Мы изучили новостройки Санкт-Петербурга и Всеволожского района Ленобласти, сданные с сентября прошлого года по август 2013-го, то есть за последний календарный год. Итого: 47 объектов в городе и 4 – в области, включая отдельные очереди одних и тех же ЖК (они могли сдаваться не одновременно, а с разницей в 6-12 месяцев).
Сразу оговоримся, что наше исследование не всегда опирается на официальные данные застройщиков. И тому есть вполне объективные причины. Во-первых, часть объектов строились так долго, что определить, какова была цена за «квадрат» на старте продаж, сейчас уже совершенно невозможно. Информацию пришлось собирать буквально по крупицам из наших объездов новостроек, материалов, посвященных выводу на рынок того или иного объекта, новостных архивов самих строительных компаний, а также форумов дольщиков в интернете.
Во-вторых, в большей части комплексов (особенно это касается эконом-класса) все жилье к настоящему моменту реализовано. Следовательно, квартиры в них уже ушли на вторичный рынок, и, стало быть, сегодняшнюю цену продажи пришлось определять по рекламным объявлениям на сайтах агентств недвижимости. Стоимость жилья мы рассчитывали, как всегда, исходя из минимальной цены квадратного метра в конкретном жилом комплексе. Почти всегда это соответствует цене «квадрата» в трехкомнатной квартире.
Такие разные долгострои
Начнем с рекордсменов. Больше всего подорожал за время строительства ЖК компании «Дальпитерстрой» в поселке Ленсоветовский Пушкинского района (на фото). При этом минимальную цену продаж в 2006 году (когда и началось возведение первого корпуса) нам определить не удалось. Первое упоминание на форумах дольщиков о стоимости квартир в этом ЖК датировано 2009 годом – от 38 тыс. за кв. м. В феврале 2012 года «квадрат» стоил чуть больше – 43 тыс. руб., объяснить это можно крайне медленными темпами строительства в то время.
Наконец в сентябре 2012 года все четыре корпуса были сданы. Любопытно, что желающих продать квартиру именно в этом жилом комплексе на сегодняшний день предостаточно. Возможно, проживание в не самом удобном (с точки зрения транспортной доступности) месте изначально прельщало немногих и поэтому немало покупок являлись инвестиционными. Сейчас «квадрат» здесь стоит от 63 тыс. руб., то есть удорожание за четыре года составило почти 60%.
Можно было бы предположить, что рекорды в нашем рейтинге будут бить исключительно долгострои – просто за счет инфляции и роста цен на первичном рынке вообще. Но это не совсем так. Например, квадратный метр в таком «долгоиграющем» проекте, как ЖК «Классика» от компании «Л1» (строится с 2007 года), увеличился в цене всего на 25%. А ЖК «Ладожский парк», который начали возводить еще в 2006 году, подорожал и того меньше – лишь на 20%. Разумеется, мы сравнивали стоимость квадратного метра в одних и тех же корпусах, и в случае с «Ладожским парком» речь идет о корпусах 36 и 37, сданных в минувшем декабре.
От 40% и больше
Второе место в нашем рейтинге занял вполне благополучный объект – «Gusi-Лебеди» от компании «КВС» (Приморский район Санкт-Петербурга). На рынок этот ЖК вышел летом 2011 года, и за квадратный метр застройщик просил тогда от 58 тыс. руб. В марте 2013 года первая очередь комплекса была успешно сдана, и теперь на вторичном рынке квадратный метр стоит от 90 тыс. руб. Подорожание составило 55%.
Там же, в Приморском районе, расположен и ЖК Vita Nova от компании «ЮИТ Санкт-Петербург», который вышел на рынок в середине 2010 года. Он относится к комфорт-классу, и потому на старте продаж ценник здесь был довольно высокий – от 71 тыс. руб. за кв. м. Год назад, перед самой сдачей, он вырос до 100 тыс. и сейчас остается примерно таким. Итого: подорожание на 40%.
Кстати, то, что сразу два объекта-рекордсмена находятся в Юго-Западной Приморской части, экспертов не удивляет. «В текущее время быстрее всего растет цена в ходе строительства объектов, расположенных в таких районах, как Выборгский и Приморский. Именно в данных локациях спрос существенно превышает предложение, отчего строящиеся объекты жилой недвижимости практически всегда востребованы», – отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.
Впрочем, ровно такие же показатели (40% удорожания) у находящегося в Красносельском районе проекта комплексного освоения территории «Балтийская жемчужина». Точнее, у его составной части – ЖК «Жемчужная симфония». Всего за два года минимальный ценник поднялся с 67 тыс. до 95 тыс. руб.
Эконом впереди
Еще несколько жилых комплексов, сданных в конце 2012 – первой половине 2013 года, подорожали в ходе строительства на 30-40%. Среди них «Ленинградские вечера» («Ленспецстрой»), «Шушары» («Норманн»), «Южный» («ГДСК», ныне – «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад») и «Орбита» («ЛенСпецСМУ»).
Абсолютное большинство объектов за время возведения подросли в цене на 20-25%. Интересно, что некоторые застройщики сами же снизили максимальный ценник уже после сдачи комплекса. Например, «ЛенСпецСМУ» нынешним летом решило в рамках специальной акции продать остатки квартир в своем ЖК «Юбилейный квартал», и разница с ценами на старте продаж составила лишь 24,5%, тогда как еще в июне этот показатель равнялся 29%.
Как можно заметить, большинство заметно подорожавших объектов относится к эконом-классу. И без того не самая доступная «элитка» в ходе стройки прибавляет в цене лишь 5-10%, редко – 15%.
«Как правило, компания-застройщик заранее разрабатывает план продаж и ценовую политику, которые определяют график поступления средств от реализации квартир. В объектах эконом-класса, где темп продаж стараются держать на стабильно высоком уровне, повышение цены происходит постепенно – разница на начальном этапе строительства и в конце реализации может доходить до 30%. Ценовая динамика объектов, ориентированных на дорогие сегменты, скромнее – цена изначально ставится на высоком уровне, учитывая эксклюзивность места и специфику реализации таких проектов», – подчеркивает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Как и задумано
Вообще, привести все наши данные к какому-то общему знаменателю довольно непросто. Можно лишь констатировать: с большой долей вероятности объект эконом-класса в популярном районе (Приморском или Выборгском) и с адекватными на старте продаж ценами подорожает по ходу строительства довольно сильно. Но вот на сколько конкретно – предсказать невозможно. Решение об изменении цен маркетологи хотя и планируют заранее, но довольно часто в свои планы вносят коррективы, исходя из сиюминутной конъюнктуры. Например, в том случае, если спрос неожиданно оказывается гораздо выше, чем предполагалось.
«Наибольший рост стоимости квадратного метра с момента начала продаж до окончания строительства отмечается в тех объектах, где были изначально заявлены достаточно низкие стартовые цены. Такая стоимость устанавливается зачастую в том случае, если застройщик не очень хорошо разбирается в рынке и ценообразовании», – говорит генеральный директор «ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.
Но чаще все же цены корректируются в полном соответствии с целями и стратегиями компании. По словам Олега Пашина, большинству застройщиков выгодны строго определенные объемы продаж, которые поддерживаются с помощью установления наиболее привлекательных цен на определенный период (например, на месяц-два). «В среднем от старта проекта до окончания рост стоимости составляет примерно 30%. Эта цифра включает и увеличение цены по ходу строительства объекта, связанное с ростом стадии готовности, и рост рынка в целом. Тем не менее бывают случаи, когда стоимость растет на 50% и выше. Чаще всего это происходит тогда, когда по стратегии застройщика начальная стоимость была достаточно низкой для конкретного объекта», – считает он.
Кроме того, существует и еще несколько причин частой корректировки цен. Например, компания не хочет (или не может) использовать банковские кредиты, а собственных средств у нее недостаточно. Тогда она устанавливает низкую первоначальную цену квадратного метра, подчас даже ниже рынка. И, «добрав» необходимый объем финансирования стройки, резко поднимает стоимость.
К тому же низкая стартовая цена очень часто устанавливается в рекламных целях и распространяется на самом деле на две-три квартиры. То есть в данном случае ее можно вообще не брать в расчет, и тогда получится, что объект подорожал вовсе не на 40%, а на вполне среднестатистические 25%. Так что инвесторов, рассчитывающих на бешеный рост цен по ходу строительства, вполне можно сравнить с покупателями лотерейного билета: никто не знает, сколько он выиграет и выиграет ли вообще.
