Напомним, что лизинг недвижимости, или финансовая аренда, представляет собой комбинацию договоров купли-продажи и договора аренды. Особенность оформления лизинговой сделки состоит в том, что в заключении этих двух видов договоров участвуют три стороны – лизинговая компания, арендодатель и арендатор. Основным достоинством данных сделок является то, что еще до вступления в права собственности компания-лизингополучатель может свободно распоряжаться полученным в лизинг имуществом.
Сравнительный анализ
Впрочем, у лизинговых схем существует еще целый ряд преимуществ.
По словам руководителя направления лизинга недвижимости ООО «Интерлизинг» Марии Ивановой, разгосударствление собственности в нашей стране привело к тому, что купить сейчас можно все. Причем, используя механизм лизинга, сделать приобретение с выгодой можно даже тогда, когда нет собственных денег. «Основной плюс лизинга, – разъясняет Мария Иванова, – заключается в том, что его механизм сам по себе инвестиционен. Недвижимость, приобретенная в лизинг, одновременно является и обеспечением по сделке. В отличие от коммерческой ипотеки, где обязательно требуется залоговое обеспечение».
Действительно, в большинстве случаев никакой залог по схеме финансовой аренды не нужен, поскольку до окончания срока договора предмет лизинга находится в собственности у компании-лизингодателя. В тех же случаях, когда залог необходим, не возникает трудностей с его оформлением. «Вопрос регистрации прав собственности на объект недвижимости, регистрацию залога и все отношения, которые касаются земли, берет на себя лизинговая компания, – говорит заместитель директора ОАО «Ханты-Мансийская Лизинговая Компания» Александр Перфильев. – А лизингополучатель, фактически оплатив только аванс, имеет возможность уже через 30 дней после регистрации права собственности пользоваться полученным имуществом». Зачастую именно этот факт становится веским аргументом в пользу финансовой аренды перед коммерческой ипотекой. Как известно, оформление залога под кредитование коммерческой недвижимости – процесс очень трудоемкий, производится в два этапа и занимает немало времени. Кроме того, по словам Марии Ивановой, расходы по лизинговым платежам включаются в себестоимость реализованной продукции. Благодаря этому достигается значительная экономия по налогу на прибыль.
Перед традиционной схемой аренды у лизинга также есть свои преимущества. Как уже говорилось, до окончания срока договора распоряжается имуществом лизинговая компания. Фирма-лизингополучатель может только пользоваться недвижимостью. Но в отличие от предпринимателей-арендаторов, которые (из-за неопределенности своего положения на арендуемой площади) не могут себе позволить качественный ремонт помещений, лизингополучатели имеют право полностью перестраивать и реконструировать объект лизинга. Причем, по словам начальника отдела лизинга недвижимости ООО «Глобус-Лизинг» Александра Фарбера, затраты на капитальный ремонт при лизинге, в отличие от аренды, могут приниматься в налоговом учете у лизингополучателя. При этом отпадает необходимость решать проблему компенсации затрат на ремонт с арендодателем. Таким образом, предприятию-лизингополучателю становится выгоднее оплачивать не арендные, а лизинговые платежи.
Старое или новое?
По твердому убеждению Марии Ивановой, активное развитие лизинга недвижимости возможно только при условии насыщения рынка коммерческой недвижимости. Причем желательно – ликвидными объектами. Ведь именно ликвидность недвижимости является гарантией того, что в случае расторжения договора компания-лизингодатель не останется в убытке. Между тем сегодня основная масса объектов, приобретаемых в лизинг, находится в аварийном состоянии. Например, в прошлом году Фонд имущества СПб в партнерстве с лизинговыми компаниями «Балтинвест», Балтинвестбанк, «Зест», «Глобус-Лизинг» и филиалом Номос-банка предложили предприятиям малого и среднего бизнеса программу по приобретению объектов недвижимости и передаче их в лизинг. На аукционы выставлялись чердаки и подвалы, состояние которых не подлежит никакой критике. Мария Иванова поясняет, что в подобной ситуации лизинговая компания все же может выйти из положения, соотнеся стоимость лота с финансовым состоянием дел клиента. Или же потребовать от него ликвидного обеспечения. «Мы должны иметь в виду не только ликвидность объекта, но и понимать до определенной степени самого клиента. И если даже заемщик «совсем никакой», но имеет вполне ликвидный залог, мы можем пойти на сделку. Правда, аванс должен быть большим, нежели средний на рынке».
Тормозит развитие лизинга также то, что в связи с высокими накладными расходами по ведению документации и сопровождению сделки, лизинговые компании – партнеры Фонда имущества минимальную сумму стоимости предмета лизинга ограничивают 2 млн руб. Тем не менее Андрей Майданик считает, что если лизинговая компания сочтет выгодной для себя работу с менее крупными проектами, то «пороговая» цифра может быть снижена. «Насколько нам известно по итогам проведенных торгов, лишь около четверти предложенных лотов были выставлены по цене, превышающей порог в 2 млн руб.
Соответственно, многие покупатели были лишены возможности воспользоваться услугами компаний – партнеров Фонда имущества. Однако нет законодательного запрета на участие в аукционе и других лизинговых компаний, заинтересованных в приобретении объектов коммерческой недвижимости для передачи ее своим клиентам в лизинг».
Что касается новых помещений, то теоретически в лизинг можно приобрести и незавершенные объекты. Но при реализации указанной сделки возникает множество противоречий, которые трудно разрешить в рамках закона.
