– Елена Владимировна, начнем с вашего нового проекта ЖК «Виктория» в Мурино. Все-таки для этой территории на старте продаж более характерна цена квадратного метра 50-55 тыс. руб. У вас же он стоит более 60 тыс. руб., не слишком дорого?
– По нашим оценкам, стоимость квадратного метра в малогабаритном жилье в Мурино рядом с метро на начальных этапах строительства составляет 60-65 тыс. руб. И это не завышенная цена, она сформирована рынком и складывается из стоимости земельного участка, затрат на прокладку инженерных сетей, на строительные материалы, оплату труда персонала и многих других факторов. Купить квартиру, в которой квадратный метр стоит 50-55 тыс. руб., можно в удаленных от метро домах Ленобласти. К тому же такая цена характерна для трехкомнатных квартир, где самая низкая стоимость квадратного метра, а в ЖК «Виктория» предусмотрены только студии, одно- и двухкомнатные квартиры.
Добавлю, что первоначальная стоимость квадратного метра также зависит от того, насколько быстро застройщику нужно собрать деньги для начала стройки. С этой целью некоторые компании на первом этапе продаж предлагают цены ниже рыночных. Мы же в большей степени ориентированы на возведение объектов за счет собственных средств, а не на деньги дольщиков.
– Насущный для Мурино вопрос – социальная инфраструктура, точнее – ее отсутствие на текущий момент. Какие объекты собирается строить ваша компания?
– В ЖК «Виктория» запроектирован встроенный детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс, их мы построим сами. Плюс проектом планировки в Мурино предусматривается строительство пяти школ. Мы будем участвовать в их возведении финансово, так же как и другие застройщики. Сумма зависит от общей площади жилых комплексов и предполагаемого числа жильцов (в нашем случае – в ЖК «Виктория»). Таким образом компании-конкуренты становятся партнерами и решают общую задачу – по обеспечению района массовой застройки социальной инфраструктурой. Собственно, именно этого и добиваются в последнее время областные власти. При этом и школы, и детский сад будут впоследствии частично выкуплены в рамках программы правительства Ленобласти «Социальные объекты в обмен на налоги».
Кроме того в комплексе «Виктория» ИСГ «МАВИС» возведет два торговых комплекса, а на первых этажах корпусов разместятся коммерческие помещения, где позже будут открыты магазины, кафе и рестораны, аптеки и другие объекты.
– Раз уж вы упомянули о взаимоотношениях с властями Ленобласти, то не могу не вспомнить ситуацию годичной давности, когда они вашей компанией (а также другими застройщиками, работающими в Мурино) были очень недовольны. В итоге удалось договориться?
– «МАВИС» начала работать в Мурино одной из первых. На тот момент, по нашим расчетам, всем жителям ЖК «Мечта» должно было хватить мест в школе и детских садах. Но позже, когда сюда пришли и другие застройщики, стало понятно, что объектов инфраструктуры на всех не хватит. Отсюда обоснованное недовольство властей и стремление разумно регулировать развитие района.
Мы ведем конструктивный диалог с властью и со своей стороны, несмотря на полностью согласованный проект, передаем муниципалам целый этаж первого корпуса ЖК «Мечта» (630 кв. м) под поликлинику, а также участок размером 0,5 га под социальные нужды. Также мы отремонтировали дорогу в Мурино, будем расширять еще одну и, наконец, построим совершенно новую дорогу рядом с «Викторией». О школах, детском саде и физкультурно-оздоровительном комплексе мы говорили ранее.
– Насколько велик земельный банк вашей компании? Каковы вообще планы компании «МАВИС» на будущее?
– Сейчас мы ведем строительство на всех своих участках. Подыскиваем новые пятна, причем такие, где можно возвести 150-200 тыс. кв. м жилья, не меньше. Большая площадь обеспечивает возможность эффективно спроектировать жилой комплекс: продуманно расположить корпуса, избежав скученности, обеспечить обитателей парковочными местами, детскими, спортивными площадками и т. д. В городе в основном предлагаются совсем небольшие пятна, площадью 0,5-1 га, так что нас интересует в первую очередь Ленобласть.
– А проекты редевелопмента вас не интересуют? Например, перевести какое-нибудь предприятие за город?
– Это слишком продолжительная история – лет на пять, как минимум, для нас это слишком много. Мы предпочитаем приобретать участок, делать проект планировки (если его еще нет) и сразу же приступать к строительству.
– А какие еще есть перспективные территории в Ленобласти. Кроме давно уже застраиваемых Мурино и Кудрово?
– Есть, и их немало. К примеру, Стрельна, Янино, территории вдоль Дороги Жизни. Если выберем подходящий участок, то мы рассмотрим возможность построить малоэтажный комплекс комфорт-класса.
– Давайте теперь поговорим о текущем состоянии первичного рынка Петербурга. Стагнация – то, о чем говорят специалисты уже несколько месяцев, – действительно имеет место быть?
– Не сказала бы, что это стагнация. Действительно, был некий спад в начале лета, но сейчас продажи, по крайней мере у нас, идут активно. Цены на недвижимость – медленно, но верно – растут, спрос при этом стабильно высок. Правда, мы, как и другие застройщики, пытаемся быть более изобретательными в рекламе, чаще, чем раньше, проводим различные акции, делаем специальные предложения. Нужно учитывать, что в этом году на рынок вышло еще несколько конкурирующих с нами проектов, в том же Мурино сейчас возводится более десятка жилых комплексов. И, конечно, среди них нужно выделяться.
– Но цены же не могут расти вечно? Та самая «точка равновесия», она уже где-то рядом?
– Если помните, в 2007-2008 годах цена была даже выше, и тоже казалось, что еще немного и недвижимость начнет дешеветь в силу естественных причин. Но мы пережили кризис, и цены снова пошли вверх. Не дорожать жилье просто не может, приходится считаться с инфляцией. Дорожает все: земля, стройматериалы, оплата труда.
– Не могу не спросить вас про судьбу квартир-студий, которые многие называют просто «клетушками»? Когда застройщикам или покупателям они перестанут быть интересными?
– Рынку нужно большое число студий, так как это, порой, единственный способ решения квартирного вопроса для таких категорий покупателей как молодые семьи, одинокие специалисты со средним доходом, студенты. Кроме того, современные студии далеко не всегда можно назвать «клетушками», их размер в среднем 26-30 кв. м. А теперь вспомните хрущевки, где даже трехкомнатные квартиры занимали площадь в 45-54 кв. м, и именно в таких домах до сих пор по статистике живет каждый шестой россиянин.
Студии совершенно точно не надоели потребителю. Пока есть коммуналки, большой миграционный поток, на малогабаритное жилье будет поддерживаться дополнительный спрос. Мы ориентируемся именно на такое развитие событий, у нас в первой очереди «Виктории» в общем числе квартир примерно 60% занимают студии. Во всем жилом комплексе этот показатель будет таким же.
– Что популярнее у ваших покупателей – ипотека или рассрочка?
– При помощи ипотеки покупают жилье около 70% наших клиентов. Мы не предлагаем длительных рассрочек, максимум – 2,5 года, поэтому таких сделок немного. Тем более что ипотечный кредит сейчас получить можно довольно просто, буквально по двум документам в некоторых банках.
