На днях Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) опубликовала разъяснительное письмо, в котором настоятельно рекомендовала застройщикам докладывать ведомству о договорах, заключаемых с гражданами в рамках 214-ФЗ. В ближайшее время эти требования узаконят: служба «финансовой разведки» уже представила в Госдуму соответствующий проект изменений в закон о противодействии отмыванию незаконных доходов.
Ужесточение правил
По действующей редакции закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (№ 115-ФЗ), обязательному контролю со стороны Росфинмониторинга подлежат все сделки с недвижимостью на сумму более 3 млн рублей. Но до последнего времени служба не проверяла операции по приобретению строящихся объектов. Теперь этот «пробел» решили исправить. Как пояснили БН в ведомстве, проверять будут все договоры долевого участия (ДДУ) и паенакопления (в случае, если застройщик продает квартиры по механизму ЖСК).
«Оба вида соглашений, по нашему мнению, подразумевают возникновение у пайщика или дольщика права собственности на объект недвижимости – после завершения его строительства. Значит, такие договоры должны подлежать обязательному контролю», – прокомментировали в Росфинмониторинге, добавив, что также будут контролировать сделки по уступке права требования (цессии) и перепродаже паев в жилищно-строительных кооперативах.
Информацию о договорах с дольщиками или пайщиками надлежит представлять в Росфинмониторинг в течение трех дней с момента их заключения. В противном случае застройщиков обещают штрафовать – максимальный размер взыскания составит 400 тыс. рублей. Более того, служба может инициировать приостановку работы этой компании на два месяца.
Опрошенные БН участники строительного рынка отнеслись к инициативе Росфинмониторинга, мягко говоря, с раздражением. «Информацию, которую требует предоставлять ведомство, застройщики и так отправляют в несколько контролирующих организаций. Сведения о заключаемых договорах долевого участия открыты и доступны для ревизоров. Тем не менее нас обязали отчитываться еще перед одним контролером – что ж, придется тратить время и деньги на очередную бесполезную рутину», – говорит генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
С мнением коллеги согласен и глава компании «Отделстрой» Марк Окунь: «Не совсем понятно, зачем сообщать о каждой сделке, если она проводится в рамках закона и в рамках установленных самим же государством правил».
Инициатива Росинмониторинга может отразиться и на инвестиционном спросе на рынке новостроек. Не секрет, что «финансовая разведка» активно сотрудничает с налоговыми органами, точнее – передает им информацию о «сомнительных» сделках. К таковым, уверены эксперты, вполне могут отнести так называемые инвестиционные покупки строящегося жилья, доля которых в настоящее время составляет 15% от всех операций на первичном рынке. «В первое время инициатива Росминмониторинга вряд ли отразится на текущем инвестиционном спросе. Но в дальнейшем все будет зависеть от конкретных санкций ведомства по отношению к покупателям, которые приобретают в одном доме несколько квартир с целью их дальнейшей перепродажи», – считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.
Под колпаком
Застройщики, продающие квартиры по механизму ЖСК, скорее всего, будут попросту обходить требования Росфинмониторинга. Дело в том, что по действующему законодательству договор паенакопления не является основанием для получения квартиры. «По сути, при продаже жилья с помощью механизма ЖСК отдельный договор не нужен. Если гражданин напишет заявление о вступлении в кооператив, заплатит взнос, но не заключит договор паенакопления, он все равно считается членом ЖСК. В этом случае отчитаться перед Росфинмониторингом будет попросту невозможно», – уверена руководитель юридического департамента «НДВ СПб» Анастасия Солдатова.
Сложнее придется компаниям, которые реализуют квартиры путем заключения ДДУ. Дело в том, что право собственности появляется у покупателя лишь после завершения строительства, то есть через несколько месяцев или лет (в зависимости от того, на каком этапе приобретена квартира). «За это время договор могут расторгнуть, изменить, стройку приостановить, а застройщика обанкротить. К тому же, компания принимает деньги от дольщика только после регистрации ДДУ. Тем не менее Росфинмониторинг, по сути, приравнял регистрацию договора долевого участия и права собственности по нему», – поясняет руководитель юридического департамента «НДВ СПб» Анастасия Солдатова. Проще говоря, застройщикам придется предоставлять сведения о еще не состоявшейся сделке.
Вводя для застройщиков дополнительную отчетность, чиновники сами себе противоречат: власти неоднократно обещали, что будут по максимуму сокращать число административных барьеров в строительной отрасли.
А инвесторы, которые вкладывают свои деньги в покупку недвижимости, скорее всего, попадут под бдительный контроль «финансовой разведки». К тому же подготовка документации для Росфинмониторинга обернется для застройщиков дополнительными затратами. И не исключено, что эти расходы вновь переложат на покупателей жилья – увеличив стоимость квадратного метра.
