Всеволожский район состоит из двух больших частей – северной и восточной (по отношению к Петербургу). Между ними расположен Ржевский артиллерийский полигон, который в будущем, возможно, тоже будет передан под жилищное строительство – когда освоят имеющийся земельный запас.
Обе части Всеволожского района можно также разделить на несколько загородных направлений – по ведущим транспортным артериям. На севере это Выборгское направление (территории Всеволожского района вдоль Выборгского шоссе), Новоприозерское, Токсовское. На востоке обычно выделяют Мурманское направление, Колтушское, а также собственно Всеволожское (город Всеволожск и окрестности). Последнее не имеет привязки к определенной трассе, потому как сюда с равным успехом можно добраться как по Рябовскому шоссе (Дорога жизни), так и по Колтушскому.
Каждое из перечисленных направлений обладает своей спецификой – по степени развитости социальной инфраструктуры, и, конечно, по характеру преобладающей застройки.
Выборгский ассортимент
Итак, пойдем по порядку. И начнем, пожалуй, с Выборгского направления, о котором говорят реже всего. По-видимому, срабатывает стереотип: раз Выборгское шоссе, значит – Выборгский район. На самом же деле немалая часть здешних территорий (от КАД и почти до пересечения Выборгского шоссе с трассой Скандинавия) принадлежит еще району Всеволожскому.
Коттеджных поселков на этом участке немного. А те, что есть, в основном довольно дорогие. Например, на берегу озера Меднозаводский разлив компания HONKA возводит свой элитный проект «Медное озеро – 2», а компания «Русь НТ» реализует у озера Сарженского проект бизнес-класса «Особый статус». Более доступная загородная недвижимость есть в местных садоводческих массивах. Но, понятное дело, качество предлагаемых на вторичном рынке домов и участков очень разное.
Отдельно следует упомянуть коттеджный поселок «Северная жемчужина», который, несмотря на свое соседство с элитным поселком «Западная Лица», отличается относительно невысокими ценами. Так, участок площадью 11 соток можно приобрести примерно за 1,5 млн руб.
Можно также обратить внимание на крупный садоводческий массив, расположенный между 36-м и 41-м км Выборгского шоссе. Здесь есть не только старые садоводства («Лесное-1», «Заозерное», «Родник», «Компас», «Белоостровец», «Арфа», «Каменка», «Серебряный ручей», «Осинка» и другие), но и новые коттеджные поселки. Например, в поселке «Солнечное» от «1-й академии недвижимости» предлагаются участки с подрядом и без. Участок без подряда площадью 8 соток здесь стоит около 1,2 млн руб.
На Выборгском направлении Всеволожского района покупателям, пожалуй, наиболее интересна была бы недвижимость в городе Сертолово, так как расположен он близко к Петербургу, всего в 4,5 км от КАД. К сожалению, коттеджных поселков тут на сегодняшний день нет (точнее, есть несколько, но все участки в них уже распроданы).
Зато строительная компания КВС планирует построить здесь новый малоэтажный жилой микрорайон «Лось-Сертолово» в формате «зеленого микро-города». Предполагается, что строительство будет вестись с конца 2013 года по конец 2019-го. Всего тут будет возведено примерно 58 тыс. кв. м малоэтажного жилья (квартиры в малоэтажных комплексах).
Новая трасса – новый рынок
Следующее интересное загородное направление – Новоприозерское. Это территории в зоне влияния строящегося Новоприозерского шоссе, благодаря которому транспортная доступность севера Всеволожского района стала намного лучше (раньше автомобилистам приходилось использовать узкое и извилистое Приозерское шоссе). Активизировался, соответственно, и рынок загородной недвижимости данного направления.
На сегодняшний день новая многополосная трасса дошла уже до деревни Васкелово, а это уже все-таки 30 км от кольцевой. Дальше, по мере строительства важной транспортной артерии, и более удаленные земли Всеволожского района получат стимул к развитию.
Большой плюс Новоприозерского направления заключается в том, что прямо у съезда на шоссе с КАД расположен крупный торговый центр «МЕГА Парнас». В самой Ленинградской области торговая инфраструктура развита пока слабо, поэтому возможность закупить все необходимое в одном месте, это настоящий подарок жителям северной части Всеволожского района.
Кроме того, неподалеку, на развязке КАД с Выборгским шоссе располагается еще и PRISMA, «Максидом», ТРК «Осиновая роща», база строительных материалов «Вимос», другие магазины. Эти торговые точки, кстати, охотно используют и те, кто предпочел выборгское направление, о котором речь шла выше.
Ближайшие к городу территории Новоприозерского направления исторически застраивались коттеджными поселками бизнес-класса. Однако в последнее время здесь появились и вполне доступные проекты. Например, поселок таунхаусов «Вартемяги парк» (секция 78,6 кв. м от 2,8 млн руб.), малоэтажный проект квартирного типа Mistola-Hills (квартира площадью 37-40 кв. м стоит 3-3,2 млн руб.), мультиформатный проект «Близкое», включающий квартиры, таунхаусы и коттеджи (квартира 36 кв. м стоит 2,7 млн руб.), а также другие проекты.
Спрос на такое загородное жилье сегодня достаточно высок, поэтому не исключено, что в ближайшие годы Новоприозерское направление, несмотря на свое выгодное расположение и престижность, будет развиваться именно как доступное так называемому среднему классу.
Даже те новоприозерские коттеджные поселки, которые изначально принадлежали к классическому бизнес-классу, движутся сегодня в сторону повышения доступности. Так, в проекте «Киссолово» (неподалеку от деревни Скотное) раньше покупателям предлагались земельные участки под самостоятельную застройку, а также коттеджи от 6,5 млн руб. Однако в новой – пятой – очереди, помимо участков (136,5-180 тыс. руб. за сотку) есть и дуплексы. Секция площадью 110 кв. м с участком четыре сотки стоит 5 млн руб.
Другое Токсово
К северным направлениям Всеволожского района также относится Токсовское. Сам поселок Токсово и его ближайшие окрестности всегда считались элитными. Здесь построено много дорогих частных усадеб. Новых коттеджных поселков в Токсово практически не возводится, лучшие места уже заняты (исключение составляет, пожалуй, лишь реализуемый в настоящее время элитный проект «Озерный край», где стоимость домовладений составляет порядка 50 млн руб.). На вторичном рынке недвижимости Токсово можно найти предложение бизнес-класса (дома за 8-15 млн руб.). Есть и старые деревянные постройки, стоимость которых обычно не превышает 3 млн. Рассматривая токсовское направление, нужно также выделить поселок бизнес-класса «Небо» от компании «Строительный трест». Он располагается в пос. Кузьмоловский, в 9 км от КАД. «Небо» – едва ли ни единственный поселок в Ленобласти, где предлагаются кирпичные таунхаусы. Их площадь – от 120 до 250 кв. м, цены начинаются от 11,8 млн рублей. Коттеджи от 157 кв. м стоят от 12,7 млн.
Большой интерес представляют территории за Токсово. В плане транспортной доступности они не уступают самому поселку, природа там не менее живописна, есть озера. При этом цены значительно ниже. Например, в коттеджном поселке «Кавголовское озеро» (на 19-м километре Токсовского шоссе, недалеко от берега Курголовского и Кавголовского озер) предлагаются участки без подряда по цене от 165 тыс. руб. за сотку.
Кстати, буквально недавно в одной из публикаций мы удивлялись, почему на столь интересных для загородного девелопмента «затоксовских» землях не появляется новых коттеджных поселков, а «Кавголовское озеро» фактически не имеет конкурентов. И вот буквально недавно девелоперская компания «Весна» запустила новый проект, по соседству с упомянутым коттеджным поселком. Он называется «Журавлиное». Покупателям предлагаются 95 участков, от 8 до 22 соток. Стоимость – от 135 тыс. руб. за сотку.
Кроме того, к северу и северо-востоку от Токсово очень много садоводческих массивов: СНТ «Юбилейное», «Дивное», «Энергетик», «Лотос», «Озерное», «Токсовское», «Мадио-Озерки», «Холмистое» и десятки других. Земельный надел в них можно приобрести за 800 тыс. – 1 млн руб., а то и дешевле, если место не слишком интересное (вдалеке от озера, мало зелени). Коттедж площадью до 100 кв. м на шести сотках реально приобрести за 3-4 млн руб. Но выбирать недвижимость в садоводстве, конечно, намного сложнее, чем в коттеджном поселке. Есть риск, что вам продадут плохой участок или дом со строительными огрехами.
Всеволожск всегда востребован
Восточная часть Всеволожского района не менее интересна для постоянного проживания. И прежде всего – сам Всеволожск и его окрестности. Изначально здесь, конечно, возводилась довольно дорогая недвижимость. Но сейчас есть варианты на любой вкус и кошелек. Так, во Всеволожске появились малоэтажные комплексы комфорт-класса, где квартиры предлагаются по ценам, сопоставимым со стоимостью жилья в многоэтажных перенаселенных окраинах Петербурга. Например, в строящемся жилом комплексе «Земляничная поляна» от компании «РосСтройИнвест» цены на квартиры-студии начинаются от 1,5 млн руб., однокомнатные – от 1,9 млн, двухкомнатные – от 3 млн.
К северо-востоку от Всеволожска есть несколько интересных проектов с таунхаусами и коттеджами – речь идет о поселках «Новое Минулово» и «Традиция»,оба от компании Constanta Development Group. Минимальная стоимость таунхауса здесь – 2 млн руб. (за 79 кв. м), коттеджа – 4,8 млн (94,5 кв. м).
В южной части Всеволожска возводится коттеджный поселок «Вишневый сад», где продаются участки, дома и таунхаусы. Последние стоят – от 3,3 млн рублей за секцию площадью 80 кв. м. Одним словом, во Всеволожске сегодня можно найти хорошую альтернативу квартире в проектах-миллионниках, где качество жизни, конечно, на порядок ниже.
Если проследовать к востоку от Всеволожска до Ладожского озера (путь от КАД составит около 30 км), то там можно найти интересные варианты прибрежных коттеджных поселков. Сотка земли там стоит 90-120 тыс. руб. И участки раскупаются достаточно активно.
Колтушское, Мурманское…
Колтушское направление представлено в основном дорогими коттеджными поселками, расположенными по правую руку от Колтушского шоссе по пути к Всеволожску. Цены тут начинаются от 20 млн руб. за домовладение, а подчас и гораздо дороже. Впрочем, слева от шоссе есть куда более доступная недвижимость. Например, на живописных холмах деревни Токкари возводится малоэтажный поселок «Токкари-Лэнд». Готовый таунхаус площадью 130 кв. м здесь можно приобрести за 4,7 млн руб.
Мурманское направление Всеволожского района можно в целом охарактеризовать как достаточно доступное. Большинство представленных здесь коттеджных поселков относятся к нижнему ценовому сегменту. Так, всего в 7 км от КАД в коттеджном поселке «Рыжики» продаются участки по цене от 84 тыс. руб. за сотку. В поселке «Дружное» (рядом с деревней Ёксолово) участки стоят от 100 тыс. руб. за сотку. Для Всеволожского района это, безусловно, низкие цены.
В настоящее время на Мурманском направлении представлены в основном участки под застройку. Таунхаусов и малоэтажных домов квартирного типа здесь нет, но в обозримом будущем, по нашему мнению, таковые могут появиться. Ведь в плане транспортной доступности территории вдоль Мурманского шоссе весьма опередят многие другие загородные направления.
Итак, как видим, рынок загородной недвижимости Всеволожского района очень разнообразен. Здесь есть объекты всех типов и всех ценовых категорий. Но, конечно, такое обилие предложения затрудняет выбор, придется рассмотреть и сравнить много вариантов, прежде чем найдется наиболее подходящий.
