в данном случае - тот, кто готов приобрести всю квартиру целиком, а не тот, кто планирует «выход в деньги» по окончании срока окупаемости проекта).
Исполнительный директор АН «Русский дом» Алексей Слокотович говорит, что удовлетворение запросов жильцов - единственный способ успешно завершить сделку. Соображения справедливой цены или сравнение со средними ценами в районе не работают. И если рынок не предлагает аналогичных объектов без необходимости договариваться с несколькими собственниками, покупатель вынужден вписываться в переговоры с обитателями коммуналки.
Спрос, который стоит денег
Резерв видовых, выходящих окнами на большую воду объектов, уже исчерпан. Тем не менее, даже в «золотом треугольнике», на Дворцовой набережной остаются нерасселенные коммуналки. Они, как правило, обременены непоправимыми юридическими сложностями (риски оспаривания предыдущих сделок, невозможность приватизации и пр.)
В парадном Петербурге инвесторам интересны и квартиры, на три двора удаленные от фасадов (парадный центр – это «золотой треугольник», Невский проспект с прилегающими улицами, Таврическая и Фурштатская улицы, пешеходные зоны, набережные). При этом, как отмечает Алексей Слокотович, глобальная автомобилизация горожан привела к тому, что квартира окнами во двор-колодец интересна больше, чем окнами на улицу (ту же Фурштатскую или Чайковского). Поблизости от метро «Чернышевская» во дворах остается немало коммуналок. Сейчас они стали чаще интересовать покупателей.
Под жилье наиболее востребованы квартиры из трех комнат общей площадью 100-120 кв. м, говорит Юрий Воробьев. Связываться с расселением, вкладывая в среднем $300-400 тыс., вынуждены те, кто хочет жить в центре, а средств на жилье в элитной новостройке недостает. Раз уж кому из застройщиков повезло получить участок в центре, то возводится не просто дорогое, а очень дорогое жилье. Вторичный же рынок не предлагает широкого выбора квартир по адекватной их потребительским характеристикам цене.
В итоге от покупателя коммунальной трешки на Чайковского требуется примерно три нормальные двушки в спальнике.
Расселяется Староневский проспект, Моховая улица – Соляной переулок. На Петроградской стороне зоны активности формируются рядом с Каменноостровским и Большим проспектами, Большой Пушкарской и, безусловно, на набережных. На Васильевском острове перспективы коммуналок ухудшаются по мере удаления от Стрелки.
По мнению Юрия Воробьева, на Петроградской стороне многие глухие и узкие улицы (Плуталова, Гатчинская, Подковырова и пр.) заведомо непривлекательны из-за невозможности припарковать машину. А первые этажи на таких улицах могут быть интересны разве что под заведения клубного типа.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский отмечает возросший в последнее время интерес к расселению квартир в Коломне (вокруг Театральной пл. и Никольского собора).
Центральная коммерция
Иногда привлекательность помещений в домах вторых-третьих дворов оказывается очень высокой из-за большого потока людей. Так сложилось с проходом на Итальянскую с Невского, 32-34, за католическим храмом Св. Екатерины.
Автолюбители, лишенные возможности парковаться на Староневском проспекте, стали использовать для парковки 2-ю Советскую. Тем самым обеспечили привлекательность домов в сквозных дворах между этими улицами. Сейчас здесь частные клиники, офисы и магазины.
Но таких стихийных зон коммерческой активности единицы, и по интенсивности расселений под магазины центр уверенно проигрывает проходным зонам в спальных районах. Там выше плотность населения, там больше мест с оживленными людскими потоками, там строятся крупные торговые комплексы, а вокруг них формируются торговые зоны, использующие синергетический эффект. В пример Дмитрий Щегельский приводит территорию вокруг станций метро «Звездная», «Приморская» и даже «Елизаровская», хрущевки на бульваре Новаторов (вокруг ТК «Французский бульвар»).
Тем не менее, на оживленных торговых магистралях центра в ход пошли и вторые этажи (на Невском и их не осталось, а на Большом пр. Петроградки процесс идет полным ходом). Юрий Воробьев считает, что тенденция ухода магазинов вверх и вглубь получит дальнейшее развитие: магазину нужен вход и одно витринное окно с магистрали. А торговая площадь может простираться хоть на три этажа вверх или вглубь дома. Правда, все упирается в вопрос, так уж ли много проходных мест, способных оправдать затраты на расселение нескольких этажей.
В качестве заведомо нерасселяемых в центре назывались дома с деревянными перекрытиями во дворах у Обводного канала и Лиговский проспект. Сергей Бобашев считает, что у Обводного шансы попасть под расселение под деловую функцию есть. У части Лиговского, удаленной от Московского вокзала их много меньше. На Лиговский и Обводный распространяется позитивный (хоть и долгосрочный) прогноз для коммуналок центра. В спальных районах есть, на что рассчитывать первым этажам в проходных зонах. У тех, что выше, надежды на выкуп соседями меньше. Самые ничтожные шансы у коммунальных хрущевок и кораблей.
Средняя цена по районам + доля предложения. Апрель 2007г.
Активность спроса
Структура спроса по районам. Апрель 2007г.
Структура спроса по цене по районам. Апрель 2007г.
