Россиян, оспаривающих в судебном порядке размеры ежемесячных выплат по ипотечному кредитованию, банкиры считают «потребительскими террористами». Тем не менее судьи часто становятся на сторону истцов в двух случаях: когда граждане требуют вернуть «незаконно начисленные комиссии» и «излишне уплаченные проценты».
Комиссионный магазин
Еще три-четыре года назад банки сопровождали выдачу ипотечного кредита дополнительными сборами. Комиссии начислялись за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за погашение кредита наличными в отделении банка, за досрочное погашение и т. д. «Раньше существовало до десяти всевозможных комиссий», – пояснил 5 августа на встрече с Владимиром Путиным глава Сбербанка Герман Греф.
Впрочем, многие заемщики после получения кредита обращались в суд. В одних случаях суд становился на сторону заемщика, в других – на сторону кредитора. С ростом объемов выдачи ипотеки увеличивалось число подобных судебных разбирательств. Появилась армия специализирующихся на подобных делах адвокатов.
Но после разосланного 3 сентября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ информационного письма «Обзор судебной практики по некоторым вопросам…» суды в подобных спорах почти всегда стали принимать сторону заемщиков. То есть заемщику, чтобы возместить затраты на комиссии, стало достаточно написать исковое заявление и посетить судебные заседания.
И ведущие кредиторы постепенно очистили свои договоры от комиссий. В конце 2012 – начале 2013 года информационные ленты рябили стандартными сообщениями о том, что очередной банк, «идя навстречу пожеланиям заемщиков», от сбора комиссий отказывается.
Уточним, позиция ВАС в данном вопросе выглядит следующим образом. Банк имеет право на получение отдельного вознаграждения лишь в том случае, если оказывает клиенту самостоятельную услугу. «Условие о взимании комиссии за стандартные действия, без совершения которых банк не смог бы заключить и исполнить договор (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение ссудного, а не банковского счета), признается судом незаконным», – комментирует директор Департамента банковского регулирования Банка России Василий Поздышев.
Правда, судебные разбирательства с незаконно выплаченными комиссиями сегодня пока еще не сошли на нет. Во-первых, потому, что некоторые банки «второго эшелона», несмотря ни на что, сохранили в своих договорах комиссии за выдачу кредита.
Во-вторых, условия договора о взимании комиссий при кредитовании недействительны с момента включения их в договор, что влияет на исчисление срока исковой давности. Проще говоря, срок давности отсчитывается с момента подписания договора. Соответственно, многие из тех, кто выплачивает сегодня ипотеку, еще не потеряли по давности право обжаловать свои договоры в суде.
Пересчитывая пройденное
Параллельно около года назад стал набирать популярность другой повод судиться с банками-кредиторами. На этот раз – за «излишне уплаченные проценты».
Дело в том, что львиная доля ипотечных займов в стране гасится аннуитетными платежами – ежемесячно одинаковой суммой. Россияне же, взяв кредит на длительный срок, стараются погасить долг досрочно. «Поэтому средний срок выплаты ипотечного кредита составляет семь лет», – сообщила начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева.
Но каждый транш аннуитетного платежа включает кроме суммы долга сумму начисленных банком процентов. И банк рассчитывает выплаты так, чтобы в первые годы возвращались в основном проценты, а выплаты по «телу» кредита откладывались на потом.
И, как отметил в одной из публикаций начальник Управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко, если кредит возвращается досрочно, в состав уже уплаченных платежей попадают проценты за периоды, в которых пользование деньгами еще не осуществлялось.
Поясним на примере. Допустим, по ипотечному кредиту без первоначального взноса на сумму 2 млн руб. на срок 20 лет по ставке 16% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму около 4,7 млн руб. При получении этого кредита на семь лет заемщик заплатил бы по процентам немногим более 1,3 млн руб. Но если он подписывает аннуитетный договор на 20 лет, банк будет засчитывать преимущественную часть ежемесячных выплат в счет именно 4,7 млн руб., независимо от реальных сроков погашения займа.
Правда, дело об «излишне уплаченных процентах» выиграть труднее, чем дело о незаконно начисленной комиссии.
С другой стороны, и число заемщиков, которые после досрочного погашения кредита могут судиться с банком, гораздо больше. И продолжает расти вместе с увеличением объемов ипотечного кредитования.
Соответственно, можно было бы прогнозировать, что по мере распространения финансовой грамотности иски об «излишне уплаченных процентах» буквально завалят суды.
Однако банковское лобби не сидит сложа руки. И уже в следующем году российские заемщики могут потерять оба рычага судебного давления на банки.
Сроки поджимают
Согласно поручению президента Владимира Путина закон «О потребительском кредитовании» должен быть принят до 15 декабря нынешнего года.
За доработку законопроекта после первого чтения отвечает Минфин. В настоящее время документ готовится ко второму чтению и, по отзывам экспертов, скорее нацелен защищать права заемщиков, чем кредиторов.
В частности, как отмечает юрист Центра правовых технологий «ЮРКОМ» Елена Сучкова, после принятия законопроекта заемщик сможет требовать с кредитной организации достоверную и полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата суммы займа до момента заключения с ним договора. То есть, кроме прочего, информацию обо всех скрытых платежах и комиссиях.
При этом отдельную главу закона предполагается посвятить ипотечным кредитам. Впрочем, предусмотренное действующим законом «Об ипотеке» регулирование залога недвижимости сохранится. Проще говоря, оба закона будут «работать» параллельно.
И, в отличие от заемщиков потребкредитов, ипотечные должники с принятием нового закона окажутся в невыгодном положении.
Например, как поясняет первый зампред Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы Оксана Дмитриева, согласно предложенным ко второму чтению поправкам планируется лишить ипотечных заемщиков возможности в любой момент досрочно погасить ссуду. Может быть введен соответствующий мораторий либо законодательно разрешена комиссия за досрочное погашение кредита.
Таким образом, досрочно погашать кредит можно будет лишь через некий законодательно установленный срок. И пока этот срок не закончится, заемщик будет платить указанные в договоре проценты.
А впоследствии вернуть выплаты через суд уже не получится – их начисление будет проводиться в соответствии с новым законом «О потребительском кредитовании».
Игра в прятки
Подающих иски в суды заемщиков, как подсказывает партнер по юридической справочной службе Antibanki.com Иван Гавриленко, банкиры считают «потребительскими террористами». Кредиторам неважно, хотят истцы вернуть часть процентов или расходы на комиссии.
Тем временем и пресловутые банковские комиссии никуда не делись. «Часть комиссий мы, конечно, переложили в ставку, но зато нет никаких претензий со стороны людей», – признался Владимиру Путину Герман Греф.
Кроме того, некоторые банки взвинтили цены на самостоятельные, сопутствующие выдаче жилищного кредита услуги. Как сообщает ведущий специалист департамента ипотеки «НДВ СПб» Вадим Юсупов, завышенной может оказаться величина комиссии за перевод средств на счет продавца, аренда сейфовых ячеек и т. п.
Выходит, прежняя – до запрета ВАС – ситуация с комиссиями была заемщикам выгодней. Подписывая договор, они автоматически получали право истребовать часть расходов по ипотеке обратно. Пользовались они этим правом или нет – другой вопрос.
Вскоре это же самое может произойти с правом на «судебный» возврат «излишне уплаченных процентов».
