С 1 января этого года поменялся порядок государственной регистрации построенных объектов недвижимости. Застройщиков обязали оформлять кадастровые паспорта на возведенные дома. Чтобы поставить сданный объект на государственный учет, необходимо представить выданное Госстройнадзором разрешение на ввод дома в эксплуатацию и технический план здания в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». После того как информация о доме будет учтена в Едином кадастровом реестре, необходимо оформлять отдельный кадастровый паспорт на каждую квартиру в этом доме. Лишь пройдя все этих процедуры, дольщики могут зарегистрировать права собственности на приобретенное жилье.
Цена вопроса
К настоящему времени на кадастровый учет поставлены не более 2% от всех введенных в этом году многоквартирных домов. Разумеется, застройщики знали о требованиях к регистрации, но выполнять их пока не спешат.
Показательно, что многие из опрошенных БН участников строительного рынка предпочли комментировать данную проблему на условиях анонимности. Они утверждают, что договоры долевого участия в домах, которые вводятся в эксплуатацию с начала этого года, были подписаны еще два-три года назад. В то время было неизвестно о нововведениях, а потому затраты на оформление кадастровых паспортов на дома и квартиры не учитывались. «До введения нового порядка регистрации мы делали лишь технические паспорта, которые были основой ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Стоимость техпаспорта составляла около 20 тыс. руб. для каждого дома. А затраты на оформление кадастрового паспорта на каждую квартиру варьируются в пределах 5-7 тыс. руб.», – рассказал корреспонденту БН один из застройщиков.
В компаниях, которые все же согласились прокомментировать данную проблему, утверждают, что ставят свои дома на кадастровый учет своевременно. «Мы уже получили кадастровые паспорта на два дома первой очереди комплекса More, которые сдали в апреле. В середине августа ввели в строй ЖК “Марсель” на Туристской улице, в ближайшее время подадим документы в Кадастровую палату», – рассказала БН директор административного департамента Setl City Елена Кунавич.
Проблема в том, что без постановки на учет многоквартирного дома невозможно оформить кадастровые паспорта на квартиры в нем. Но вопрос о том, кто будет оформлять эти документы, пока остается открытым. Директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу Даниил Пильдес утверждает: логичней и правильней, чтобы документацию заказывали сами компании – у одного кадастрового инженера или организации, уполномоченной осуществлять кадастровый учет. «В том случае, если эту работу переложить на плечи дольщиков, документы будут делать разные кадастровые инженеры. Возрастет количество технических ошибок и, как следствие, – отказов в государственном кадастровом учете. В итоге будут задержки с регистрацией прав собственности», – пояснил Даниил Пильдес.
Глава ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу посоветовал застройщикам включать затраты на подготовку технических планов и кадастровых паспортов на квартиры в пакет своих услуг. Но пока большинство строительных компаний предпочитают не брать на себя эту работу. «Оформить кадастровый паспорт на квартиру дольщик может самостоятельно, потому многие застройщики не предоставляют эту услугу. Либо – предлагают оформить кадастровый паспорт на квартиру за отдельную плату», – рассказал генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Санкций не будет
Главная проблема в том, что действующее законодательство не предусматривает санкций за уклонение застройщиков от постановки объектов на государственный учет. «В законе 214-ФЗ не указано, что застройщик должен оформить кадастровый паспорт дома и квартир в нем. Обязательства перед дольщиками считаются выполненными с того момента, когда застройщик передал им квартиры по актам приема-передачи. А для передачи жилья достаточно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», – отмечает юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. Другими словами, застройщики попросту не заинтересованы работать по новым правилам – чтобы получить акт о вводе дома в эксплуатацию и затем передать квартиры дольщикам, достаточно получить технический план.
«До внедрения новых правил у застройщиков не было проблем с получением необходимой документации, поскольку ПИБы готовили ее весьма оперативно. Не исключено, что нынешние проблемы с учетом построенных домов связаны с острой нехваткой кадров в ФГБУ«ФКП Росреестра», – полагает заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.
К тому же, как пояснила руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская, в первое время после введения новых правил застройщики толком и не знали, как проводить технический учет своих объектов. «С 1 января перестали действовать все нормативные акты, которые регулировали процесс инвентаризации объектов. Было непонятно, как проводить технический учет, нужно ли оформлять кадастровые паспорта только на построенный дом или еще и на квартиры», – пояснила эксперт.
Ситуация усложняется и тем, что законодательство четко не определило, куда именно должен обратиться застройщик за оформлением техплана, необходимого для оформления кадастрового паспорта на дом и впоследствии на квартиры в нем. По новым правилам, техпланы готовят кадастровые инженеры. Но до 1 января 2014 года этой работой могут также заниматься специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, которые имеют право осуществлять технический учет жилищного фонда.
За свой счет?
На специализированных форумах дольщики все чаще жалуются на то, что им не удается оформить право собственности. Очевидно, что рано или поздно застройщикам все-таки придется решать проблему – в противном случае ситуация грозит социальными конфликтами и, как следствие, репутационными потерями для строительных компаний. «Пока что застройщики хотят оттянуть решение проблемы и свалить ее на плечи дольщиков. Тем не менее ставить объекты на учет все равно придется – скорее всего, застройщики массово начнут обращаться в Кадастровую палату уже к концу этого года. Очевидно, что это увеличит нагрузку на ведомство – значит, возрастет число технических ошибок, отказов в выдаче кадастровых паспортов на жилые дома и квартиры. Задержки при регистрации прав собственности на жилье будут неизбежны», – прогнозирует партнер юридической компании «Лигал Студио» Владимир Комаров.
У дольщиков, дома которых сдаются в этом году, есть несколько вариантов действий. Можно подождать, пока застройщики наконец разберутся в новой схеме постановки возведенных объектов на государственный учет. И, возможно, согласятся взять на себя оформление кадастровых паспортов не только на дома, но и на квартиры.
По действующему законодательству, если дольщик не может получить право собственности, он может подать в суд на застройщика и потребовать оформить кадастровый паспорт на квартиру. Но подобные дела пока не рассматривались – соответственно, практика по ним не сложилась.
Так что самым нетерпеливым покупателям, возможно, имеет смысл оформлять кадастровый паспорт на квартиры самостоятельно – необходимые для этого документы можно получить у застройщика. Кадастровый паспорт на квартиру делают в течение 20 рабочих дней. Но лишь в том случае, если застройщик уже поставил сданный дом на кадастровый учет.
Справка БН:
Этапы подготовки к сдаче многоквартирных домов в эксплуатацию и дальнейшей регистрации прав на помещения в них:
1. Подготовка технического плана дома как первичного объекта.
2. Ввод дома в эксплуатацию – осуществляется на основе выданного застройщику технического плана.
3. Постановка дома на кадастровый учет (право собственности на многоквартирный дом как единый объект теперь не регистрируется).
4. Подготовка технических планов помещений (квартир и нежилых объектов).
5. Постановка помещений на кадастровый учет.
6. Регистрация права собственности на помещения – осуществляется на основе их технических планов и кадастровых паспортов.
Источник: постановление Правительства РФ № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости»
