Мечты о жилье так и остаются мечтами, если найденный клиентом вариант в чем-то не устраивает кредитную организацию. Выбор жилья, отвечающего запросам покупателя и, одновременно, удовлетворяющего требованиям банка, иногда затягивается на месяцы. В отдельных случаях это приводит к тому, что часть необходимых документов устаревает. Кроме того, надо учитывать, что время, выделяемое кредитором на покупку квартиры по ипотеке, ограничено жесткими рамками.
Законные требования
Кредитные организации предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований. В первую очередь, оно должно быть ликвидным имуществом, то есть объектом, который можно реализовать на рынке в приемлемые сроки и без значительных потерь в стоимости. Особенно тяжело определить степень ликвидности объектов загородной недвижимости. Поскольку типовых объектов среди них мало, а спрос на дорогие коттеджи (таковых большинство) невысок, банки отсеивают многие найденные заемщиками варианты.
На вторичном рынке можно купить квартиру под залог уже имеющейся недвижимости, либо приобретаемого жилья. Когда в залог оформляется приобретаемое жилое помещение, оно должно в соответствии с ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принадлежать продавцу на праве собственности, иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел. Комната в коммуналке, даже приватизированная и оформленная в собственность по всем правилам, в залог, как правило, не принимается (как помещение, не имеющее отдельного санузла и кухни, то есть не обособленное в полной мере).
«В нашем городе такая программа не может получить развития, - считает генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров, - так как комнаты не рассматриваются в виде отдельных объектов недвижимости. В Петербурге регистрируются доли в праве собственности на квартиру. В свое время юристы решили, что такой механизм реализации прав граждан наиболее приемлем, а о последствиях никто не думал. В результате сегодня ипотека на комнаты невозможна в принципе, так как в этом случае нет полноценного залога недвижимости». Необходимы, по мнению г-на Назарова, изменения в действующем федеральном законодательстве. Чтобы решать проблему комплексно должны быть изменены как Гражданский кодекс, так и закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то необходимо учитывать и ряд других юридических тонкостей. Так, «старое» жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности. Передача в залог квартиры, в которой проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (ст. 37 и 38 Гражданского кодекса РФ).
Про аварийность и ликвидность
Приобретаемое с помощью ипотеки жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой в ванной комнате и на кухне. Как отмечает директор ипотечного департамента Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Дмитрий Лазаренко, снисхождение делается только в случае покупки площади во вновь построенном доме.
Многие банки не предоставляют ипотечные кредиты под залог жилых помещений в многоквартирных домах барачного или гостиничного типа, общежитиях, зданиях, построенных ранее 1957 года и имеющих менее 6 этажей. Причина все та же – низкая ликвидность подобных объектов. А в случае общежитий – статус этих зданий. Согласно ст. 74 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Здание, в котором расположена выбранная заемщиком квартира, не должно находиться в аварийном состоянии. Ведь если в период выплаты кредита с домом что-то случится, ущерб понесет не только покупатель. Существуют штрафные санкции Центробанка, применяемые к кредитным организациям в том случае, если они закрыли глаза на ветхость строения и допустили подобный прокол в своей работе. По этой же причине предъявляются достаточно жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям: здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Если перекрытия в облюбованном доме деревянные, что часто встречается в старом фонде, необходимо получить заключение строительной экспертизы.
«Большинство банков «не любит» блочные пятиэтажные хрущевки и квартиры в домах постройки XIX века без капитального ремонта, отмечает директор Центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс» Ирина Забродина. - Когда мы подбираем кредитную программу для заемщиков, учитываем не в последнюю очередь, какие требования предъявляет банк к техническому состоянию предмета залога».
В некоторых случаях от заемщика могут потребовать подтверждение, что здание, в котором приобретается квартира, не подлежит сносу в период выплаты кредита. Такие документы можно получить в проектно-инвентаризационном бюро или районной администрации.
За пропиской – в банк
По словам директора управления по кредитованию физических лиц ОАО Банк «Александровский» Елены Кулык, заемщик должен сообщить банку, кто именно намеревается проживать и быть зарегистрированным в приобретаемой за счет ипотечного кредита квартире до момента подписания договора купли-продажи. После подписания данного договора каждый случай регистрации в квартире клиент согласовывает с кредитным учреждением.
«В основном, банки идут навстречу желаниям клиента. Но не стоит забывать, что, подписывая кредитный договор, заемщик тем самым предоставляет банку право запрашивать из районных паспортно-визовых служб сведения о лицах, зарегистрированных в ипотечной квартире», - подчеркивает Елена Кулык. Их регистрация без разрешения кредитора, по словам г-жи Кулык, позволяет банку требовать полного досрочного погашения кредита заемщиком.
Приобретаемое в кредит жилье не может являться бывшей собственностью заемщика или его супруги. Нельзя купить квартиру в кредит у своих близких родственников: детей или жены.
Когда в залог идет имеющаяся недвижимость, банку необходимо знать, принадлежит ли заемщику вся квартира целиком или только доля в ней. «В основном, требования кредитных организаций таковы: клиент должен обладать полным правом собственности на квартиру. Но некоторые банки разрешают закладывать и долю с согласия третьих лиц», - говорит директор по Северо-Западному округу ООО «Городской Ипотечный Банк» Игорь Жигунов.
Риэлтор в помощь ипотеке
Чтобы учесть все нюансы приобретаемой в ипотечный кредит квартиры, желательно обратится к специалистам. Конечно, можно обойтись и без помощи агентства недвижимости. Но при этом следует учитывать, что банк дает на поиск подходящей квартиры от 90 до 120 дней, а цены за это время могут вырасти. Как считает заместитель генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергей Милютин, найти квартиру самому довольно проблематично. Лучше, по его мнению, поручить дело грамотному специалисту.
Кстати, многие кредитные организации сегодня реализуют ипотечные программы совместно с риэлторами, которые знают требования конкретного банка и могут в самые короткие сроки найти нужный вариант.
В функции агентства входят: поиск квартиры или иного жилья в соответствии, как с пожеланиями заемщика, так и с требованиями банка, а также сбор необходимых бумаг. Риэлтор предоставляет документы по квартире работнику кредитного отдела банка, уточняет параметры сделки (планируемые даты нотариата, снятия с регистрационного учета, порядок расчетов и т. п.).
Перед проведением сделки агентство недвижимости организует по согласованию с банком встречу всех сторон, на которой оговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной покупки. Эффект от сотрудничества с профессиональными агентствами – грамотно заключенный договор с продавцом, минимум временных затрат и походов по инстанциям для заемщика, безопасные взаиморасчеты. В результате квартира, соответствующая пожеланиям клиента и требованиям банка, может быть подобрана в течение месяца, а иногда и быстрее.
Важно, что риэлтор не только помогает заемщику найти жилье с необходимыми параметрами, но и во многих случаях проверяет юридическую чистоту квартиры.
«Убедиться в юридической чистоте приобретаемого жилья особенно важно, когда объект выбирается на вторичном рынке, - считает директор агентства недвижимости «Миэль-СП» Мария Сорокина - Вряд ли кого-то обрадует появление законных владельцев после нескольких лет выплат по кредиту».
Жесткие требования банков к приобретаемому на заемные средства жилью идут на пользу самому заемщику. Не будь их, многие клиенты купили бы с помощью ипотеки не вполне ликвидные квартиры, которые – в случае дефолта – невозможно было бы реализовать на рынке по той же цене и вернуть заемщику уже внесенные в банк суммы.
