В ожидании Генплана

На первый взгляд, ответ на этот вопрос кажется очевидным. Конечно, нужно сохранять культурное наследие, одновременно способствуя экономическому развитию. Но тут же на ум приходит пример Москвы, неузнаваемо изменившейся за последние десять лет, когда в столице было утрачено около двухсот архитектурных памятников (по данным Росохранкультуры), а реконструкция велась по принципам «турецкого евроремонта». Хотим ли мы видеть Петербург таким – подновленным, самодовольным, не помнящим родства?

С другой стороны, нужно ли сохранять в своей неприглядной аутентичности Петербург Достоевского – кварталы трущоб, дворы-колодцы, торопливо надстроенные доходные дома, промышленно-селитебный пояс вокруг центра? И как разбираться с этим наследием, не разрушая уникальной атмосферы города?

Генплан-2005: попытка компромисса

Генеральный план, принятый ЗС Петербурга в 2005 году, предлагает компромиссный вариант развития Петербурга – между Сциллой рекон­струкции и Харибдой субурбанизации. Реконструкция подразумевает стратегические преобразования в пределах уже освоенных территорий и, прежде всего, развитие промышленных зон центральных районов и прилегающих к ним территорий промышленного пояса. Субурбанизация предусматривает функциональные и пространственные преобразования, как правило, за пределами уже освоенных территорий: это массовое жилищное строительство за счет освоения новых земель, развитие инженерной и транспортной инфраструктуры.

В соответствии с Генпланом до 2015 года предполагается увеличить на 10–15% плотность застройки город­ской среды, освоить 15–16 тыс. гектаров незастроенных территорий, а также изменить функциональное назначение территорий площадью 3,0–3,5 тыс. га (6,5 тыс. га до 2025 года).

Изменение назначения – важнейший вопрос, волнующий девелоперов и строителей, – подразумевает развитие промышленных зон как территорий жилой и общественно-деловой застройки, а также реконструкцию кварталов ветхого и аварийного жилья в центре города.

Базовым механизмом реализации Генплана должны стать Правила землепользования и застройки, принятия которых с беспокойством ожидают и горожане, и строительный бизнес. Правила сначала будут приняты в общей части, а затем начнется подготовка регламентов для конкретных территорий города, с проектами планировки и межевания участков.

Предполагается, что Правила будут четко регулировать деятельность инвесторов и отвечать на те вопросы, ответы на которые девелоперы пока что получают «из рук в руки», по воле того или иного чиновника.

Девелоперы требуют свободы

Представители бизнеса заинтересованы в качественно новых подходах властей к решению главных проблем развития Петербурга. Это, в первую очередь, определение статуса промышленных территорий, высотный регламент, охранные зоны.

«Если мы не хотим, чтобы исторический Петербург продолжал разрушаться (а это происходит, несмотря на позитивные перемены последних лет), мы должны только приветствовать приход бизнеса в сферу реконструкции», – считает президент Группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. Сегодня, по мнению главы ГК «Бекар», власти предлагают девелоперам слишком жест­кие, невыгодные, а порой и неприемлемые условия. Принятый в 2005 году Генеральный план не решает многих вопросов, волнующих предпринимателей, а поправки к нему рассматриваются в закрытом режиме.

Слишком расширенные охранные зоны и требования по сохранению исторических объектов связывают руки девелоперам, которые хотели и могли бы развивать депрессивные территории города. Сегодня инвестор обязан восстанавливать в первозданном виде даже такие памятники, которые десятилетиями разрушались за заборами закрытых предприятий (они есть практически на каждой промышленной территории Петербурга). Вписывать сохранившиеся исторические фасады в новую архитектурную пластику, надстраивать одноэтажные склады и переносить объекты, как это практикуется в Европе, у нас запрещено.

«Правила землепользования и застройки, принятия которых ждут и вместе с тем опасаются девелоперы, по логике вещей должны бы упростить процедуры получения разрешений на строительство и взаимодействие с КГИОПом, – говорит Александр Шарапов. – Но на деле все идет к тому, что Генплан только обрастет новыми неоправданными ужесточениями».

Николай Вечер, руководитель Центра проектов развития недвижимости (ЦПРН) «Вечер», также считает, что Генплан должен более четко регулировать вопросы зонирования.

«В соответствии с Генпланом значительные территории в городе резервируются, т. е. «замораживаются» для неопределенных государственных нужд. Эта ситуация, когда инвестору неизвестно будущее окружение данного земельного участка и, как следствие, функциональное решение данной квартальной застройки, должна в корне измениться, – считает Николай Вечер. – Должно быть заранее понятно, что же будет строиться рядом. Например, на месте нынешних промышленных территорий, в частности, вдоль Невы, по Генплану должны находиться опять-таки промышленные зоны. Конечно, так не будет, и уже сейчас здесь планируются деловые и жилые кварталы. Это только один пример того, что Генплан требует внесения серьезных изменений».

Девелоперы ожидают от властей более четких, однозначно сформулированных правил, на которые можно будет опираться, выстраивая свой бизнес. По мнению Вячеслава Семененко, президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО), компромисс между необходимостью сохранения исторического облика города и требованиями современного развития можно и нужно находить, создавая альтернативные деловые зоны за пределами исторического центра.

«Пытаться приспособить для функций современного бизнеса старинные здания трудно и бесперспективно. Современный бизнес-процесс требует качественной логистики и коммуникаций, которые в исторической застройке организовать крайне сложно, почти невозможно, – считает президент АРСПб и ЛО. – Поэтому гораздо логичнее за историческими зданиями оставить историко-культурные функ­ции и реконструировать их согласно максимально жестким правилам. Часть этих зданий могут быть отданы под гостинцы, представительства, но, конечно, с максимальным сохранением охранного статуса».

Высота для бизнеса

К перспективам высотной застройки в городе на Неве профессионалы рынка недвижимости относятся по-разному. Так, Александр Шарапов убежден, что для развития города необходим новый высотный регламент. «Сегодня 20–25 этажей, до высоты которых поднимается деловая и жилая застройка, уже не считается высотным строительством в крупных городах мира. Требования бизнеса поднимают офисные здания на высоту 60–100 м, а в странах Азии уже перешагнули порог 500 м, – говорит президент ГК «Бекар» и добавляет: – Конечно, мы не говорим о высотном строительстве в центре города, это наше достояние и его нельзя трогать. Но за пределами центра мы должны строить небоскребы – без этого город не может развиваться».

Николай Вечер поддерживает своего коллегу. «Я согласен с мнением тех, кто утверждает, что 300-метровая башня в центре города существенно исказит и, наверное, не улучшит облик города. Но вдоль Невы немало других площадок, на которых можно и нужно строить небоскребы. Кроме того, зона вдоль КАД – прекрасное место для такого рода проектов: и земля дешевле, и с парковками проблема решается, и транспортная доступность хорошая».

Вячеслав Семененко считает строительство небоскребов не обязательным условием для развития бизнеса. «Необходимо говорить в целом о возможностях создания альтернативных деловых центров вне исторической застройки. Ведь современная архитектура – это не только реализация в рамках отдельного здания (каким бы высоким оно ни было) конкретной функции – торговой, офисной или складской, – убежден риэлтор. – Это еще и создание комфортной среды обитания в городских условиях. Пока в нашем городе качественных решений в этой области не было. Появятся ли они на основе заявленных сегодня крупных проектов – покажет время, но в любом случае, все эти проекты требуют большого внимания и контроля на всех этапах реализации».

Отцы и дети

Но если бизнес жалуется на отсутствие необходимой свободы, то горожане придерживаются прямо противоположного мнения. По данным социологических опросов, более 50% горожан отрицательно относятся к проектам высотного строительства в Петербурге. Показательной стала дискуссия вокруг строительства башни Газпром-сити, позже переименованной в Охта-центр.

Впрочем, почти любой проект деловой застройки на прилегающих к центру территориях ассоциируется у горожан с нарушением привычного городского ландшафта. Здесь нужно отметить важную особенность. Молодые респонденты опросов, как правило, приветствуют обновление города; им нравится функциональность и современный облик строящихся зданий. Тогда как пожилые петербуржцы занимают консервативную позицию в отношении нового строительства.

К сожалению, сами застройщики нередко дают горожанам основания для недовольства. Достаточно вспомнить историю с разрушением дома Мурузи, происходящим из-за неграмотной разработки прилегающего участка, или проседание зданий-соседей Невского паласа.

Показательно, что крупные проекты по развитию транспортной инфраструктуры города – КАД, Орловский тоннель, Западный скоростной диаметр – горожане оценивают как важные и нужные для города. Необходимость развития транспортной сети города признает большинство его жителей.

В будущее с надеждой

Застройка Петербурга никогда не велась стихийно, как в средневековых городах. С первых дней основания развитие города определялось «прожектированным» планом, в котором были воплощены идеи его основателя.

Петр не случайно избрал образцом для подражания голландский Амстердам. Голландия для молодого царя стала идеалом счастливого, свободного и благоустроенного государства. К тому же большие европейские столицы: Лондон, Париж, Вена – хранили черты феодальной средневековой архитектуры. Голландия же была страной сравнительно молодой, и ее крупные города казались гораздо лучше приспособленными для целей развивающейся торговли и промышленности – в чем молодой император видел залог процветания будущих поколений.

Сегодня Петербург вступил в новую эпоху развития, которая характеризуется активным развитием экономики, общественной жизни, новым интересом к реконструкции архитектурного наследия. Перемены в облике Северной столицы происходят на наших глазах. И каким ему быть завтра, определяют не только правила и планы, но и коллективная ответственность бизнеса, власти и жителей города перед будущим.

Результаты опроса: как вы относитесь к проектам Администрации Петербурга – «поддерживаете их реализацию или нет»?

Текст: Ольга Погодина