Дальнейшее развитие сегмента будет проходить более осторожно. По мнению экспертов, наименее рискованными останутся инвестиции в строительство торговых парков и торговых центров в черте крупных региональных городов.
Различная статистика
По подсчетам Центрального управления статистики Латвии, в 2006 году в крупно- и мелкооптовую торговлю инвестировано 257,2 млн латов (180 млн). Именно этот сектор экономики демонстрирует сегодня один из самых высоких темпов прироста. Что отражается на увеличении объема предложения торговых площадей. Так, по наблюдениям компании Ober Haus, на конец прошлого года под торговые объекты в Риге и ее окрестностях были отданы около 715 тыс. кв. м, что на 33% больше аналогичного показателя прошлого года. Главную лепту в прирост внесли три новых столичных торговых центра – Galerija Azur, Zoom и разместившаяся прямо в Старой Риге Galerija Centrs.
А вот крупнейшая маклерская компания Латвии – Latio – ориентируется на другую цифру торговых площадей – 564 тыс. кв. м. Дело в том, что, опираясь на стандарты ISCS (International Council of Shopping Centers), она, в сотрудничестве с компанией J.M. Oga, ведет учет торговых площадей в торговых центрах в пересчете на одну тысячу жителей.
И в соответствии с этой методикой показатель GLA (gross lease area, или общая сдаваемая площадь в торговых центрах) в Латвии уже сейчас составляет 244,5 кв. м – шестой по величине показатель во всем Европейском Союзе. К слову, среднеевропейский GLA – 181,5 кв. м, тогда как российский – всего 17,2 кв. м.
Интересно, что, несмотря на достаточно высокие показатели Латвии, эксперты в один голос прогнозируют дальнейшее увеличение торговых площадей в стране.
Большие перспективы
Как отметило в своем обзоре рынка недвижимости балтийское представительство компании Colliers International, говорить о позитивных перспективах позволяет низкий коэффициент свободных площадей и высокий спрос со стороны арендаторов. Эта позиция полностью совпадает с точкой зрения Latio, прогнозирующей, что в скором будущем в странах Балтии начнут появляться новые для местного рынка виды торговых центров. Это и расположенные вне города торговые парки, и торгово-развлекательные центры с увеличенной в разы долей развлекательного сектора, и специализированные комплексы, состоящие из магазинов единой тематики или ориентированные на узкий сегмент покупателей.
На подходе третья очередь расширения торгового центра Spice и строительство новых – Riga Plazа, Akropole (заявленная площадь – 150 тыс. кв. м), Galleria Patollo и Sky & More.
Здесь невольно возникает вопрос: много этого для рынка или мало? «Достаточно, – настаивает наша собеседница. – Важнее сконцентрироваться на повышении долгосрочной конкурентоспособности действующих торговых центров. Пока это удается сделать лишь отдельным игрокам. Большинство новых брендов, которыми торговые центры пытаются привлечь покупателей, приносят лишь разочарование: зачастую приходят на условиях франшизы. А вот возможности торговых центров по обустройству зон развлечения – ограничены».
Половина желает центр
Торговый сектор рижской коммерческой недвижимости представлен, по традиции, «автономными» магазинами, расположенными либо на первых двух этажах здания, либо в подвале. По различным оценкам, их общая площадь колеблется от 100 до 140 тыс. кв. м.
Необходимо отметить, что в столице Латвии отсутствует главная торговая улица (high-street retail) в классическом понимании. Некоторые признаки таковой присущи улицам Кришьяна Барона, Тербатас, Элизабетес, Бривибас, Калькю, Вальню, Грециниеку...
В сегменте «автономных» магазинов в местах с большим потоком людей вакантными остаются немногим более 1% площадей, тогда как в спальных микрорайонах этот показатель превышает 5%.
Наибольшим спросом у продавцов пользуется центр города. Анализ спроса свидетельствует: разместить здесь свою точку хотели бы 54% владельцев брендов. Еще 8% отдали свое предпочтение непосредственно Старой Риге. Примечательно, что потенциальные арендаторы площадей в торговых центрах редко обращаются к посредникам. Хозяева торговых центров сами выбирают, кому отдать предпочтение: обычно речь идет либо о новых брендах, либо о перепозиционировании уже имеющегося арендатора. Договоры заключаются на 3–5 лет.
Цена вопроса
Размер арендных ставок на торговые площади в Риге зависит от традиционных факторов: месторасположения торговых помещений, их площади, срока аренды, а также ассортимента товаров. В некоторых наиболее популярных местах с арендаторов взимаются также дополнительные комиссионные – определенный процент с оборота (до 3%).
В начале 2007 года наиболее распространенные ставки аренды площадей в популярных торговых центрах и «автономных» магазинах high-street retail составляли 50–60 за кв. м. Это на 15–20% больше, чем годом ранее. Ну а рекордные показатели за помещение от 50 до 100 кв. м достигают 100 за кв. м (например в Galerija Centrs). В то же время в менее востребованных торговых центрах и на не столь богатых потенциальными покупателями улицах ставки значительно скромнее – 15–25 за кв. м. Арендаторы там меняются чаще, потому что поток посетителей – незначительный.
Цифры, фигурирующие в сделках о покупке торговых площадей – гораздо серьезнее. Обычно в популярных местах – на улицах в центре Риги, торговые центры в подавляющем большинстве своем ориентированы на сдачу помещений в аренду – и речь идет о суммах 3–5 тыс. за кв. м. Но бывают сделки по 8 тыс. за кв. м и более.
Что касается покупки магазинов в спальных микрорайонах латвийской столицы, то там нужно настраиваться как минимум на 1,5 тыс. за кв. м. «Торговые помещения часто используют как инвестиционные объекты. Деньги в них вкладывают частные лица, которые затем сдают помещения в аренду. Ставка капитализации на такие сделки достигает 7%. Многие рассматривают подобную покупку как альтернативу приобретению квартиры для сдачи внаем, т. к. ставки на торговые помещения выше. Однако следует заметить, что и предложений действительно ликвидных торговых помещений на продажу очень мало», – поделилась своим мнением Дина Лукьянская. По ее мнению, рынок торговых площадей латвийской столицы войдет в стадию стабильности лишь к концу 2008 года.
А что соседи
По данным компании Ober Haus, общая площадь торговых помещений в Таллинне составляет 500 тыс. кв. м. Причем в 2005–2006 годах объем инвестиций в этот сектор несколько уменьшился. Сейчас заканчивается строительство торговых центров, возведение которых было начато год назад – Rocca al Mare, Jarve, Kristiine и Magistral, что принесет еще 40 тыс. кв. м торговых площадей.
Вакантные площади в удобно расположенных торговых центрах отсутствуют напрочь. Неудивительно, что стоимость аренды в них за год выросла на 14%, ежемесячная ставка за помещение до 100 кв. м составляет 15–24 за кв. м. (продовольственные магазины, правда, платят меньше – 9–10 за кв. м). А рекордная для торговых центров Эстонии ставка достигла в 2006 году 48за кв. м. Но разместить свой магазинчик на торговых улицах все же можно, достаточно выложить от 20 до 50 за кв. м.
Торговые показатели столицы Литвы, Вильнюса 458 тыс. кв. м. В 2007–2008 годах можно ожидать их существенного расширения. По самым скромным подсчетам, торговые площади могут увеличиться на 130 тыс. кв. м, но не исключено, что прибавка составит и все 146 тыс. кв. м. В ближайший год ожидается вступление в строй центров Vilnius Gates, Gedimino 9 и Panorama. Главная особенность ценовой ситуации в Вильнюсе в том, что в 2006 году стоимостиь аренды торговых площадей здесь практически не изменилась. Магазины, выходящие витринами на проспект Гедаминаса и в Старом городе, платят по 23–50 за кв. м. Помещения площадью в 150–250 кв. м в престижных торговых центрах предлагаются за 12–26 за кв. м. Ставка найма меньших по квадратуре помещений (до 100 кв. м) – от 23 до 45 за кв. м.
