В зависимости от различных факторов, таких как престижность местоположения, наличие коммуникаций, цены на земельные участки под коммерческую застройку варьировались в 2006 году в достаточно широком диапазоне.
Город выделил меньше участков
За 2006 год количество участков, выделенных администрацией Петербурга под проектирование и строительство различных объектов коммерческой и жилой недвижимости, значительно снизилось по сравнению с предыдущим. Если в 2005-м посредством торгов было продано порядка 280 земельных участков под строительство, то в 2006 году – только 60. И функциональное назначение земельных участков, проданных на торгах Фонда имущества в прошлом году, отличается от показателей 2005 года.
В 2006 году на торгах Фонда имущества было продано лишь несколько земельных участков под строительство производственно-складских объектов, притом – по «короткому» пакету. Цена квадратного метра такого участка варьировалась в диапазоне $11–37. Земельный участок в долгосрочную аренду уходил на торгах по цене $254 за кв. м.
Под строительство торговых объектов в минувшем году было выставлено на торги также меньше земельных участков, чем в 2005-м (см. графики). Цена одного «квадрата» земли под торговлю в районах, близких к центральным, в местах с хорошей транспортной доступностью в 2006 году составила $317 (в 2005-м – $251–483). Земельные участки под торговые объекты в спальных районах с удовлетворительной транспортной доступностью продавались по «короткому» пакету по цене $48,57–180 (в 2005-м – $33–163).
Почти вдвое увеличилось количество земельных участков, проданных на аукционах Фонда имущества под строительство объектов обслуживания автомобилей. Если в 2005 году было продано только 35 участков, то в прошлом году их число достигло 72. Изменилась ценовая ситуация в этом сегменте. В 2005-м цены варьировались в диапазоне $24–50 за кв. м, а в 2006-м – от $79 до 150 за кв. м (в зависимости от района города).
Промышленных зон стало больше
Основной источник пополнения предложения земельных участков – вторичный рынок, за счет земель, высвобождаемых в результате перемещения, перепрофилирования, а также банкротства предприятий. Рыночная активность в данном секторе стала весьма высокой после принятия в декабре 2005 года Генерального плана Петербурга, согласно которому из центральных районов города должно быть выведено большинство производственных объектов.
В настоящее время осваиваются территории многих промышленных предприятий. Также под девелоперские проекты отдают свои земельные пятна некоторые сельскохозяйственные предприятия и компании. Например, ЗАО «Лето», ОАО «Цветы», владеющие обширными территориями на Пулковском шоссе, пополняют вторичный рынок земельных участков в Московском районе города. Другим источником формирования вторичного рынка земельных участков являются сделки по передаче прав аренды незастроенных участков. И еще одной составляющей в этом секторе вторичного рынка является выкуп компаниями арендуемых земельных участков с расположенной на них собственной недвижимостью.
Активизирует появление складских проектов строительство выездных магистралей. Спрос на земельные участки увеличился в связи с открытием движения по восточному полукольцу КАД. В ближайшей перспективе развития крупных транспортных проектов нашего города – строительство Северо- Западного скоростного диаметра, что также спровоцировало увеличение спроса на пятна под строительство коммерческих объектов.
В ходе реализации городского Генерального плана предполагается высвобождение порядка 20% площади центра Петербурга, которая на данный момент пока еще занята промышленными объектами (так называемый промышленный пояс). В 2007 году, возможно, будет принят экологический раздел Генплана Петербурга. Данная поправка скорректирует санитарно-защитные зоны промышленных предприятий и изменит зонирование земель под производственно-складскую функцию.
Согласно концепции развития промышленных территорий Генерального плана Петербурга, принятого в 2006 году, к 2015 году изменится структура и территориальное зонирование промышленных зон. Промышленные территории увеличатся на окраинах и сократятся в центральных районах города.
Цены растут, но не везде
Местоположение является одним из главных ценообразующих факторов для участка под коммерческую застройку. Затем идут следующие, не менее важные факторы, – транспортная доступность, обеспечение инженерной инфраструктурой.
Большинство предложений земельных участков под производственно-складскую застройку на сегодняшний момент сосредотачивается на выездах из города – Пулковское, Московское, Таллинское, Волхонское, Мурманское шоссе. Предлагаются также земельные участки, сконцентрированные вокруг КАД. За время строительства транспортного обхода вокруг Северной столицы земля рядом с КАД выросла в цене в 8–15 раз. И в дальнейшем эксперты прогнозируют еще большее удорожание.
По мнению Елены Михриной, ввиду увеличивающегося спроса свободной – еще никем не выкупленной – земли вокруг КАД уже осталось не так много, она раскуплена. Цены на земельные участки в районе КАД, где в настоящий момент идет наиболее активное строительство, в зависимости от удаленности от КАД и близости к железнодорожным путям могут колебаться в пределах $10–100 за кв. м. Дороже всего стоят пятна с инженерной подготовкой, возле транспортных шоссе с наивысшей пропускной способностью. В самый низкий ценовой диапазон попадают инженерно неподготовленные земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель.
Количество земельных участков, предоставляемых под строительство офисных зданий, ежегодно уменьшается. В центральных районах города свободных площадок практически нет. Общественно-деловые зоны формируются на выездах из города, рядом со значимыми объектами (аэропорт), в местах с отличной транспортной инфраструктурой. Стоимость участков в центральных районах города колеблется от $62–1210 за кв.м. в зависимости от местоположения и транспортной доступности.
Ограничения, наложенные на приобретение, и дефицит участков под строительство торговых объектов в центре Петербурга стимулируют размещение торговых площадей в других районах города. Так, на выездах из города создаются и уже сформированы торговые зоны. «Данная тенденция появилась два года назад, – говорит Елена Михрина. – Зонами наибольшей активности называют на данный момент Пулковское, Выборгское, Мурманское шоссе, Приморский район. По мнению игроков рынка, подобные процессы могут начаться и вблизи других, пока не таких активных, трасс». Стоимость участков под строительство торговых объектов в центре города составляет от $254 – 430 за кв.м. На выездах из города – $96–133 за кв. м. По словам коммерческого директора ООО «Центр Проектов Развития Недвижимости «Вечер» Дмитрия Деева, в ближайшее время рынок земельных участков под коммерческую застройку в Петербурге будет развиваться по модели Москвы. «Сегодняшняя ситуация на московском рынке такова, что свободных участков внутри МКАД почти не осталось, – говорит Дмитрий Деев. – При этом цена земли на участки, расположенные снаружи МКАД, находится на таком уровне, что логистическим операторам приходится развивать свои территории, руководствуясь в первую очередь стоимостью земли, а «дорогая» земля остается для жилищников и торговых операторов. В Петербурге только начинают появляться крупные логистические проекты, при этом при анализе их расположения очевидно, что некоторые районы будут «перегреты», если все заявленные проекты реализуются».
Структура реализованных земельных участков по функциональному назначению, 2005 г.
Структура реализованных земельных участков по функциональному назначению, 2006 г.
