Новостройки Петербурга: угроза затоваривания окраин

В первом полугодии 2013 года в Санкт-Петербурге и его окрестностях на рынок было выведено 2,274 млн. кв. м строящегося жилья. По данным компании «Петербургская Недвижимость», это рекордный показатель за все годы существования рынка. До конца года объем квадратных метров в выведенных на рынок объектах может увеличиться еще в полтора раза.

Второй заметный тренд – смещение предложения к окраинам Санкт-Петербурга, включая «заКАДье» (примыкающие к мегаполису земли Ленинградской области). Новое строительство тяготеет к определенным территориям, где конкуренция будет более жесткой, чем в целом по рынку. У покупателя сегмента массового жилья появляется более широкий выбор и возможность предъявлять более высокие требования к продукту.

Эконом рулит
На первичном рынке сейчас экспонируется около 3,5 млн кв. м. жилья. Это в 1,7 раза больше, чем в предкризисном 2008 году, который строители считают «золотым веком»: тогда спрос на квадратные метры был ажиотажным, продажи и цены росли ежемесячно.

Объем предложения за пять лет сильно вырос, а покупательская способность населения осталась прежней. По данным Петростата, средняя начисленная заработная плата петербуржцев за указанный период вроде бы увеличилась – с 22 тыс. до 34 тыс. руб. в месяц. Однако цены на недвижимость тоже подросли, а потому в пересчете на квадратные метры средний заработок петербуржцев практически не изменился. В начале 2008 года, до резкого изменения курса доллара, среднестатистический житель города на Неве мог купить на месячную зарплату примерно 0,32 кв. м строящегося жилья. Сейчас – около 0,37 кв. м.

Увеличение объемов жилищного строительства на фоне стагнации покупательской способности населения привело к предсказуемому результату – предложение смещается в сегмент дешевого жилья. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра строящейся недвижимости в августе составила 89,5 тыс. руб. Почти две трети квартир в новостройках Санкт-Петербурга и пригородов, отмечают в компании «НДВ-Недвижимость», предлагаются по цене ниже средней.

Одновременно меняется география строительства. «Тенденция вполне очевидна: наиболее доступное жилье все больше вытесняется на окраины и за пределы города», – резюмирует заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. Если год назад в пригородных землях Ленобласти в экспозиции было около 300 тыс. кв. м строящегося жилья, то теперь аналитики говорят о 700. «Показательно, что в январе в базе данных «Бюллетеня Строящейся Недвижимости» во Всеволожском районе, наиболее активно осваиваемом застройщиками, значились 63 объекта, а в июле уже 75. Для сравнения: в Приморском районе, который лидирует в Петербурге по количеству новостроек, за тот же период число объектов уменьшилось с 48 до 42», – комментирует руководитель проекта «БСН – Новая недвижимость» Ольга Романова.

Точки роста
В поясе новостроек, окружающем мегаполис, выделились территории, особо привлекательные для застройщиков. Прежде всего это территория вокруг станции метро «Парнас», где реализуются широко известная «Северная Долина» от компании «Главстрой», а также несколько более мелких проектов. В общей сложности анонсированные объемы строительства здесь приближаются к 3 млн кв. м.
Если двигаться по карте по часовой стрелке, то далее идет территория Мурино-Девяткино, на которой реализуется сразу семь проектов КОТ в общей сложности на 2,5 млн кв. м. Вплотную к ней примыкает масштабная стройка от компании ЛСР, административно относящаяся к Красногвардейскому району города, но фактически расположенная в том же «заКАДье», на бывших землях совхоза «Ручьи». Застройщик обещает возвести здесь 4 млн кв. м жилья.

Следующая локация – Кудрово. «В Кудрово сейчас, по сути, сформированы два проекта комплексного освоения территории  в общей сложности на 2,35 млн кв. м. Это район “Новый Оккервиль”, застраиваемый компаниями “Отделстрой” и “Строительный трест”. И территория вокруг “Семи столиц” от Settl Group, где сегодня строят ЦДС, “Арсенал-Недвижимость” и другие», – продолжает перечисление генеральный директор компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий.

Далее – весьма масштабный микрорайон Шушары: он простирается на тысячи гектаров – от Пушкина до Купчино. Основные застройщики – компании «Дальпитерстрой», «Полис Групп». Другие строительные компании возводят по одному-два дома. Специалисты NAI Becar прогнозируют, что в ближайшие десять лет здесь будет сдано около 5 млн кв. м.

Много обещаний связано с юго-западом Петербурга. В районе «Балтийской жемчужины» и на близлежащих территориях заявлено шесть проектов КОТ в общей сложности на 4 млн кв. м. Несколько масштабных строек заявлены южнее, на сопредельных землях Красносельского района Петербурга и Ленобласти, но пока активно строится только «Дудергофская линия-3». 

По аналогичному сценарию развивается ситуация на территории в районе Пулковского и Волхонского шоссе. Здесь из шести проектов КОТ строится пока только один. Первая очередь проекта «На Царскосельских холмах», реализуемого компанией «Центр Развития», в западной части Пушкинского района, будет сдана уже в следующем году. Помимо этого, реализуются еще несколько небольших проектов. Всего к 2017-му на участке 316 га предполагается возвести квартал общей площадью 1,2 млн кв. м жилья.

В Юнтолово, Янино, Пулковских высотах, пригородах Пушкина, намывных землях под Сестрорецком девелоперы тоже вынашивают амбициозные планы. Но осуществление многих из этих проектов пока туманно.

Не дешевле, но лучше
Эксперты расходятся в оценке баланса спроса и предложения на рынке. «О затоваривании рынка говорить не приходится. Самый существенный фактор для анализа баланса спроса и предложения – это доля непроданного жилья. В настоящее время она составляет чуть более 40%. Это нормально», – утверждает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Другие специалисты предупреждают о формировании «пятен» с избытком предложения. «Концентрация большого объема строительства в ограниченном числе локаций может повлечь за собой перенасыщение предложением одних районов и нехватку в других», – считает директор управления аналитического маркетинга компании «Северный город» Вера Сережина.

Результатом этого может стать существенный, до 10-15%, разброс в ценах на однотипное жилье в районах с разной плотностью застройки. Кроме того, жилье в «дефицитных» районах будет дорожать быстрее, чем в «профицитных». Уже сегодня специалисты «НДВ-Недвижимости» отмечают различия в ценовой динамике в зависимости от местоположения новостроек: городские проекты дорожают примерно на 8-10% в год, проекты за границей Петербурга – на 5%. Таким образом, новостройки на окраинах могут утратить привлекательность в качестве инвестиционных объектов.

Тем не менее главную надежду потенциальных покупателей – на снижение цен в новостройках – участники рынка развенчивают. «Если застройщики почувствуют недостаточный спрос, они притормозят вывод остальных корпусов, тем самым ограничив предложение», – полагает Вячеслав Ефремов. Впрочем, к таким инструментам регуляции рынка смогут прибегнуть только самые мощные компании с большим запасом финансовой прочности.

Есть и хорошая новость. Вследствие ужесточения конкуренции на быстро застраиваемых территориях покупатель за те же деньги сможет получить продукт более высокого качества. «Конкуренция переходит в несколько иную плоскость. Начинает играть роль и архитектурная составляющая проекта, степень продуманности территории, инженерное оснащение», – отмечает Ольга Трошева. Затоваривание грозит не локации в целом, а застройщикам, работающим по принципу «и так купят». Специалисты «Петербургской Недвижимости» уже отмечают прямую зависимость скорости продаж от качества строительства. «Количество договоров, заключенных ведущими застройщиками во 2-м квартале, продемонстрировало прирост – в среднем на 5-10% к показателю 1-го квартала 2013 года. При этом по целому ряду средних застройщиков наблюдалась отрицательная динамика», – приводит пример Трошева.

Судя по всему, перераспределение спроса в пользу более интересных и продуманных проектов уже началось. 

Вывод новых  объектов в 2013 году на землях поселков Мурино, Девяткино и совхоза «Ручьи»

Текст: Елена Денисенко    Фото: Владислав Кунгуров