Александр Вахмистров: Назад мы возвращаться не будем

– Александр Иванович, в последнее время администрация Петербурга преимущественно выставляет на аукционы лишь территории под комплексное освоение. Продолжится ли практика реализации земельных участков через торги?

– Позиция городского правительства неизменна: продавать право аренды земли мы будем только посредством проведения аукционов. В законодательстве существуют механизмы, позволяющие предоставлять участки целевым образом. Однако назад мы возвращаться не будем.

Администрация Петербурга будет выставлять на торги и отдельные земельные участки, и территории под комплексное освоение – в равном соотношении. Благодаря такому подходу реальный доступ к земельным ресурсам города будут иметь как крупные, так и небольшие компании. Кроме того, тем самым мы обеспечим рынок достаточным количеством предложений.

При выставлении на аукцион отдельных участков правительство города берет на себя всю ответственность за подготовку кадастровой и градостроительной документации.

Торги на право комплексного освоения территорий проводятся в отношении крупных инженерно неподготовленных земельных наделов. Победивший на аукционе инвестор должен самостоятельно разработать проект планировки территории и обеспечить ее объектами инженерной инфраструктуры. После чего имеет право привлекать к реализации проекта соинвесторов – по застройке данной земли.

В прошлом году проходили первые торги на право комплексного освоения земли. Победивший инвестор приобрел право реализации проекта на намывной территории в 500 га, расположенной западнее Васильевского острова.
За первые месяцы текущего года уже состоялись торги по комплексному освоению территории площадью 18 га в Петродворцовом районе. В кварталах 15 и 18 Юго-Запада, а также 56АБ, 59А и 59Б Северо-Приморской части по результатам проведенных аукционов предоставлены земельные участки для возведения более 1,1 млн кв. м жилья. Эта цифра составляет более 65% от планируемых объемов строитель-ства в данных кварталах.

До конца текущего года мы намерены выставить на торги порядка 300 га отдельных участков. На этих землях можно по-строить около 1,5 млн кв. м жилья и коммерческих объектов. С аукционов будет также реализовано право комплексного освоения семи территорий общей площадью 294 га под возведение 1 млн кв. м в зданиях различного назначения.

Кроме этого мы продолжим продажу на аукционах участков с расположенными на них расселенными зданиями.

В этом году город приступит к новому виду торгов – под регенерацию территорий.

– Недавно Федеральная антимонопольная служба выступила с инициативой об обязательном проведении торгов при выделении участков под строительство промышленных и коммерческих объектов. Каковы, на ваш взгляд, перспективы принятия соответствующих поправок в Земельный кодекс и будет ли эта мера способ-ствовать повышению прозрачности процедуры предоставления земли?

– На мой взгляд, такая инициатива своевременна. Практика проведения торгов наглядно продемонстрировала преимущество данной формы выделения земли. Аукционы значительно облегчают доступ инвесторов к участкам и снижают административные барьеры. Именно поэтому правительство Петербурга уделяет большое внимание повышению количества продаваемых на торгах земельных наделов.

Так, еще в 2003 году было принято решение предоставлять участки под строительство АЗС только через торги. В этом году мы подготовим для продажи на торгах несколько десятков земельных пятен под строительство объектов коммерческого назначения.

До конца текущего года на аукционы будет выставлено 426,6 тыс. кв. м земли, на которой будут возведены торговые центры, объекты коммунально-бытового обслуживания и административные комплексы.

Думаю, что в ближайшие два-три года все участки в Петербурге будут предоставляться исключительно путем проведения аукционов.

– Городская администрация предлагала инвесторам самостоятельно готовить аукционную документацию для выставления земельных участков на торги. Однако бизнесмены не изъявили особого желания этим заниматься. Каковы дальнейшие перспективы данного вида инвестиционной деятельности?

– Согласно городскому Закону «О порядке представления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга» право подготовки земельных участков для проведения торгов предоставляется путем проведения соответствующих конкурсов.

Раньше полномочия по определению победителя тендера были переданы Комитету по строительству и Управлению инвестиций, а сама процедура проводилась по упрощенной схеме.

Однако в соответствии с недавно принятыми поправками в Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…» определять победителя конкурса и передавать ему полномочия по разработке документации будет специальная комиссия. Она должна состоять из представителей депутатского корпуса и органов исполнительной власти. Этот факт существенно усложняет проведение всей процедуры.

Кроме того, теперь потенциальные инвесторы могут заключить договор на подготовку документации без участия в конкурсе, а лишь на основании личного заявления. Предусматривается возможность подготовки документации для одного участка несколькими заявителями. И все это при том, что, как вы справедливо отметили, бизнесмены не изъявляли особого желания заниматься данным видом деятельности.

Чтобы сформировать пакет документов для проведения торгов, необходимо, в частности, разработать и утвердить проект планировки территории. Это довольно дорогостоящая и продолжительная по времени процедура. Именно поэтому многие из тех, кто желал готовить документацию для проведения торгов, отказались от своих планов. Этот вид деятельности попросту стал экономически нецелесообразным.

Теперь гораздо выгоднее подготовить большую территорию, где выявятся сразу несколько пятен. Соответственно, по итогам торгов на право их аренды можно будет получить 10% стоимости каждого земельного участка. Только в таком случае разработка проекта планировки экономически оправдана.

Конкурсы на право подготовки документации для проведения торгов не проводились с мая прошлого года. Внесенные депутатами поправки в Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…» обязали городское правительство разработать новый регламент проведения данной процедуры и сформировать межведомственную конкурсную комиссию по отбору инвесторов, осуществляющих подготовку пакета документов к торгам. Месяц назад регламент работы нового органа и состав комиссии были одобрены правительством Петербурга.

Готовить материалы для комиссии, проводить конкурсы и контролировать выполнение обязательств по разработке документации будет ГУ «Управление инвестиций». В состав конкурсной комиссии вошли представители КУГИ, Фонда имущества, Управления инвестиций, Комитета по строительству, депутат ЗС, а также несколько представителей общественных организаций Северной столицы.
Условия участия в конкурсе для претендентов не изменились. Победителем станет тот, кто предложит наиболее оптимальные сроки подготовки документации и минимальный размер вознаграждения.

– Одна из главных проблем, мешающих развитию строительства, – несоблюдение монополистами сроков подключения зданий к инженерным сетям. Как сегодня обстоят дела с обеспечением возводимых объектов электричеством, водой и газом?

– Инженерная подготовка территорий под жилищное и общегражданское строительство – одно из главных направлений работы правительства Петербурга.

По утвержденным проектам планировок осуществляется рабочее проектирование и последующая реализация всего комплекса мероприятий по инженерной подготовке территорий.

Главная наша цель – предоставить инвестору возможность подключения к инженерным сетям, максимально приближенным к участку застройки. Тогда компания тратится лишь на прокладку инженерных сетей в границах своего земельного участка.

До конца текущего года завершится инженерная подготовка квартала 56Б Северо-Приморской части. Будет продолжено строительство объектов инженерной инфраструктуры в кварталах 59А и 59Б Северо-Приморской части, а также – в кварталах 15 и 18 Юго-Западной Приморской части города.
Начнутся работы в кварталах 55 и 58 Северо-Приморской части, а также – в кварталах 20, 21 Юго-Западной Приморской части.

Всего на этих территориях планируется возвести около 4 млн кв. м жилья.
Одним из серьезных достижений в решении проблем подключения вновь построенных объектов к энергоресурсам явилось подписание в июле прошлого года соглашения между Петербургом и РАО «ЕЭС России» о развитии электроэнергетики города. Договором предусмотрена программа первоочередных мероприятий по устранению дефицита мощностей и повышению надежности энергоснабжения Петербурга до 2010 года.

Общий объем инвестиций из разных источников на модернизацию инженерных сетей, создание новых и реконструкцию старых электрических подстанций, увеличение мощности генерирующих энергетических объектов составит около 300 млрд руб.

Уже началось строительство одного из ключевых объектов этой программы – подстанции в Приморском районе напряжением 110 кВ. С 1 января текущего года установлена ставка платы за технологическое присоединение к распределительным сетям ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети» и ОАО «Ленэнерго».

К сожалению, результаты этой работы проявятся не сразу. Но думаю, что к 2008 году наши строители смогут вздохнуть с облегчением.

– Как вы считаете, готов ли строительный комплекс Северной столицы к отмене лицензирования и переходу на саморегулирование?

– Считаю, что да. Выдавать государственные лицензии в строительной сфере перестанут 1 июля текущего года. С этого момента мы обязаны перейти к саморегулированию. И главную роль в данном процессе должны играть несколько профессиональных объединений. На мой взгляд, работу строительного комплекса не сможет контролировать лишь одна саморегулируемая организация (СРО), какой бы крупной она ни была.

А координировать эту деятельность должно профессиональное объединение, в котором представлено большин-ство членов всех строительных сообществ города. И я, и губернатор нашего города Валентина Матвиенко видим в этом качестве Союз строительных объединений и организаций (ССОО).

Изначально планировалось, что входящие в него специализированные общественные организации будут создавать свои процедуры и системы оценки профильных компаний. Затем данные стандарты будут получать общее одобрение всех участников строительного комплекса в лице ССОО.

На мой взгляд, именно эта система больше всего подходит для саморегулирования строительной отрасли. С одной стороны, она позволит проводить квалифицированную аттестацию работающих в различных направлениях строительной деятельности компаний – дорожников, архитекторов, проектировщиков и т. д. С другой – позволит избежать возможности появления большого количества сертификатов от различных СРО. Ведь подобная перспектива может свести значимость данных документов к нулю и нивелировать саму идею сертификации.

Таким образом, задача Союза строительных объединений и организаций Петербурга – разработать единый регламент, на основе которого профильные организации смогут создать наиболее эффективные для каждого конкретного сегмента рынка стандарты сертификации.

– В ближайшее время городское правительство должно утвердить правила землепользования и застройки. Каким образом принятие этого документа повлияет на развитие строительного рынка?

– Правила застройки вводят новый правовой механизм реализации Генерального плана. В отличие от предыдущей системы административно-командного регулирования строительной деятельности, вводятся новые процедуры правового градостроительного зонирования, которые предусмотрены Градостроительным кодексом РФ. Открытость информации позволит публично решать сложные вопросы градостроительного регулирования.

– Каким образом планируется регулировать реализацию проектов по строительству в Петербурге высотных зданий?

– При разработке правил землепользования и застройки, в состав которых вошел и высотный регламент, мы провели много общественных слушаний. Граждане могли ознакомиться с проектом документа и высказать свои пожелания.

Главным образом замечания касались градостроительного регулирования территорий со сложившейся застройкой с индексом Ж5 (зоны жилищного строительства без ограничения высотности). Граждане просили не разрешать вести точечное высотное строительство. Другими словами – возводить высотные здания только в случае комплексной реконструкции квартала. Разработчики правил застройки с этим замечанием согласились и учли его в дальнейшей работе. Это значит, что теперь у вас за окнами не вырастет небоскреб, закрывающий солнце. И в то же время в городе будут появляться красивые современные кварталы с интересной архитектурой.

Еще одно требование жителей города – учесть в схеме высот-ного регламента границы охранных зон, зон регулирования и зон охраняемого КГИОПом ландшафта. Эти пожелания были исполнены.

На территориях, которые находятся очень далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, существуют места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры.

В случае когда предполагается построить здание, высота которого превышает законодательно установленные для этой территории нормы, проект должен получить одобрение Градостроительного совета и Совета по культурному наследию. Кроме того, в подобных ситуациях будут проводиться общественные обсуждения.

Досье БН

Александр Иванович Вахмистров

Родился в 1954 году в Ставрополе. Имеет два высших образования: строительное и юридическое. С 1975 по 1978 год работал конструктором в СКБ «Индикатор». С 1985 по 1987 год занимал пост начальника строительного управления № 339 «Главзап-строя». С 1989 года – генеральный директор совместного строительного предприятия «Филко» и директор по строительству концерна «Олби».

В 1994 году приглашен на работу в Комитет по строительству Петербурга для организации взаимодействия администрации Петербурга с частными инвесторами.

Доктор экономических наук, профессор. Почетный строитель России. Заслуженный строитель Российской Федерации.

В настоящее время занимает пост вице-губернатора Петербурга, является главой петербургского Союза строительных объединений и организаций, а также президентом Петербургского ипотечного форума.

Текст: Сергей Бардин    Фото: из личного архива Александра Вахмистрова