Во-первых, дает свои плоды мощная проводимая на государственном уровне PR-компания по продвижению Сочи как кандидата на проведения зимней Олмпиады 2014 года. Во-вторых, любовь к этому курорту нашего президента и его частые посещения Красной Поляны делает это место все более популярным.
Здесь будет город-сад
Развитие Краснодарского края и Сочи является сейчас национальной программой, на реализацию которой будет выделен максимум средств и усилий. Федеральная целевая программа, созданная для участия города в конкурсе на проведение Олимпийских игр, предусматривает развитие всех секторов местной экономики. Общий бюджет, выделенный правительством на реализацию этой программы, составляет около 328 млрд руб. (примерно $12 млн) и рассчитан на наиболее полное развитие курорта Красная Поляна и ближайшего к Сочи города – Адлера. Даже если Олимпиада в Сочи не состоится, вложения в любом случае составят 45% от запланированного объема, и грандиозное строительство изменит всю инфраструктуру города. Но в первую очередь – туристическую.
В настоящее время уже разработана «Градостроительная инвестиционная концепция размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи», которая предполагает строительство более 50 объектов гостеприимства в городе и потребует привлечения инвестиций в размере более $1 млрд. За счет частных инвестиций, оцениваемых в 50,76 млрд руб., к 2014 году в Сочи дополнительно появятся до 2 100 пятизвездочных номеров, 10 100 четырехзвездочных и 13 500 трехзвездочных. Планируется, что туристический поток к 2015 году увеличится до 6 млн человек в год, то есть вдвое. Сейчас он составляет около 3 млн человек и, по данным компании Becar Commercial Property, увеличивается в последнее время на 13–14% в год.
По словам губернатора Кубани Александра Ткачева, концепция развития туризма в крае заключается в строительстве наибольшего количества пятизвездочных отелей, рассчитанных на иностранцев и туристов с доходами выше среднего. «Наша задача – за счет рекламы и привлечения инвесторов удвоить, утроить количество санаториев и отелей. Вот тогда они начнут конкурировать – и не только по качеству, но и по цене», – считает губернатор.
Что есть
По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, в городе насчитывается 200 зарегистрированных средств размещения, включая 22 гостиницы, 92 санатория и 86 пансионатов. На гостиницы приходится 25% от числа зарегистрированных туристов, санатории обслуживают остальные 75%. Помимо них, в Сочи существует около 3 тыс. незарегистрированных средств размещения, которые, как правило, представляют собой комнаты или перестроенные под гостиничные номера помещения, сдаваемые туристам в аренду местным населением. На рынке услуг летнего отдыха клиентской базой Черноморского побережья является все население России, а зоной влияния – вся территория России. Среди отдыхающих, останавливающихся в гостиницах Сочи, наибольшую долю занимают приезжающие москвичи – около четверти всех отдыхающих.
По данным компании «Сити-Отель», среднегодовой процент загрузки номеров на сочинском рынке гостиниц составляет 36–42%, во второй декаде июля он достигает 95–97%, в августе – 86–92%, в сентябре – 72–79%. В отдельные пятидневки вышеуказанных месяцев, а также в рождественско-новогодние заезды загрузка номерного фонда достигает 100%. Наибольшим спросом пользуются номера повышенной комфортности. Стоимость проживания одного человека в гостинице высокого уровня в летний сезон – $100–170 в сутки, в гостинице среднего и низкого уровня – от 500 до 2 тыс. руб.
Предложение гостиничных номеров современного стандарта составляет около тысячи номеров, однако ниша услуг, соответствующая уровню 5 звезд, представлена в Сочи только одним отелем – реконструированным санаторием «Родина», который предлагает всего 30 номеров. За последнее десятилетие на рынке города появилось несколько гостиниц, среди которых самые известные – четырехзвездочные «Radisson SAS Лазурная» на 299 номеров и «Radisson SAS Пик отель» в Красной Поляне на 116 номеров, четырехзвездочный санаторий «Черноморье SPA» на 50 номеров, трехзвездочные «Парк отель» (447 номеров), «Звездный» (20 номеров), «Чеботарев Отель» (57 номеров).
Кто даст денег?
Международные операторы пока представлены в небольшом количестве. Компания Rezidor SAS предоставила франшизу на бренд Radisson SAS с местным оператором, компания The Stein Group управляет отелем «Родина». Kempinski Hotels&Resorts рассматривает возможность гостиничного проекта, в котором он, предположительно, сможет выступить управляющей компанией. О выходе в российские регионы, в том числе в Сочи, заявляла Protea Hospitality Corp. Интерес к российскому курорту проявили также международные операторы Domina Hotels&Resort и InterContinental Hotels Group. Все это свидетельствует о растущей уверенности зарубежных компаний в перспективах сочинского рынка. Однако он все еще не представляет большого интереса для иностранных инвесторов.
«Радикально исправить ситуацию с отечественным курортным бизнесом могли бы международные гостиничные операторы, если бы они всерьез взялись за менеджмент наших гостиниц, – считает Ирина Ушакова, аналитик компании Jones Lang LaSalle Hotels. – Но пока они только предоставляют свои бренды под контракт франшизы. Иностранным инвесторам, прежде всего, нужны гарантии, с которыми на нашем рынке проблема, да и ограниченность по сезонности отпугивает их».
В связи с повышением популярности города из-за возможного проведения Олимпиады российские инвесторы, в частности московские компании, начинают планировать свои вложения в данный сегмент. «Крупные московские строительные компании стремятся не только к расширению своего бизнеса, завоеванию регионального рынка, но и к диктату условий его будущего существования», – комментирует Елена Земцова, генеральный директор компании Delta estate. В целом предложение на рынке объектов размещения постоянно увеличивается, поскольку инвесторы осознают, что, несмотря на непродолжительный сезон курортного бизнеса, Черноморское побережье Кавказа остается единственной морской курортной зоной на территории России.
К факторам же, ограничивающим рост предложения новых отелей, Михаил Гец относит лимитированное количество участков, пригодных для строительства, сложный рельеф, сейсмоопасность местности и связанные с этим высокие строительные затраты, а также слаборазвитую дорожную и коммунальную инфраструктуру.
Сочи как деловой центр
Конечно, не последним фактором, сдерживающим инвестиции в гостиничный сегмент, является короткий курортный сезон Сочи. Разница в показателях работы гостиниц в «высокий» и «низкий» сезоны достигает 50%. В течение четырех месяцев в году – с июня по сентябрь – загрузка отелей достигает 90%, в остальные месяцы она резко падает. Исключение составляет Красная Поляна, где пик спроса приходится на зимние месяцы (с декабря по март), но и она осваивает нишу летнего курорта, привлекая туристов разнообразием экстремальных видов спорта – рафтингом, серфингом и т. д.
Средняя загрузка в большинстве крупных и давно существующих на рынке гостиниц, по данным Jones Lang LaSalle Hotels, составляет 40–50%. Однако специалисты компании указывают на то, что большинство туристических курортов Европы, для которых также характерен сезонный фактор спроса, обусловленный особенностями климата, работают и с более низкими показателями загрузки. На таком известном курорте международного уровня, как остров Майорка в Испании, среднегодовой уровень загрузки гостиниц и курортов составляет всего 60–65%. А ведь Сочи – курорт не международный, а сугубо российский.
Для снижения сезонной зависимости гостиниц специалисты предлагают развивать предложение бизнес-услуг.
В последнее время много говорят о развитии Сочи как южного делового центра страны. Многие эксперты полны оптимизма.
Однако в настоящий момент деловая структура Сочи совершенно не развита – соответственно, эта ниша свободна для бизнеса. Все значимые мероприятия проводятся в основном в гостинице «Жемчужная». Поэтому большие надежды возлагаются на строящиеся и проектируемые объекты.
Что будет
Проектирование и строительство новых гостиниц идет в Сочи очень активно. Специалисты компании GVA Sawyer предоставили о них следующую информацию.
Компания «Югакадемцентр» выступила инициатором трех проектов. Один из них будет носить экзотическое название «Тематический туристический комплекс «Прометей в стране золотого руна». Многофункциональный тематический комплекс, рассчитанный более чем на 8 тыс. человек, будет включать средства размещения, экскурсионного обслуживания и развлечений. Тематика парка развлечений будет основана на мифологических сюжетах, связанных с подвигами древних народов на территории Азово-Черноморского побережья. Инвестиции в проект составят $677 млн. На сегодняшний день сформирована концепция проекта, ТЭО, готовы эскизные проекты элементов комплекса. Второй проект – морской ландшафтно-рекреационный комплекс «Хомар» в Хостинском районе Сочи. Проект предполагает создание искусственного острова, на котором будут размещены марина на 500 яхт, торгово-развлекательный и гостиничный комплекс с подземным паркингом. Вложения составят $800 млн. Третье сооружение – «Аквацентр» – разместится в центре Сочи и будет представлять морской ландшафтно-рекреационный комплекс, в одной из частей которого разместятся базовые объекты яхтинга и несколько искусственных островов. Инвестиции в проект оцениваются в $312 млн.
ООО «Юмако-Юг» построит к 2008 году в центре города «Сочи-Плазу» – многофункциональный комплекс общей площадью более 95 тыс. кв. м, который будет включать офисные и торговые помещения, выставочные площади, апартаменты, СПА-центр и гостинцу площадью 11 тыс. кв. м. Сейчас идет формирование дизайн-проекта. Вложения составят $93,6 млн.
В центре Сочи появится и гостиница апартаментного типа. ООО «Корсика» завершит ее строительство в 2009 году, вложив $11,35 млн.
Еще один гостиничный комплекс на 285 номеров уже строится в Хостинском районе. В комплексе, помимо гостиницы, будут располагаться рестораны, бары, казино, боулинг, бильярдный клуб, бассейн, бизнес-центр, конференц-зал, парковка. Неподалеку, на горе Малый Ахун, администрация города к 2010 году планирует разместить территорию курортно-туристского назначения. Там будут три гостиничных комплекса коттеджного типа, комплекс малых частных гостиниц, пансионатов круглогодичного функционирования, пляжный комплекс с коттеджами. Общая вместимость комплекса составит около восьми тысяч мест. В Хостинском же районе к 2009 году появится гостинично-ресторанный комплекс, гостиница которого рассчитана на 27 человек.
В Имеретинской долине, которая сейчас пустынна, расположится грандиозный комплекс «Имеретинская Ривьера», на территории которого будут размещены олимпийская деревня, гостиницы, апартаменты, коттеджные комплексы, объекты торговой, развлекательной и выставочной недвижимости. Проект ведет компания «Aльтиус Девелопмент», а консультантом является GVA Sawyer. Совокупный номерной фонд гостиничных комплексов здесь составит 3 300 номеров. Уже сформирована концепция проекта, ТЭО, есть эскизные проекты элементов комплекса. Инвестиции составят более $1 500 млн, сроки реализации – 2007–2014 годы.
В Красной Поляне ведется не менее бурная деятельность. В следующем году должен быть построен гостиничный комплекс «Катерина-Резиденс», располагающийся вблизи канатной дороги «Альпика-Сервис». Комплекс будет включать оздоровительный и развлекательный центр. Площадь гостиницы и апартаментов составит 16,7 тыс. кв. м, инвестиции – $30 млн. Инициатором проекта выступает ООО «Агмар-Тур».
В рамках проекта «Сочи гольф и СПА курорт» стоимостью $150 млн должны быть построены элитный гольф-клуб, клубный коттеджный поселок, спортивный центр с масштабным конноспортивным комплексом, теннисные корты и стадион для стрельбы из лука. Отдельное место займет лечебно-оздоровительный и SPA-центр. Гостиница комплекса рассчитана на 100 номеров. ООО «ПФК Курорт» ведет сейчас подготовку исходно-разрешительной документации и проектные работы.
Туристический комплекс «Эсто-Садок» в Красной Поляне возводится уже сейчас и до конца года должен быть сдан. Это будет эколого-спортивный туристический центр, в составе которого войдут гостиница на 102 места, оздоровительный и развлекательный центр.
Горно-морской комплекс «Роза Хутор» позиционируется как первый экологический курорт – компания-девелопер, входящая в холдинг «Интеррос», подписала соглашение с Всемирным фондом дикой природы. «Благодаря взаимодействию бизнеса и экологов Россия сможет в перспективе получить экологический курорт, функционирование которого придаст дополнительный импульс развитию внутреннего и международного туризма», – считает вице-спикер Госдумы Владимир Катренко. Для туристов здесь будет построена гостиница.
На горе Аибга скоро начнется строительство туристического горного комплекса «Карусель». В распоряжении гостей здесь будут апартаменты клубного типа, коттеджи и гостиницы на три тысячи номеров. Сейчас ведется согласование предпроектных материалов строительства первой очереди. Вложения в проект составляют $12 157 млн, заказчиком выступает ООО «Агма-Тур».
Также в Красной Поляне и Грушевой Поляне запланированы гостиницы в составе спортивных комплексов – одна на 1 тыс. номеров (2008–2010 годы), другие на 420 и 500 номеров (2008–2012 годы).
Петр Жаров, руководитель проектов в Сочи компании SESEGAR Group, сообщил о строительстве девелоперской структурой Газпрома в Красной Поляне гостинично-развлекательного горнолыжного комплекса «Лаура». По словам эксперта, площадь его застройки составляет около 30 тыс. кв. м, сейчас там идет связка горнолыжных подъемников и трасс.
Нужны новые формы…
Не менее важны для удовлетворения потребностей туризма в регионе мини-отели. В разработках губернаторской программы по развитию программы Краснодарского края говорится, что на отели уровня 2–4 звезды (в эту категорию попадают и мини-отели) придется 30–35% номерного гостиничного фонда. В абсолютных числах этот показатель составляет примерно 10 тыс. номеров. Сегодня же в Сочи на мини-отели приходится всего две-три тысячи номеров, то есть потенциал ниши оценивается порядка 7 тыс. номеров.
Организация мини-отеля в условиях имеющейся конъюнктуры – довольно выгодный бизнес. Он, разумеется, требует определенных инвестиций. По словам Павла Пряникова, заместителя генерального директора компании Delta estate, инвестиции в один номер находятся на уровне $50–60 тыс. для низкой категории мини-отелей и до 80 тыс. для отелей, претендующих на уровень 3–4 звезды. То есть для организации мини-отеля на 20 номеров потребуется помещение от 1 тыс. кв. м, а объем первоначальных инвестиций составит от $500 тыс. (при условии, что участок земли уже есть). Стоимость номера в таком отеле составит от $50–100 в сутки. (Для сравнения: строительство пятизвездочного отеля на 150 номеров может обойтись в $10 млн и более.) Срок окупаемости такого проекта составляет от семи лет с начала освоения инвестиций, или от пяти лет с момента эксплуатации, если среднегодовая загрузка будет не ниже 45–50% (цена номера в пятизвездочном отеле составляет $200–300 в сутки и выше). Рентабельность проекта оценивается на уровне 15–20%. Хотя период окупаемости у мини-отеля и большой гостиницы примерно одинаков, организация мини-отеля требует несравнимо меньших инвестиций.
О потоке клиентов специалисты советуют не беспокоиться: из-за постоянного роста турпотока номера в «высокий» сезон будут заполнены на 80–100%. Не в сезон же можно поддержать отель резервированием квот для туристических агентств, занимающихся устройством семинаров, конференций и корпоративных праздников. Ускорить период окупаемости и увеличить прибыль можно, запустив проект по строительству сети мини-отелей. Экономия происходит за счет оптовых закупок строительных и отделочных материалов, а также сокращения штата сотрудников. В среднем сеть из пяти малых гостиниц позволит сократить себестоимость квадратного метра на 10–15% по сравнению с единичным объектом.
Не менее интересна и другая форма размещения – кондоминиум-отель, или гостиница совладения. Это новый тип недвижимости, который может объединить в себе привлекательность гостиничной и жилой недвижимости. Кондоминиумы получили широкое распространение в мировой практике, преимущественно в курортных странах. Они считаются наиболее ликвидным и перспективным видом для инвестиций. Апартаменты в таких отелях приобретаются в собственность для постоянного бесплатного проживания (отдельно оплачивается только гостиничный сервис), но чаще всего их покупают для перепродажи или последующей сдачи в аренду постояльцам отеля.
Пока этот вид недвижимости не прижился в России, но в связи с тем, что московские покупатели все более и более активно инвестируют в недвижимость, не исключено, что в ближайшее время возможно появление такого способа и в нашей стране. Тем более что Сочи по своим характеристикам является наиболее подходящим местом для такого рода схем.
Порядок приобретения апартаментов в кондоминиум-отелях таков: покупатель становится владельцем квартиры, чаще в дорогих новостройках, построенных в престижных местах и получает доход от сдачи ее в аренду, имея при этом самую светлую перспективу неизбежного роста цены на квартиру при продаже.
Нет никаких сомнений в том, что нетрадиционные сегменты гостиничного бизнеса в Сочи должны развиваться наряду с обычным гостиничным сектором, т. к. поток туристов в этот город чрезвычайно неоднороден, соответственно, потребности в размещении сильно разнятся. Мини-отели привлекают гостей меньшей, по сравнению с обычной гостиницей, ценой, а также атмосферой домашнего уюта. Что касается кондоминиумов, их перспективы также оцениваются как хорошие, учитывая растущий интерес иногородних покупателей к жилой недвижимости в Сочи и ограниченность ее предложения.
Высокие ожидания
По прогнозам специалистов Jones Lang LaSalle Hotels, с учетом огромного количества существующих объектов гостиничного использования и ограниченным объемом свободных земельных участков вдоль моря, предложение номеров современного стандарта будет базироваться на имеющемся гостиничном фонде и исходить, прежде всего, от санаториев, которые в обозримой перспективе подвергнутся реконструкции и обновлению. А вот зимний курорт Красная Поляна ввиду того, что он представляет собой довольно неосвоенную в регионе нишу и не располагает достаточной инфраструктурой, скорее всего, будет развиваться за счет реализации новых проектов.
В случае победы Сочи в конкурсе на право проведения Олимпийских игр 2014 года программа по увеличению предложения новых качественных гостиниц будет выполнена в более короткие сроки. Однако независимо от исхода олимпийской гонки город уверенно сохраняет за собой статус первого отечественного курорта России. С ним согласны и многие другие участники рынка. Это дает все основания полагать, что Сочи очень скоро не на словах, а на деле получит активное развитие как центр летнего и зимнего отдыха.
