По данным Росстата, только 5% от общего объема ипотечных кредитов сегодня выдается на покупку загородной недвижимости. Между тем, по оценкам экспертов, объем непоглощенного спроса на индивидуальные жилые дома в Ленобласти составляет около $5 млрд. Весьма красноречивыми являются сведения, полученные год назад Фондом «Общественное мнение». Почти 60% участников проведенного тогда опроса заявили, что предпочли бы малоэтажный индивидуальный дом в пригороде жилью в городской многоэтажке. Если учесть, что квартиры с тех пор заметно подорожали, количество людей, мечтающих о домике в деревне, вряд ли убавилось.
Коттеджный прирост
Удовлетворять спрос населения на коттеджи – дело строителей. И они постепенно наращивают объемы возводимого за городом жилья. По разным оценкам, сегодня в Ленинградской области и пригородах Петербурга предлагаются дома в 60–80 коттеджных поселках (эксперты далеко не едины во мнении, какой объект считать коттеджным поселком, а какой – нет).
Налицо положительная динамика. Как отмечает президент Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев, ежемесячно на рынок выводятся минимум два новых проекта. «Активизация девелоперов связана с сокращением объемов уплотнительной застройки в черте города, завершением восточного полукольца КАД, сменой приоритетов крупных инвесторов в пользу комплексного развития территорий», – считает г-н Шубарев.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, вице-президент Корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко уверен, что в ближайшие годы подобная динамика сохранится. Затем, по его мнению, объемы должны стабилизироваться.
Впрочем, радоваться пока рано. Подавляющее большинство возводимых ныне домов не по карману среднестатистической петербургской семье. Чтобы получить кредит на покупку объекта стоимостью $300–500 тыс., нужно иметь довольно высокий ежемесячный доход. Об элитных домах стоимостью от $500 тыс. и выше не приходится и говорить.
Что касается коттеджей эконом-класса (стоимостью $150–300 тыс.), то они, по мнению генерального директора АН «АЛЕКСАНДР» Сергея Сосновского, зачастую не доходят до ипотечных заемщиков. Такие дома, по его наблюдениям, перехватывают покупатели с «живыми» деньгами.
Согласно прогнозам Вячеслава Семененко, к концу года число строящихся под Петербургом поселков достигнет 120. При этом ожидается, что по мере насыщения спроса в лице наиболее состоятельной части населения на рынке начнут появляться и крупные (по большей части типовые) проекты эконом-класса. А это, в свою очередь, станет серьезным стимулом для развития загородной ипотеки.
Ипотечная разведка
Пока же реализация ипотечных программ на рынке загородной недвижимости носит точечный, или, если угодно, разведывательный характер. Банки пробуют рынок «на ощупь», пытаются вырабатывать правила и стандарты, создают новые схемы кредитования.
Существующие банковские программы в сфере загородной ипотеки можно разделить на две группы: целевые кредиты и кредиты под залог имеющегося жилья.
При целевом кредитовании предметом залога выступает приобретаемая недвижимость. По этой схеме можно приобрести землю с готовым или – реже – с незавершенным домом, либо отдельно участок. Впрочем, последний вариант практически не распространен на рынке. Взять надел в кредит пока можно только в Сбербанке России и Райффайзенбанке (ставки по этому виду кредитования у них колеблются в пределах 11–12% в долларах, и 13–14% – в рублях).
Что касается покупки в кредит домов, то здесь возможны два варианта. В первом случае банк оставляет за заемщиком право выбора объекта, но предъявляет достаточно жесткие требования к приобретаемой недвижимости. Во втором – кредитор дает деньги на покупку домов, возводимых только своими партнерами (при этом, как правило, сам застройщик кредитуется в этом же банке).
Естественно, при таком подходе андеррайтинг объекта практически отсутствует – заемщику достаточно доказать свою платежеспособность. Но выбирать приходится из нескольких коттеджей в рамках одного, максимум двух коттеджных поселков. Да и сами тандемы «банк – застройщик» пока можно пересчитать по пальцам. Это, например, совместные проекты компании «Флагман» и банка «Возрождение» (поселок Еловый дом), Национальной жилищной корпорации «Санкт-Петербург» и Национального резервного банка (поселок Янино) и некоторые другие.
«Кредитные отношения с застройщиком, – говорит директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов, – вариант малораспространенный, поскольку, как правило, под коттеджный проект создается отдельное юрлицо, история которого нулевая». Кроме того, по словам г-на Жигунова, капитализация, структура и ликвидность активов далеко не у всех компаний достаточна для кредитования.
Нюансы программ
Заемщику, рассчитывающему на целевой ипотечный кредит (под залог покупаемой недвижимости), приходится учитывать целый ряд требований банка. Стандартные условия: дом должен находиться не далее чем в 50 км от города, быть пригодным для круглогодичного проживания, иметь тепло- и электроснабжение и т. д. Недострой, как правило, не кредитуется. Пакет документов, необходимых для заключения кредитного договора, содержит правоустанавливающие документы и на дом, и на землю, выписку из кадастра и Единого государственного реестра прав на строение и участок, справку из налоговой инспекции и БТИ, технический паспорт.
Участок, на котором стоит дом, должен быть оформлен в собственность или (в некоторых банках) в долгосрочную аренду и принадлежать к категории земель поселений. Впрочем, бывают и исключения. Например, «КИТ Финанс Инвестиционный банк» сегодня выдает кредиты на покупку домов, строящихся на землях сельхозназначения. Проект реализуется совместно с ООО «Особняк» (Группа «ЛСР»). Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика собственных средств в размере 10% стоимости договора, в рублях на срок до 30 лет, по ставке 11,75% годовых; в долларах – на срок до 15 лет, по ставке 9,75% годовых.
«Данная схема непроста, но юридически грамотна, законна и абсолютно прозрачна. Поэтому оформление ипотечного кредита не составит труда», – комментирует управляющий ООО «Особняк» Ирина Тихонова.
Кредит на приобретение земельного участка с домом предлагает в Северной столице значительно большее число банков. Среди кредиторов – Банк Москвы, ВТБ 24, Раффайзенбанк, Промсвязьбанк, Городской ипотечный банк, Москоммерцбанк, Абсолют Банк, Росбанк, Сосьете Женераль Восток, Уралсиб, Сбербанк и др. Кроме того, подобные кредиты предлагают банки, являющиеся партнерами Санкт-Петербургского ипотечного агентства и Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования.
Минимальный первоначальный взнос на покупку участка с домом сегодня варьируется от 0 до 30%. «Нулевые» кредиты предоставляют Банк Москвы, Национальная ипотечная компания и ВТБ 24. Ставки в разных банках колеблются в пределах 9–13% в долларах и 10,5–14% – в рублях (в зависимости от срока кредита и способа подтверждения дохода). Максимальный срок кредитования – 30 лет. Сумма кредита, как правило, составляет не менее $10 тыс. Верхнюю планку назвать сложно. Все зависит от величины доходов заемщика.
Имеющееся и желаемое
Еще одна ипостась загородной ипотеки – кредитование под залог имеющегося жилья: квартиры или дома с землей. При этом деньги, который получает заемщик, могут быть потрачены не только на недвижимость, но и на иные цели (такие программы реализуют, в частности, инвестиционный банк КИТ Финанс, Абсолют Банк и DeltaCredit). Среди других ипотечных продуктов кредитование под залог жилплощади клиента составляет порядка 40–45%.
По словам руководителя группы отдела продаж банка DeltaCredit Дмитрия Драгуна, в случае передачи в залог имеющегося жилья, клиент вправе купить на заемные средства любой объект недвижимости, который отвечает его запросам. Даже скромный садовый домик на шести сотках.
«Получая кредит под залог существующего жилья, заемщик экономит не только время (благодаря упрощению процедуры сделки), но и деньги», – подчеркивает г-н Драгун. Ведь если строящийся объект приобретается не под залог имеющегося жилья, те два-три года, пока будет вестись строительство (вплоть до оформления права собственности), клиенту банка придется платить повышенный процент по кредиту.
Тернии и звезды
Разнообразие ипотечных программ на загородном рынке не может не радовать. Но количество их пока недостаточно. По мнению директора Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирины Забродиной, более активному развитию ипотеки на рынке загородной недвижимости мешают сложности юридического порядка.
«Если, допустим, квартира в таун-хаусе записана в документах как отдельный объект – проблем с получением кредита не возникнет. Если же она имеет статус доли в коттедже, банк, вероятнее всего, откажет интересанту», – объясняет г-жа Забродина.
Еще один негативный фактор – повышенные риски для банков. «Поскольку на загородном рынке застройщиками являются, как правило, небольшие компании, их надежность вызывает сомнение у кредиторов», – отмечает управляющий петербургского филиала Национального резервного банка Сергей Ильченко.
По словам управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге Вадима Осипова, строительные компании часто приобретают пятно под застройку и начинают сооружение домов без разбивки земельных участков. Это делает практически невозможной передачу приобретаемого объекта в залог.
«Распространены случаи, когда потенциальный покупатель заключает договор подряда и таким образом финансирует строительство. Поэтому банк принимает на себя не только риск невозврата кредита заемщиком, но и риск невыполнения застройщиком его обязательств», – резюмирует г-н Осипов.
Будущее у загородной ипотеки, безусловно, есть. По мнению генерального директора ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александра Портнова, в перспективе банки начнут кредитовать покупку недостроенных домов, обязывая покупателя в течение определенного срока достроить такой объект и ввести его в эксплуатацию. Кроме того, гн Портнов считает возможным расширение перечня категорий земель, принимаемых в залог, уменьшение размера первоначального взноса, кредитование покупки строящихся коттеджей по аналогии со строящимися квартирами.
В прошлом году ипотека, наконец, стала активно осваивать рынок строящегося городского жилья. Хочется надеяться, что 2007-й станет годом загородной ипотеки. По крайней мере, многие эксперты высказывают именно такое предположение.
