По данным маркетингового исследования, проведенного УК «Адамант», основным критерием выбора предприятия торговли для 78% горожан является близость к дому. Ассортимент товаров и услуг волнует лишь 40%. Это во многом объясняет расцвет формата «магазинов у дома», или convience store, как говорят западные консультанты по недвижимости. По определению, convience store – это небольшой магазин, расположенный вблизи жилого квартала. Он открыт 24 часа в сутки, семь дней в неделю и предлагает ограниченный ассортимент ходовых товаров повседневного спроса. Традиционно такие торговые точки находятся в спальных районах, вблизи транспортных или пешеходных потоков. Как правило, они располагаются на первых этажах жилых многоквартирных домов. Convience store как формат зародился в 1927 году в Далласе. Первый опыт принадлежит магазину фирмы Southland Ice Company, позднее переименованной в 7-Eleven. На сегодняшний день оборот сети 7-Eleven, которая включает в себя 21 тысячу магазинов в 18 странах мира, превышают $27 млрд. В Петербурге в этом формате работают такие сети, как «Квартал» и «Находка». В августе 2006 года Группа компаний «Дикси-Юнилэнд», владеющая федеральной сетью из 220 дискаунтеров «Дикси» и восьми гипермаркетов «Мегамарт», объявила о планах развивать новый для себя формат розничной торговли – магазины «шаговой доступности». До конца 2008 года компания намерена открыть 100 торговых точек в спальных районах Петербурга.
Этот формат находится в близком родстве с дискаунтерами, лидером в сегменте которых является сеть «Пятерочка», открывшая в сентябре 2006 году двухсотый универсам экономкласса. Однако магазины у дома занимают гораздо меньшие площади, а уровень цен в них выше, чем в классических дискаунтерах.
Смешались в кучу кони, люди
Между тем к шаговой доступности стремятся почти все торговые форматы – и гипермаркеты, и супермаркеты, и дискаунтеры. Типичной является ситуация, например, на пересечении пр. Просвещения и Светлановского пр., где в десятиминутной зоне пешеходной доступности действуют гипермаркет «Карусель», супермаркет «Перекресток», несколько дискаунтеров («Пятерочка», «Дикси»), «магазин у дома» «Квартал», и строится гипермаркет «О’Кей». Возможно, у покупателей микрорайона появляется широкий выбор, но вот увеличивается ли пропорционально торговый оборот с метра площади – это еще вопрос. «Действия девелоперов по концентрации в одной зоне сходных торговых форматов мотивируются не столько интересами торговли, сколько подготовкой к IPO и возможной продаже сети иностранному инвестору, – комментирует управляющий партнер «Ай Би Групп» Юрий Борисов. – Если ранее строили там, где нужно, и там, где возможно, то теперь строят там, где возможно, потому что так нужно – сети необходимо иметь определенное количество объектов в каждом регионе. Что касается анализа конкурентной ситуации в локальном окружении, то об этом думают все меньше», – заключает он.
Что, где, почем?
Формат «у дома» развивается неравномерно – где густо, а где и пусто. «На рынке наблюдается парадокс: Центральный район, казалось бы, наиболее «обделенный» продуктовыми магазинами, однако его доля в формате стритритейл – самая большая, – отмечает Евгений Галеев, директор по развитию Центрального агентства недвижимости (ЦАН). – Такая расстановка объясняется тем, что в этих районах расположены основные торговые коридоры – Большой пр. ПС, Загородный пр., Владимирский пр. и т. д.». Среди «окраинных» районов – лидеры, по данным ЦАН, Выборгский район и Приморский. Ситуация объясняется довольно просто: здесь наибольшие в городе объемы нового строительства, вводится наибольшее количество жилых домов, где уже запланированы встроенные помещения на первых этажах – небольшие продуктовые магазины, салоны красоты, стоматологические кабинеты, игровые залы, кафе и т. д.
После торговли наиболее распространенной функцией, стремящейся расположиться «у дома», является общепит. Сейчас в Петербурге работает более полутора десятков сетей предприятий быстрого обслуживания. Среди них как иностранные – McDonald’s, KFC, Pizza Hut, Subway, так и отечественные – «Теремок», «Чайная ложка», «Блин Дональт’с», «Нямбург». По оценкам аналитиков компании Becar, доля фастфуда уже достигла 33% общего количества всех городских предприятий общественного питания. Доля заведений общепита, находящихся в спальных районах города, выросла с 38% до 45%, где развивается формат «кафе у дома», имеющий небольшой круг постоянных местных посетителей.
Ресторан у дома
Не только продуктовые магазины и общепит стремятся занять позиции «в шаге от дома». По данным руководителя отдела стрит-ритейла компании Praktis CB Натальи Степановой, арендаторами, готовыми на наиболее высокие арендные ставки, выступают залы игровых автоматов. Они занимают площади от 100 кв. м, выкладывая за них до $150 за кв. м в месяц. Продуктовые сети выглядят на этом фоне гораздо скромнее, выплачивая до $30 за кв. м в месяц за площадь от 100 до 500 кв. м. В формат «у дома» вписались и рестораны, в особенности пивные. Занимая площадь от 150 до 500 кв. м, они готовы платить до $80 за кв. м в месяц. Парикмахерские, салоны красоты, медицинские центры нуждаются в площадях от 50 до 200 кв. м и выдерживают арендные ставки до $30 за кв. м в месяц. «Бизнес в основном арендует площади, поскольку предложение встроенных помещений в собственность довольно небольшое. Их скупают инвесторы уже на стадии строительства новых домов», – отмечает Наталья Степанова.
