В структуре предложения на рынке аренды и продажи торговых помещений самыми дорогими – традиционно – остаются Центральный и Московский районы. Самым доступным по цене – Красносельский район.
Рост и стагнация
По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», во втором квартале 2013 года более всего торговых помещений к продаже предлагалось во Фрунзенском районе – около 17% от общего объема предложения. Менее всего в Красносельском – 1,5%. Увеличился средний размер торговых помещений на продажу – с 96,4 кв. м во втором квартале 2012 года до 139,5 кв. м в апреле-июне нынешнего. Средняя цена продажи квадратного метра торговых площадей за год выросла на 9,3%, с 121,9 до 133,3 тыс. руб. Самые высокие цены традиционно держатся в Центральном районе – 162 556 руб. за кв. м, на втором месте Адмиралтейский – 151 402 руб. за кв. м. Самым доступным по цене является Красносельский район – 82 817 руб. за «квадрат».
В сегменте аренды торговых помещений также лидируют Центральный и Московский районы – 18% и 16% в структуре предложения соответственно. Красносельский район и здесь в аутсайдерах – лишь 1,5% из общего объема предложения. Средняя площадь торговых помещений, сдаваемых в аренду, за год подросла с 141,6 кв. м до 165,3. Но в отличие от сегмента продаж стоимость квадратного метра аренды торговых площадей за год незначительно снизилась – на 0,4%, с 1217,4 до 1212,4 руб. в месяц. Самые высокие цены на аренду держатся в Центральном и Адмиралтейском районах – 1656 и 1509 руб. в месяц соответственно. Замыкает список вновь Красносельский – 818 руб. в месяц.
На фоне роста объема предложения объектов торговой недвижимости аналитики «АйБи Групп» фиксируют снижение динамики ввода новых торговых площадей. Прирост в первом квартале составил порядка 280 тыс. кв. м, во втором опустился ниже отметки в 100 тыс. кв. м. Эксперты «АйБи Групп» фиксируют и снижение процента заполняемости торговых объектов – с 98% в первом квартале до 97% во втором. А также подтверждают незначительное падение арендных ставок в торговых комплексах – после роста в начале года.
«Аренда – это в любом случае лишняя статья расхода, и немалая. К тому же арендуемое помещение не оборудовано под конкретного арендатора, а это дополнительные вложения, которые, вероятнее всего, вообще не окупятся. Более того, есть много случаев, когда собственник через четыре-пять лет, когда «точка раскручивается», расторгает договор и уже самостоятельно предлагает те же самые услуги или товар, которые ранее продавал арендатор. Учитывая все эти факторы, люди стараются быстрее накопить деньги и выкупить помещение», – отмечает руководитель департамента рынка коммерческой недвижимости компании «Адвекс-Московский» Людмила Галисаева.
В будущем большинство участников рынка, несмотря на некоторые тревожные сигналы на рынке торговой недвижимости и в экономике России в целом, ожидают неминуемый рост цен. Причем на рынке как аренды, так и купли-продажи. «Роста арендных ставок, действительно, пока не наблюдается, хотя и эта тенденция не за горами», – говорит директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина. В своих прогнозах участники рынка ссылаются главным образом на рост инфляционных ожиданий и курса американской и европейской валют по отношению к рублю.
В центре – густо, в Красносельском – пусто
Самыми «богатыми» по количеству предлагаемых к аренде торговых помещений и дорогими по стоимости квадратного метра являются Центральный и Адмиралтейский районы. Самыми перспективными по числу предлагаемых к продаже торговых объектов – Фрунзенский (17% от общего объема предложения) и Выборгский (14%). В этом смысле Красносельский уступает по всем показателям: и по числу предложений, и по ценам. «На текущий момент Фрунзенский район лидирует по количеству введенных площадей, поэтому неудивительно, что более всего торговых помещений предлагается к продаже именно в нем. С другой стороны, Красносельский достаточно удален от центра города, поэтому он действительно является самым доступным по цене», – подтверждает Ольга Шарыгина.
В Красносельском районе нет крупных торговых центров. Даже гипермаркеты «Лента» находятся на его окраинах и не сказываются на жизни граждан, не имеющих автомобиля. Кроме того там нет метро, а все объекты, что находятся далее пяти остановок от станций «Проспект Ветеранов», «Автово» или «Ленинский проспект», жителей уже обычно не привлекают. «Вероятно, сейчас немного исправит положение торговый центр в “Балтийской жемчужине”, но этот микрорайон обособлен, поэтому можно будет говорить об улучшении ситуации только в районе улицы Пограничника Гарькавого. Также в Красносельском сложилась достаточно тяжелая ситуация с рассмотрением документов при перепланировках и переводе в нежилой фонд», – отмечает Людмила Галисаева.
С другой стороны, в центральных районах в целом ощущается серьезный дефицит пригодных к торговле помещений. Возникают сложности и с проездом. «Я бы добавила к указанным проблемам отсутствие требуемого количества электричества. В центре есть отличные помещения с хорошим подъездом, достаточной проходимостью, но, скажем, лишь с 5 кВт доступной мощности. И в результате они никому не нужны. В лучшем случае объект “заберут” под офис», – дополняет Людмила Галисаева.
При этом эксперты не считают цены в центральных районах запредельными. «Я бы назвала их высокими, ведь объекты все равно заполняются. Главным их преимуществом является хорошая проходимость», – свидетельствует Ольга Шарыгина.
Перспективы
Самым перспективным и быстро растущим районом города, с точки зрения торговой недвижимости, эксперты называют зону вблизи Пулково. Сегодня там развивается большое количество объектов гостиничного и торгового сегмента. Это и аутлет-центр Fashion House на 120 магазинов, площадью более 20 тыс. кв. м, и третий и четвертый этажи нового пассажирского терминала «Пулково», где планируется разместить магазины и фуд-корт.
Главными событиями на рынке торговой недвижимости в 2013 году несомненно станут открытие ТРЦ «Жемчужная Плаза», ТРК «Лондон Молл», ТРК «Галактика», ТРК «Пять озер» и ТРЦ «Монпасье». «В последнее время основной тенденцией рынка торговой недвижимости является укрупнение объектов. Также постепенно растет относительная обеспеченность торговыми площадями (на тысячу жителей) в связи с введением новых объектов и, соответственно, ростом предложения. Наблюдается тенденция активного развития сетевых операторов и федеральных сетей», – отмечает Ольга Шарыгина. Причем укрупнение объектов означает увеличения не только общих площадей торговых комплексов, но и форматов арендаторов, которые предпочитают помещения все большей площади.
Аналитики компании Jones Lang LaSalle прогнозировали в начале года рост рынка торговых площадей города на 20%. По их сведениям, до конца 2013 года ожидается ввод в строй десяти новых крупных торговых проектов. Astera в конце 2012-го была более пессимистична. Прирост торговых площадей в Петербурге составит 12,4%. К открытию в 2013 году, по информации компании, планируются 13 объектов. Пока ввод новых торговых комплексов, намеченных на 2013-й слегка запаздывает, но – по заведенной в России традиции – к концу года все же большинство крупных ТК планируют открыть.
