– Олег Валентинович, 2013 год стал настоящим прорывом на рынке строящегося жилья Петербурга и области – в продажу вышло рекордное количество новых объектов. На ваш взгляд, это единичный всплеск или все же новый тренд?
– Ну, начнем с того, что такая ситуация была нами ожидаема. На самом деле рынок активен уже с сентября 2010 года, то есть уже почти три года он растет. То быстрее, то медленнее, но растет. Это и стимулирует девелоперов выводить все новые объекты, так как продажи в целом идут очень хорошо.
Что касается всплеска именно в этом году, то здесь тоже все логично. После кризиса рынок некоторое время «привыкал» к новым условиям, его участники присматривались и какое-то время выжидали. Но как только стало окончательно ясно, что рынок активен и таковым определенно останется, то девелоперы начали обычный цикл реализации проектов – разработка, согласование, финансирование… В начале нынешнего года стартовали, наконец, продажи и, непосредственно, строительство.
– То есть «рынок продавца» постепенно становится «рынком покупателя»?
– Он уже стал таким благодаря тому, что проектов много. Насыщенность рынка диктует девелоперам необходимость думать о продукте, и если этого не делать, то жилье просто не будут покупать. И я знаю такие примеры, когда в одном жилом комплексе продается по 200 квартир в месяц, а на соседнем участке находится примерно такой же объект, но продажи там – всего 20 квартир в месяц. Потому что в последнем случае застройщик мыслит вчерашними категориями, что-то вроде «и так с руками оторвут».
– А что значит «думать о продукте»? В чем разница с ситуацией на рынке, скажем, трехлетней давности?
– За эти три года рынок поменялся кардинально. Тогда о таких «мелочах» как дизайн холлов, общих зон, большинство застройщиков не задумывалось. А сейчас это стало нормой. В отделке квартир был по сути один стандарт, который первоначально применяла в своих объектах ГДСК. Потом, когда отделку стали использовать и другие застройщики, они скопировали эти стандарты для своих объектов. Теперь вариантов множество. Например, у Setl City это уже не линолеум, а хороший ламинат, качественные финские двери, сантехника и т. д. И если раньше покупатель въезжал и сразу начинал делать ремонт, то теперь чаще всего этого не требуется. Застройщики сейчас стараются сделать так, чтобы у клиента в течение нескольких лет и желания такого не возникало. Более того, девелоперы уже стремятся создать для жителей среду обитания: детские площадки, зеленые зоны, необходимую для комфортной жизни инфраструктуру.
– А станет ли новых проектов на рынке еще больше, чем сейчас?
– Будут, безусловно, появляться новые интересные проекты. Но больше – вряд ли, так как есть все-таки некоторые сложности с согласованием проектов в Петербурге – здесь явно будет пауза со строительством жилья. А вот в Ленобласти они будут появляться регулярно и в большом количестве.
Думаю, рынок сейчас достиг своего пика. За минувший год реализовано 3,4 млн кв. м жилья – такого не было вообще никогда. Это значит, что гораздо большее число людей смогло позволить себе покупку квартиры. В основном эти показатели стали возможны за счет комплексных проектов застройки. Текущие проекты КОТ будут и далее обеспечивать горожан жильем на годы вперед. Но вот количество новых масштабных объектов, во всяком случае, в городе, будет уменьшаться.
– А в Ленобласти будут осваивать Мурино и Кудрово или все же есть другие перспективные территории рядом с городом?
– Думаю, что Мурино и Кудрово еще далеко не выработали весь свой потенциал. Янино тоже перспективно, но чуть менее, так как там хуже транспортная доступность. Теоретически строить можно везде в зонах рядом с кольцевой автодорогой. Другое дело, что в этом, наверное, нет смысла. Наиболее интересны покупателям места с наилучшей транспортной доступностью, где уже существует и продолжает развиваться инфраструктура. Мурино – это как раз такой пример. Общими усилиями застройщиков здесь уже множество соцобъектов запроектировано, а в квартале компании «Арсенал Недвижимость» уже открыли садик. Плюс отличная транспортная доступность. В Кудрово тоже появляются объекты инфраструктуры – вот в июле у Setl City состоялась закладка первого камня детского сада.
Остальные территории не столь привлекательны, но и они будут развиваться, просто позже.
– Цены на первичном рынке уже почти достигли показателей сентября 2008 года, то есть исторического максимума. Тогда, помнится, говорили о «мыльном пузыре», который в кризис лопнул. А сейчас?
– Начнем с того, что на рынке жилья вообще не может быть такого понятия как «мыльный пузырь». Ибо эта терминология больше подходит для фондового рынка. Там продают бумаги, пусть и ценные, но реально к какой-то собственности отношения практически не имеющие. По сути, очень сложно оценить реальную стоимость акции, поскольку она не привязана к стоимости квадратного метра, грамма или литра. И обесцениться она может буквально за пару часов.
А вот рынок жилья – совершенно другой. Квартиры, конечно, тоже покупают в инвестиционных целях, но все-таки в основном – для того, чтобы жить в них. То есть это априори неспекулятивный продукт. Да, жилье может упасть в цене, а потом снова подорожать. В зависимости от спроса и, особенно, во время каких-то макроэкономических катаклизмов. Но необходимость покупки квартиры у людей все равно не исчезает, сделка просто откладывается.
– Такими темпами в Петербурге скоро будет как в Москве – жилье на «первичке» дороже вторичного. Или это нам не грозит?
– Почему же, именно так скоро и станет. Ведь так называемая «новая вторичка» (то есть недавно сданные новостройки) гораздо дороже, чем, например, квартиры в хрущевках. И дальше продолжает дорожать. А жилье, построенное много лет назад, наоборот, дешевеет, поскольку на рынке появляется совершенно другой продукт по качеству и среде. Все чаще люди предпочитают выждать год-полтора, но купить квартиру в новом жилом комплексе с единой социальной средой, а не в разваливающемся доме без капремонта.
Уже сейчас, по нашим данным, средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в сегменте масс-маркет в обжитых районах города составила 88,7 тыс. руб. А стоимость квадратного метра на вторичном рынке, по данным сделок, в некоторых квартирах категорий «хрущевки» и «брежневки» начинается от 70 тыс. руб.
