ТРК «Планета Нептун» можно назвать одним из удачных проектов 2006 года
Общая площадь торговых центров, действующих в Петербурге, за прошедший год удвоилась. Именно сегмент торговых центров большинство аналитиков считают лидером в структуре площадей торговых объектов.
По данным компании Praktis Consulting & Brokerage, в 2006 году было введено более 1,3 млн кв. м, из них арендопригодных торговых площадей – 852 652 кв. м, что является максимальной величиной за всю историю петербургского рынка. В 2007 году объем предложения на рынке торговых центров может увеличиться еще на 850 тыс. кв. м.
«Точки насыщения пока нет и, главное, ее не видно. Растет благосостояние российского народа. И это действительно не шутка. А раз растет благосостояние, то растет и покупательская способность. Так что точно указать, сколько торговых площадей на душу населения будут означать точку насыщения, – невозможно. Скорее всего, в ближайшее время начнется соревнование концепций: кто лучше придумает – приведет новых арендаторов», – считает Игорь Горский, управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости».
Излюбленный формат
Аналитики признают: несмотря на активное развитие рынка петербургские торговые комплексы до сих пор весьма однотипны по наполнению. Комплекс, предполагающий соседство торговой и развлекательной функции (как новой формы организации досуга), – наиболее востребованный на сегодняшний день формат. Активнее всего он развивается в спальных районах из-за высокой плотности населения и наличия свободных территорий для реализации больших по площади проектов. Девелоперы хорошо освоили подобное воплощение торгового центра и пока неохотно выходят за его рамки.
«Сегодня по-прежнему развивается модель классического торгово-развлекательного комплекса, с парой якорей, торговой галереей и развлекательной зоной. На рынке практически отсут-ствуют такие форматы, как ритейл-парк и аутлет-центр. Первый ритейл-парк «Северный Молл» будет введен, по-видимому, только в конце 2007 года», – говорит Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage.
Остается только перечислить удачные проекты 2006 года: ТРК «Планета Нептун», в котором открылся первый в городе океанариум. А также «МЕГА Дыбенко» и «МЕГА Парнас», в состав развлекательной части которых, помимо кинотеатра и детского центра, вошел ледовый каток.
Арендаторы с аппетитами
По словам экспертов, заполняемость торговых центров по-прежнему остается почти на уровне ста процентов. Правда, набор операторов, «стоящих в очереди» на площади в торговых центрах, не отличается разнообразием: Петербург до сих пор испытывает недостаток качественных операторов, и, соответственно, брендов.
«Нынешние торговые комплексы не всегда устраивают западных партнеров и по своей концепции, и по наполнению, – признает Игорь Горский. – Но думаю, это скорее не проблема, а дело времени. Да, сейчас ощущается определенный недостаток новых арендаторов. Но так ли нужны они сейчас? Есть «О’Кей», который активно развивается, есть другие. Почему, допустим, «О’Кей» хуже «Рамстора»?
По мнению Горского, через год-два большинство крупных и, соответственно, консервативных западных сетей, еще не пришедших в Петербург, примут решение о выходе на рынок.
Растущий интерес к петербургскому рынку крупных западных операторов виден уже сейчас. В прошлом году в Петербурге появились британские бренды Next (ТЦ «Гранд Каньон»), Peacocks (ТЦ «Гранд Каньон», «Южный Полюс», «Варшавский Экспресс», «Мега Дыбенко»), Marks&Spencer и British Home Stores («МЕГА Дыбенко», «МЕГА Парнас»). В 2007 году, по словам экспертов, ожидается приход новых международных операторов: Billа, Real, Leroy Merlin, Prisma.
С приходом крупных операторов меняется традиционная для петербургского рынка тенденция мелкого «нарезания» площадей на объекте. Так, отмечает Юлия Дровянникова, в проектах 2006 года прослеживается стремление девелоперов привлекать в торговую галерею более крупных арендаторов.
«В 2006 году наблюдалась тенденция к укрупнению востребованных торговыми операторами площадей в торговых центрах, – соглашается Андрей Косарев. – Речь идет о 100–150 кв. м. Среди якорных арендаторов наиболее востребованными являются торговые помещения площадью 1–6 тыс. кв. м в зависимости от профиля оператора».
Тем не менее, как констатируют аналитики, собственники большинства торговых объектов продолжают повышать их доходность традиционными методами.
«Мелкая нарезка выгодна и арендаторам, и девелоперам. В Петербурге много компаний, которым не нужно для их бизнеса арендовать большие площади, как крупным брендам. Они готовы платить больше за меньшие площади. Кроме того, эти небольшие компании дают более широкий спектр товаров и привлекают разные слои покупателей. В Петербурге, как и во всяком мегаполисе, живут разные слои жителей с разным доходом, покупательской способностью. За счет «мелкой нарезки» обеспечивается доступ эти покупателей к товарам», – считает Игорь Горский.
Привычка к рынку
Если современные торговые центры понемногу избавляются от устаревших методов работы, то торговые центры «ярмарочного» типа, появившиеся еще в начале 90-х, продолжают работать по-старому. Маленькие площади, хаотичный набор арендаторов, отсутствие какой-либо концепции. Тем не менее в ближайшем будущем позиции таких объектов на рынке едва ли пошатнутся.
«Сегодня торговые центры «рыночного» формата, в 90% случаев, выигрывают за счет стоимости арендной платы, а также удачного расположения. Основные районы такого типа торговых центров – Московский, Фрунзенский, Адмиралтейский, частично Василеостровский и Калининский. Сегодня трудно прогнозировать развитие рынка недвижимости, допустим, на пять лет вперед. Однако с уверенностью можно сказать, что в ближайшие год-два «рыночный» формат торговли полностью не уйдет из Петербурга. Он будет востребован среди молодых компаний и предпринимателей, не обладающих большими средствами», – уверен Вадим Цыганок, руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости.
«Инерционные процессы связаны с изменениями потребительских предпочтений в разных социальных группах. По-разному и разными темпами растут доходы населения, поэтому, я думаю, еще достаточно долгое время «центры рыночного формата» будут не конкурировать, а именно дополнять формат новых современных торговых комплексов», – прогнозирует Президент Гильдии девелоперов и управляющих, управляющий партнер АйБи ГРУПП Юрий Борисов.
 |
Андрей КОСАРЕВ,
руководитель отдела консалтинга компании Knight Frank Санкт-Петербург:
Несмотря на значительные для рынка объемы ввода торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году, уровень заполняемости объектов остается высоким – 95–100%. В наиболее качественных торговых и торгово-развлекательных центрах уровень заполняемости не только достиг своей наивысшей отметки, но и сформировалась очередь из торговых операторов, готовых занимать торговые площади по мере их освобождения. К примеру, в силу дефицита земельных участков в центре города в Петербурге пока не представлен формат Fashion Centre.
Прощание с прошлым
По оценкам «Агентства развития и исследований в недвижимости», доля торговых центров «рыночного формата» составляет сегодня около 29–32%. По словам Игоря Горского, большая часть подобных торговых центров, в ближайшие три-пять лет, подвергнется реконструкции и реконцепции, а некоторые просто снесут, для того чтобы на их месте построить современные торговые центры.
Как будет происходить смена формата торговли в уже существующих проектах – путем реновации или сноса с по-следующим новым строительством – зависит от специфики каждого объекта. «Если планировочные решения позволяют разместить современную торговлю или какие-либо иные предприятия, очевидно, что собственник или девелопер постарается минимизировать свои затраты и не сносить здание, – считает Светлана Махлаева, старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International. – Пока собственники устаревающих ТЦ стараются проводить изменения постепенно, без закрытия центра, просто пересматривая внутреннюю планировку и состав арендаторов. Если же планировочные и архитектурные решения существенно ограничивают возможности получения дохода от эксплуатации объекта, вполне возможно, что он исчезнет с карты города, а на его месте возникнет нечто новое».
Игорь Горский оценивает стоимость строительства нового торгового центра в $1 200–1 300 за кв. м. Себестоимость строительства, поясняет аналитик, в последнее время выросла за счет роста требований к качеству торгового центра. Стоимость перепрофилирования оказывается намного меньше – от $100 до $600 за кв. м в зависимости от желания заказчика и состояния объекта.
| |
Олег СПИВАК,
директор «Бекар Консалтинг»:
Особняком сейчас стоит, например, проект «Невский Колизей», состоящий из 220 монобрендовых магазинов итальянских и мировых фирм. Участок 400 тыс. кв. м, на четверти которого, на площади 100 тыс. кв. м, может разместиться копия римского Колизея.
Если учитывать, что в Невском Колизее будут присут-ствовать известные дорогие бренды, обустраивается Ривьера с пляжем, то подобный центр вполне мог бы стать местом притяжения для «гламурного» Петербурга. Единственный минус в этом смысле – не слишком популярное местоположение.
Торговый новострой
Правда, не все аналитики уверены в перспективности редевелопмента старых торговых центров. «Со стратегической точки зрения выгоднее вложиться в строительство нового ТЦ с подходящими планировками помещений, возможностью использования современных инженерных систем и оборудования.
Проводить редевелопмент имеет смысл, когда речь идет о комплексном освоении территории. Например, на площадях бывших рынков. Как правило, они располагаются в местах, куда люди привыкли приходить за покупками. Удачным примером подобного редевелопмента можно назвать ТЦ «Сенная», «ПИК». Эти торговые центры примыкают к Сенному рынку. На части территории Южного рынка построили ТЦ «Строймастер». Громкий проект реконструкции Апраксина двора и создания здесь делового центра – также можно привести в пример», – рассказывает Вадим Цыганок.
Большинство аналитиков считают, что самые интересные объекты, проходящие или прошедшие редевелопмент, находятся на Невском проспекте, где ценность местоположения (статус главной торговой улицы) превалирует над самим объектом. Однако строить торговый комплекс на Невском гораздо сложнее, чем у станций метро или в любых других местах массовых транс-портных и пассажирских потоков.
«Дело в том, что при больших затратах на строительство каждого кв. м очень велика цена ошибки при выборе концепции и арендаторов. Невский – это территории фэшн – первой линии. А количество таких брендов ограничено, они очень требовательны и к концепции ТЦ, и к отделке помещений, и к окружению. Если откажется один бренд, найти другой, на то же место, будет достаточно тяжело. Придется вкладывать достаточно большие деньги в реконструкцию помещения».
Впрочем, по мнению Юрия Борисова, на сегодняшний день в Петербурге не существует ни одного завершенного проекта перепрофилирования или реконцепции старого ТЦ.
«Даже те проекты, которые в профессиональном сообществе принято считать неудачными, продолжают работать в существующих форматах и путем понижения арендных ставок, путем привлечения несетевых операторов продолжают держаться на плаву. Причин тому две. Первая – это то, что для собственников таких проектов экономическая выгода не всегда состоит в увеличении или даже в поддержании денежного потока от аренды. Вторая – самому собственнику психологически трудно заниматься реконцептом, открывать новое значительное финансирование по уже завершенному проекту, – говорит Юрий Борисов. – Но пройдет время, и собственник перепродаст «неуспешный» проект новому владельцу, который без всяких психологических трудностей, естественно, пойдет на вмененный реконцепт».
