По оценкам экспертов, в 2006 году было введено в строй около 100 тыс. кв. м элитного жилья. Цифра эта весьма относительна - среди участников рынка нет единого мнения: что же считать квартирой самого высокого класса.
Нет конкретного суждения и относительно стоимости такого жилья. В том числе, из-за эксклюзивности некоторых предложений. По утверждению экспертов, элитная квартира не может стоить менее $5 тыс. за кв. м. «Потолок» зависит от воображения и смелости продавца. В Петербурге есть предложение по $25 тыс. за «квадрат» в самом сердце города.
Рост обеспечен
По общему мнению всех игроков рынка, элитная недвижимость продолжит увеличиваться в цене, а спрос на нее будет всегда. На дальнейшем росте стоимости скажется как сокращение предложения в центре Петербурга, так и будущий переезд в город представительств крупных компаний.
Сегодня стоимость элитного жилья растет на несколько процентов ежемесячно. При этом, как считает вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, не исключены и скачки. Так, по его мнению, если цены на «обычные» квартиры в Северной столице сильно расти не будут, то стоимость жилья элитного класса может в обозримом будущем увеличиться на 10-20%. Правда, не все специалисты разделяют эту точку зрения.
Спрос на адреса
По мнению директора по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Ильи Андреева, элитный дом непременно должен располагаться в историческом центре Петербурга по «говорящему» адресу. Как правило, вид из большинства элитных квартир открывается на парк, реку, канал или архитектурные памятники. В здании, претендующем на столь высокое звание, должна быть соответствующая отделка фасадов и помещений. Кроме того, обязательным требованием при строительстве современных элитных домов является создание парковки для жильцов. Площадь «люксовой» квартиры – в основном не менее 100-120 кв. м.
«Спрос на элитное жилье в «золотом треугольнике», с видом на акваторию Невы или исторические набережные формируется преимущественно за счет москвичей и иностранцев – для них принципиальное значение играет престижный адрес «прописки», - говорит Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор». - Ради проживания в самом сердце Петербурга эти покупатели готовы мириться с такими нюансами исторической застройки Северной столицы, как неудобная планировка или отсутствие места для парковки. Такие квартиры сродни антиквариату или редкому коньяку - с годами их ценность только возрастает».
Состоятельные же петербуржцы или богатые выходцы из нефтегазовых провинций больше ценят уют и комфорт, выбирая жилье (часто современной постройки) на зеленом Крестовском, Васильевском или в тихом Петроградском районе.
В Петербурге доля элитных квартир на рынке жилья оценивается примерно в 5%, и в будущем она будет снижаться за счет возрастающего строительства домов массового спроса.
Элитарность по спецзаказу
При сокращении числа «пятен» для возведения домов класса «люкс» девелоперы предлагают не выискивать неиспользованные возможности (например, расселять кварталы в историческом центре), а создавать новые «элитарные» пространства.
Конечно, доля предложения элитного жилья, расположенного в историческом центре, будет постепенно сокращаться. Однако, по мнению экспертов, это не означает, что строить элитные комплексы скоро станет негде. Перспективы создания новых элитных территорий остались. Во-первых, после вывода из центра промышленных предприятий могут высвободиться площади, пригодные для строительства домов наивысшего класса. Во-вторых, застройщики могут «поднимать» статус места и будущего дома, создавая ультрасовременные комплексы с развитой инфраструктуры и приглашая в проект архитекторов с мировыми именами. Так собирается поступить компания RBI, которая во 2-м квартале нынешнего года приступит к строительству многофункционального комплекса в Центральном районе Петербурга на Новгородской, 23. Проект общей площадью 52 тыс. кв. м реализуется на территории 1,2 га: 25 тыс. кв. м отведено под жилье, 12 тыс. – под паркинг, а остальные 15 тыс. «квадратов» займут офисные площади. Жилая часть комплекса будет представлять многоэтажный жилой дом, в котором разместятся квартиры свободной планировки (от 40 до 190 кв. м) с видами на Смольный Собор и мост Петра Великого.
Планируется, что небольшая часть инфраструктуры в доме будет предоставлена в распоряжение жильцов – просторная детская комната, кладовые, помещения для колясок и велосипедов, предусмотрена так же автомобильная мойка в паркинге. В коммерческих помещениях разместят кафе, фитнес-центр, продовольственный магазин, аптеку, химчистку и другие необходимые объекты. Несмотря на не самое престижное расположение, застройщик позиционирует будущий объект как высококлассный.
«Мы «поднимем» статус дома за счет приглашения западного архитектора, который создаст нам уникальную архитектуру», - делится амбициозными планами Евгений Наталенко, директор по маркетингу холдинга RBI.
За счет переезда завода в Приморском районе появился участок, на котором компания Setl City построит целый жилой квартал. Уже сейчас проектируемый комплекс относят к элитному сегменту. К 2010 году на берегу Большой Невки появятся шесть домов общей площадью около 38 600 кв. м (250 квартир) и объекты социальной инфраструктуры для обслуживания жителей (магазины, кафе, детский сад). Кроме того, застройщик благоустроит и озеленит прилегающие территории, создаст детские площадки и оборудует набережную. Предусмотрены гаражи и открытые стоянки на 456 автомобилей.
Дома будут максимально приближены к воде (и удалены от Приморского проспекта), а из окон откроется вид на парк им. Кирова. К строительству комплекса приступят в 2008 году.
Для создания элитного квартала Setl City в прошлом году приобрела завод «Редан» с земельным участком в 3,4 га. Производство переехало, но территория пока занята заводскими корпусами, которые будут снесены. Setl City выступает девелопером и инвестором проекта. К разработке концепции застройки привлечено одно из крупнейших мировых архитектурно-проектных бюро – концерн SWECO.
Приглашение в проект архитекторов-звезд – новое веяние на рынке элитной недвижимости, одна из целей которого – повышение статуса объекта. «Правда, при работе с зарубежными архитектурными бюро всегда необходимо привлекать и местного российского консультанта, который чувствует рынок кончиками пальцев», - замечает Олег Пашин, заместитель директора Центра развития проектов корпорации «Петербургская Недвижимость».
Эксклюзивные условия
По заявлению Ильи Андреева из «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», на разных стадиях реализации у компании находится около 500 тыс. кв. м жилья, позиционируемого как «элитное». Эти квартиры будут сданы до 2011 года. Спада спроса в компании не опасаются – мера востребованности в элитном жилье высока. На сегодняшний день корпорация успешно реализует все квартиры, выставляемые на продажу.
Одновременно с развитием рынка растут и запросы потребителя. Сегодняшние покупатели жилья класса «люкс» более разборчивы и предъявляют все новые требования. Так, например, потенциальный обладатель элитной квартиры непременно хочет получить возможность ставить автомобиль в охраняемый паркинг (несколько машиномест на одну семью), переход в который был бы возможен прямо из подъезда. Нередко покупатели хотят располагать собственным лифтом или отдельным входом. В квартирах большой площади (около 200 кв. м и более) «заказывают» оборудование нескольких туалетов (более двух), один из которых может быть предназначен специально для детей.
Высококачественное обслуживание элитных домов и предоставление всевозможных услуг – еще одна новая тенденция. По словам Полины Яковлевой, руководителя отдела элитной недвижимости Knight Frank, в Москве уже имеются прецеденты, когда многофункциональный комплекс, включающий элитное жилье, обслуживается гостиничным оператором категории «5 звезд». В доме обеспечено оказание жильцам дополнительных услуг, в том числе и поддержание чистоты в квартирах. За этот опыт высказывается и Илья Андреев: «Важно не только полноценно обслуживать дома. Нужно обеспечивать охрану, расширять набор оказываемых услуг. Консьерж, например, может заказывать билеты в театр, вызывать такси».
Загородная привилегия
В последнее время появились предположения, что Крестовский остров рискует потерять признак «элитарности». Раньше покупатели, приобретая квартиру на Крестовском, получали всю прелесть проживания за городской чертой, оставаясь при этом недалеко от центра Петербурга. Сегодня же на острове резко возросли темпы строительства. Кроме того, на месте Кировского стадиона создают большой спортивный комплекс, что кратно увеличит приток людей и машин в этот район.
А вот недвижимости Курортного района лишение «звездного» статуса не грозит. Под элитной загородной недвижимостью подразумевают, прежде всего, земельные участки в северном направлении. Хотя сегодня некоторые аналитики пророчат в будущем успех и южному.
Немалым спросом пользуются участки во Всеволожском районе Ленинградской области, а также Пушкинском и Петродворцовом районах. Недвижимость в этих краях пока считается не столько элитной, сколько просто престижной. Что не влияет на спрос – он, по-прежнему, обгоняет предложение, а цена растет на глазах.
Особенность загородной недвижимости (как Курортного района, так и подобных участков в других направлениях) в том, что покупатель готов заплатить почти любую цену. Однако подходящее место под загородный особняк в Курортном районе найти очень непросто. А скоро будет невозможно – дефицит участков очевиден. Цена сотки, например, в Комарово неподалеку от залива еще в начале осени составляла около $20 тыс. На сегодняшний день эта же земля продается по $25-40 тыс. за сотку. Эксперты говорят – к лету стоимость может достичь $100 тыс. Желаемый размер участка редко составляет меньше 25-30 соток, а площадь коттеджа – не менее 300 кв. м.
Покупатели часто приобретают дорогие особняки вблизи Петербурга как для постоянного проживания, так и в качестве второго жилья, альтернативы не менее «люксовой» квартире. Правда, возникает вопрос: можно ли считать такую недвижимость элитной, учитывая отсутствие должной инфраструктуры. Например, в некоторые даже не самые удаленные коттеджные поселки, пожарной машине или карете скорой помощи придется добираться часами, а ближайшие детский сад или объекты бытового обслуживания зачастую расположены за десятки километров.
