– Куда обращаться человеку, который хочет осуществить перевод жилых помещений в нежилой фонд? Какая инстанция дает на это разрешение?
– Раньше, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, нужно было постановление губернатора. Сейчас эти полномочия переданы на районный уровень. Поэтому обращаться надо в межведомственную комиссию (МВК) того района, где расположено помещение, которые вы хотите перевести в нежилой фонд. При этом надо помнить, что вам понадобится согласие или рекомендации всех тех ведомств, что и раньше: пожарных, СЭС, КГА, КГИОПа и т. д.
– С переводом на районный уровень процедура упростилась?
– Процедура усложнилась. А самое главное, значительно удлинилась. Важнейшее условие для перевода – возможность организации в вашем помещении отдельного входа. Отсутствие такой возможности ставит крест на попытке перевести жилое помещение в разряд нежилых. Есть и другие моменты, способные усложнить получение разрешения. Например, требования пожнадзора к повышению класса защищенности межэтажных перекрытий или требования СЭС – к вентиляционному оборудованию.
– В чем же сложности?
– Окончательным разрешающим моментом является согласованный проект. Процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд регламентирован статьей 3 Жилищного кодекса. А положения этой статьи в разных районах трактуют по-разному. Приведу пример. Был случай, когда для перевода квартиры в нежилой фонд, районные власти потребовали согласие всех собственников многоквартирного дома! Понятно, что получить такое согласие на практике невозможно. Да и сама идея идти на поводу у агрессивно настроенной части жителей мне кажется порочной. В законодательстве четко прописан вопрос о мансардах, который действительно требует согласия всех собственников, потому что мансарда – общая собственность, а ее реконструкция ведет к уменьшению доли каждого собственника в общей собственности. А вот квартиры первого этажа в жилом доме – это собственность конкретных людей, которые вправе распорядиться своей квартирой, в том числе и в вопросах ее использования, не спрашивая разрешения соседей. Мы ведь не получаем согласия всех жильцов, когда заводим собаку, проживающую в нашей квартире, но лающую на весь дом. Конечно, я утрирую, но уверена, что данный вопрос должен решаться только на основании действующего Жилищного кодекса. Кстати, в ряде районов согласия собственников не требуют. У нас даже появилась тенденция деления районов на «хорошие» и «плохие».
Досье «ДН»
Людмила Васильевна Синьковская
Генеральный директор РК «Русский Дом»
Уроженка Ленинграда. Закончила Ленинградский институт авиаприборостроения (ЛИАП) по специальности радиотехника. Имеет восемь авторских свидетельств на изобретения.
С 1992 года работала агентом по недвижимости в компании «ИнтерОксидентал». В 1996-м стала ее генеральным директором.
С 1998 года работала исполнительным директором компании «Русский Дом», а с 1999-го является генеральным директором.
Растит двоих детей. Любит кататься на горных лыжах, путешествовать. Опытный водитель, любит машины и разбирается в них.
– Какие районы вы относите к «плохим», а какие к «хорошим»?
– В нашей практике «плохие» районы – Петроградский и Московский. «Хорошие» – Выборгский, Красногвардейский и Калининский.
– А сколько времени занимает весь процесс перевода?
– По-разному. Само согласование проекта может занять до шести месяцев, а бывает и больше. Потом вы направляете документы главе районной администрации, после чего он должен выдать разрешение в течение 45 дней. Но на практике и этот срок часто нарушается.
– Глава района может дать отказ?
– Когда проект уже согласован в межведомственной комиссии, поводов для законного отказа практически нет, только совсем формальные: например, пакет документов отдан не в надлежащий орган. При этом Жилищный кодекс не определяет, в какой именно орган должен быть направлен согласованный проект, а возлагает выбор такого органа на субъект федерации. У нас в Петербурге после долгих споров разрешающим органом стала та самая межведомственная районная комиссия, которая готовит окончательное распоряжение главы районной администрации. Подпись главы – последнее, что вам нужно получить. Но еще раз скажу, что само согласование проекта на сегодняшний день занимает довольно долгий срок. И главное, насколько долгий – никогда заранее не известно.
– Какие специалисты занимаются перепрофилированием помещений – переводом их из категории жилищого фонда в нежилой? К кому обращаться за помощью?
– В нашем агентстве отдел по перепрофилированию называется отделом проектов. Людей, которые там работают, мы называем специалистами отдела проектов. К риэлторам они не имеют никакого отношения. Но располагают опытом в сфере недвижимости и юридическими знаниями. Замечу, что мы этих специалистов «вырастили» с нуля. К своим базовым знаниям они добавили специфические, которые получили непосредственно на рабочем месте. Они «росли», если можно так сказать, вместе с этим отделом проектов. И многого добились.
– Насколько сейчас востребована категория встроенных помещений под коммерческую недвижимость?
– Сумасшедшая востребованность! Могу привести пример. Если мы сегодня выставим на продажу 20 помещений, отвечающих средним статистическим техническим характеристикам по средней статистической цене, то думаю, в течение недели все 20 сдадим или продадим.
- Где могли бы располагаться такие объекты?
- Что касается расположения, то на 98% можно утверждать, что помещений возле станций метро не осталось. Остались территории окрест торговых зон. Очень хороший пример – угол Среднеохтинского проспекта и Большой Пороховской улицы. Там, помимо пешеходной, есть большая торговая зона и масса жилых домов, нижние этажи которых нами расселены и приспособлены под коммерческую недвижимость. Существуют также локальные участки, которые находятся рядом с большими торговыми комплексами. Рядом с ними, как правило, большое количество жилых домов, помещения в которых вполне пригодны для использования в качестве коммерческой недвижимости. Того количества людей, которое привлекает ТРК, вполне хватает и для заполнения окружающей торговой зоны.
