АИЖК объявило о расширении предложения по продукту «Военная ипотека». Теперь агентство готово рефинансировать кредиты на квартиры в строящихся домах. Тем временем собственные программы военной ипотеки на строящееся жилье уже предлагают несколько банков.
Даем отмашку
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило об усовершенствовании продукта «Военная ипотека». Теперь по данной программе кроме покупки жилья на вторичном рынке допускается приобретение квартир и в новостройках.
По новым условия кредит на приобретение строящегося жилья военнослужащие могут оформить по ставке на 2 процентных пункта выше, чем на вторичном рынке. А после оформления закладной ставка на эти 2 п. п. снижается. Кстати, ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего.
Уточним, ранее агентство декларировало, что продукт «Военная ипотека на объекты первичного рынка недвижимости» работает в пилотном режиме. Соответственно, теперь продукт переходит из пилотного режима в рабочий.
Однако ряд серьезных ограничений в программе сохранился. В АИЖК подчеркивают, что выбирать жилье можно лишь в новостройке, строительство которой осуществляется в рамках программы «Стимул». При этом объект должен быть «высокой степени готовности».
«Пока мы предлагаем ограниченный перечень объектов строительства с целью снижения рисков недостроя, – говорит заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик. – Однако уже в 2014 году будет внедрено обязательное страхование ответственности застройщиков, и мы надеемся, что этот инструмент позволит расширить список объектов без риска сорвать сроки стройки».
Напомним, программа «Стимул» включает порядка 320 новостроек по всей стране на разных стадиях строительства. И к настоящему моменту из этого числа в список для военнослужащих попало лишь около 30 объектов (см. табл. 1).
Также следует уточнить, что для выдачи АИЖК военной ипотеки на первичку необходимо подтверждение ФГКУ «Росвоенипотека» по каждому объекту. Поэтому военнослужащим, выбравшим тот или иной строящийся объект из списка АИЖК, на всякий случай рекомендуется проконсультироваться в региональном подразделении ФКГУ.
Увы, известны случаи «пилотного» периода, когда АИЖК одобряло новостройку, а Росвоенипотека – нет.
Жизнь заставляет
Причин, подталкивающих участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) ориентироваться на объекты первичного рынка, как минимум две. И прежде всего они актуальны для военнослужащих, нацелившихся на покупку жилья в крупных городах или в пределах транспортной доступности к таковым.
Во-первых, в городах-миллионниках продавцы жилья на вторичном рынке зачастую предпочитают с военной ипотекой не связываться. И понять их можно.
Большинство частных продавцов реализуют квартиры, чтобы полученные деньги тут же использовать для приобретения другого объекта. По военной же ипотеке оперативно провести сделку не получится.
Сначала покупатель должен с продавцом заключить договор. Потом этот договор пройдет проверку в банке. Затем последует проверка Росвоенипотеки – до десяти дней по регламенту… И в результате различных бюрократических процедур операция обычно растягивается на два месяца.
Часто продавцу надоедает ждать и сделка рвется. Кстати, обычно к этому моменту покупатель по требованию банка уже понес расходы на оценку жилья и его страховку.
«Единственный выход – давать задаток, чтобы продавец не мог передумать, – подсказывают профессионалы. Правда, государством, которое отчисляет деньги в НИС, задаток не предусмотрен. Это могут быть только личные деньги военнослужащего, и они не всегда имеются.
Во-вторых, традиционно квартира на первичном рынке стоит дешевле, чем на вторичном. И в большом городе у офицера элементарно может не хватить денег на готовое жилье желаемой площади (см. табл. 2).
Соответственно, констатирует руководитель общественного объединения «Участников НИС» Илья Борисовский, из числа военных более 70% желающих приобрести жилье в Москве и Московской области предпочли бы квартиру на первичном, а не на вторичном рынке.
При этом Илья Борисовский уточняет, что данная статистика не повторяется в большинстве российских регионов, где на полагающуюся по программе военной ипотеки сумму можно оперативно приобрести готовую квартиру в центре с отделкой.
Федот, да не тот
Теоретически приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве в рамках программы «Военная ипотека» возможно с 16 декабря 2010 года. Тогда вышло соответствующее постановление Правительства РФ. Однако на практике офицеры, прапорщики и сверхсрочники долгое время сталкивались с непреодолимыми юридическими трудностями.
Тем не менее около года назад в данный сегмент пришли несколько банков. И сегодня собственные программы военной ипотеки на новое жилье уже предлагают Газпромбанк, «Зенит», Русстройбанк и Связь-Банк.
Например, до августа у Связь-Банка было аккредитовано 16 объектов. Но список постоянно пополняется. Так, в начале августа к перечню аккредитованных объектов добавился ЖК «Львовский». А в конце месяца – новые корпуса в комплексах «Некрасовка Парк» и «Москва А101».
В целом же только в Московской области участники НИС могут выбирать примерно из 60 объектов.
То есть по объему предложения АИЖК сегодня оказывается рядовым игроком (см. табл. 3). Более того, предложение АИЖК имеет те же минусы, что предложения банков.
Пример Петербурга в этом смысле показателен. Из этого города в список АИЖК попали три новостройки, расположенные по адресам: Свердловская набережная, 58 (ЖК «Платинум»), Суздальский проспект, участок 1 (ЖК «Эквилибриум») и улица Брянцева, участок 1 «Дом-Мегалит на проспекте Просвещения».
Все три объекта относятся к классу комфорт, и, соответственно, квартиры в них недешевы. «Военнослужащему хватит только на прихожую», – сетуют посетители профильных интернет-форумов.
Правда, и предлагаемые в рамках банковских программ объекты обычно дороже эконом-класса. «Звонил по предлагаемым объектам. Однокомнатная квартира стоит 3,6 млн рублей. Какой смысл военнослужащему ее брать, если на вторичном рынке можно найти аналог дешевле?» – возмущается один из форумистов.
Накануне
Таким образом, военная ипотека на первичное жилье в нынешнем состоянии далека от идеала. «Хорошо, что процесс хотя бы сдвинулся с мертвой точки», – тем не менее отмечает генеральный директор «Уником СПб», вице-президент ГК «Юринфо» Николай Лавров.
При этом данное поле деятельности достаточно привлекательно для кредиторов (табл. 4). Так, в мае начал выдачу ипотечных кредитов по программе «Военная ипотека» банк «АК БАРС». А в июле объявил о запуске программы кредитования участников НИС Фондсервисбанк. И пусть предложения «новичков» пока касаются лишь вторичного рынка, логично ожидать, что распространение программ на новостройки – дело времени.
Кстати, в кризис-2008 именно работа по программе «Военная ипотека» позволила многим игрокам рынка недвижимости остаться на плаву. И в свете сегодняшних кризисных угроз следует ожидать еще большей активизации кредиторов в данном сегменте ипотечного рынка.
Табл. 2
Источник: ФГКУ «Росвоенипотека»
Табл. 3
Источник: ФГКУ «Росвоенипотека»
Табл. 4
Источник: ФГКУ «Росвоенипотека»
