Новая методика призвана воплотить в жизнь давно декларируемый властями лозунг земельной политики – арендная плата выше уровня земельного налога. Прежде всего повышение ставок аренды позволит подстегнуть выкупные процессы и сформировать земельный рынок Петербурга. Сейчас в частной собственности находится лишь около 13% всех городских земель.
Шаги реформаторов
Неэффективное использование земли – давняя головная боль властей. Озабоченность понятна: отсутствие нормального земельного рынка сдерживает экономическое развитие Петербурга, препятствует привлечению инвестиций в недвижимость. Например, земли под промышленными предприятиями, складами, объектами инженерной и транспортной инфраструктуры составляют почти 18 тыс. га. Из них 2,4 тыс. га – расположены в исторической части города и используются, по мысли чиновников, крайне неэффективно.
Формированием класса землевладельцев власти занимаются последние три года. В 2004 году администрация пошла на радикальную корректировку действующей методики определения арендной платы за землю. Для промышленных производств были отменены понижающие коэффициенты, которые сводили арендные платежи к символическим суммам. Затем земельное регулирование пошло другим путем: выкупные ставки на землю были уменьшены в три раза. Очередной новацией стал переход с 2006 года к новой системе налогообложения – на основе кадастровой стоимости земли. Город разбили на 6,5 тыс. кадастровых кварталов, каждому была назначена своя цена. В 2007 году кадастровую оценку скорректировали – с учетом 14 видов функционального использования участков. Все эти меры привели к сближению уровня арендных и налоговых ставок на землю. Завершающим аккордом земельной «симфонии» Смольного будет введение новой методики расчетов арендной платы.
Новые формулы
По словам руководителя «Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) Дмитрия Куракина, новая система арендных расчетов – более точная по сравнению с действующей. Главное новшество – введение базовой ставки арендной платы, учитывающей коммерческую привлекательность территории. Ее величина определяется по «рыночному» принципу наиболее эффективного использования данного участка. Также в методику введен коэффициент местоположения. Теперь платежи зависят от близости участка к магистралям и локальным центрам. Кроме того, методикой предусмотрена группа корректирующих коэффициентов – стимулирующих и штрафных. Например, для предприятий, подлежащих переезду из центра города, ставка может быть увеличена в три раза. Впрочем, Дмитрий Куракин подчеркивает, что пока это всего лишь инструмент. А применение его возможно лишь при условии создания официального перечня намеченных к перебазированию предприятий.
Основной «удар» новой арендной методики нацелен на промышленные территории. Увеличение платы практически не коснется банков и ряда других коммерческих учреждений. Как считают специалисты ГУИОН, нынешний уровень арендных ставок у них уже соответствует «рыночным». «В основном мы добивались превышения аренды над земельным налогом по промышленным территориям. Иногда мы были вынуждены поднимать плату значительно, чтобы достичь требуемого баланса арендных и налоговых ставок», – говорит г-н Куракин.
По расчетам ГУИОН, в результате новаций арендные отчисления в бюджет увеличатся на 25–30%. Каким повышение будет в реальности – зависит от Смольного. Сразу после вступления в силу закона о новой методике правительство Петербурга должно будет установить показатели базовых ставок и корректирующих коэффициентов. Скорее всего, закон будет принят парламентом осенью, а новый механизм расчетов заработает с 1 января 2008 года.
Охота к перемене
Уже ясно, что ряду предприятий в условиях новой земельной реформы придется несладко. И даже без применения «стимулирующих» к перебазированию коэффициентов. Например, на площадях Ленинградского металлического завода (концерн «Силовые машины») еще в 2006 году налоговые ставки были на уровне 80,61 руб./кв. м. В этом году в результате кадастрового «пересчета» они снизились до 60,15 руб./кв. м. Но даже при таком послаблении ставка аренды – вдвое ниже и составляет сейчас 29,52 руб./кв. м. Поэтому до последнего времени руководство концерна все 42 га площадей ЛМЗ в районе Свердловской наб. предпочитало арендовать у города.
«Если арендные ставки будут взвинчены до уровня налоговых или превысят их, будем избавляться от активов. Мы уже наметили к продаже здания и сооружения на участке примерно в 8 га», – говорит начальник отдела управления недвижимостью ОАО «Силовые машины» Светлана Садовникова. По ее словам, в перспективных планах у руководства и вывод мощностей ЛМЗ из центра. Правда, это чревато существенными затратами, поэтому процесс перебазирования предполагается провести постепенно, в течение десятилетнего срока.
В Смольном предполагают, что новая арендная политика подстегнет выкупные процессы и заставит промышленников избавляться от земельных излишков. Но массового исхода производств из центра не ждут. «Повышение аренды окажет определенный стимулирующий эффект на процесс вывода предприятий. Мы готовы использовать этот инструмент, но будем применять его деликатно. Ведь проблема вывода – это в первую очередь вопрос подготовки новых промзон. И нам нужно не только стимулировать переезд, но и сделать его возможным», – говорит вице-губернатор Правительства Юрий Молчанов.
