Как сообщает МВД России, в стране ежегодно в розыске находятся свыше 120 тысяч безвестно отсутствующих граждан – население небольшого города. Человек может отсутствовать годами. Тем временем у его родственников жизнь продолжается. Например, у них появилась необходимость улучшить жилищные условия.
Пропал не значит умер
По данным МВД РФ, около 90% несовершеннолетних и 80% взрослых, попавших в розыск, со временем находятся. Так что собственникам, желающим продать квартиру, в которой жил пропавший человек, не следует торопиться. Впрочем, сразу же после исчезновения сособственника или зарегистрированного в квартире совершить сделку и не удастся (незаконные махинации, связанные с подделкой документов, не в счет – речь о них мы не ведем вовсе).
Для начала рассмотрим вариант, при котором исчезнувший гражданин проживал в квартире, был в ней зарегистрирован, но не принимал участия в приватизации, не является собственником.
Сначала близкие пропавшего человека (родственники, наследники, совместно проживающие) заявляют о пропаже человека в полицию. И только спустя год с момента подачи заявления можно обращаться в суд для того, чтобы гражданин был признан безвестно отсутствующим (в обиходе чаще слышим – пропавшим без вести).
Судья запросит розыскное дело и вынесет соответствующее решение. Предъявления этого решения в паспортный стол достаточно для снятия с регистрационного учета. После этого квартиру можно продавать, менять, дарить.
Все выше сказанное касается продавца, но есть смысл взглянуть на такую сделку и с точки зрения покупателя. Если по статистике 80-90% разыскиваемых граждан рано или поздно бывают обнаружены, то приобретение жилья с пропавшим жильцом представляется крайне рискованной сделкой.
Например, один из жильцов признан безвестно отсутствующим и выписан из квартиры. Но в один прекрасный день гражданин нашелся и направился, как он думает, к себе домой, и обнаружил там чужих людей. Риск, что в квартире может появиться такой «незапланированный» жилец, проистекает из содержания статьи 44 Гражданского кодекса РФ «Отмена решения о признании гражданина безвестно отсутствующим».
В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим, суд отменяет решение о признании его безвестно отсутствующим. На основании решения суда отменяется управление имуществом этого гражданина (ст. 44 ГК РФ).
Суд прописку вновь обретенному гражданину восстановит. И необязательно его приютят родственники, которых он – так бывает часто – когда-то покинул добровольно и не подавал о себе вестей из-за нежелания поддерживать с ними связь. В итоге он может заявить о своем праве пользования квартирой, а если его временное исчезновение произошло до приватизации, то и о нарушении права на участие в ней. Не факт, что он сумеет вселиться в квартиру (регистрация не подразумевает права пользования), но не стоит полностью исключать и такую вероятность.
Судебные угрозы
Сложнее продать квартиру, когда безвестно отсутствующий является собственником или одним из сособственников жилья. Факт, что местонахождение человека неизвестно и он не подает о себе никаких вестей, не означает, что кто-либо имеет право распоряжаться его имуществом, если это не одобрено органами опеки и попечительства.
Органы опеки могут позволить продать, к примеру, хранящиеся в погребе овощи, принадлежащие пропавшему, так как со временем они приходят в негодность. Ведь, даже если хозяин вернется, такое его имущество перестанет существовать. Но органы опеки не позволят продать сам погреб.
Могут даже дать добро на продажу автомобиля, так как с годами он теряет ценность, но не позволят продать гараж для него.
Квартира, как правило, может быть продана не раньше, чем через пять с половиной лет: наследники безвестно отсутствующего имеют право подать в суд заявление о признании его умершим по истечении пяти лет, а через полгода вступить в наследство. Впрочем, иногда суд может принять во внимание условия, при которых пропал наследодатель, и вынести решение уже через три года. Такое возможно, например, если человек в момент исчезновения находился в зоне боевых действий, стихийного бедствия, техногенной катастрофы.
Покупатель может решить для себя, что приобретение квартиры пропавшего без вести, а затем признанного умершим гражданина, риска не несет, ведь он выступает в качестве добросовестного приобретателя. Однако по закону имущество лица, признанного умершим по ошибке, ему возвращается.
Конечно, это больше проблема наследников, продавших жилье наследодателя. Им предстоит возмещать ущерб – в денежном эквиваленте или каким-либо другим имуществом. Но сама по себе угроза судебного разбирательства – уже серьезный риск. По меньшей мере это трата времени и измотанные нервы. Да и стопроцентно выигрышной позицию добросовестного приобретателя назвать нельзя.
Оправдание риска
Итак, приобретение жилья, принадлежащего пропавшему без вести и признанному умершим, таит риск, связанный с «воскрешением» бывшего собственника и его обращением в суд. А покупка квартиры, в которую в один прекрасный день вернется зарегистрированный в ней жилец, чревата риском восстановления регистрации.
Впрочем, многие покупатели закрывают глаза на это, так как проблемные квартиры часто выставляются по цене ниже рыночной. В любом случае есть смысл попробовать оценить вероятность возвращения пропавшего без вести. Выяснить, сколько ему было лет в момент исчезновения и сколько должно быть сейчас. При каких обстоятельствах он пропал. Насколько усердно его разыскивали (быть может, он живет на соседней улице). Вероятно, риск окажется минимальным.
Покупатель может даже не знать о том, что приобретает проблемную квартиру, потому что продавец, выписавший безвестно отсутствующего, скорее всего, не упомянет о пропавшем родственнике. Не знать (или умолчать) о существовании «человека-невидимки» может и риэлтор, сопровождающий сделку. Чтобы обнаружить такого «невидимку», часто бывает достаточно изучения истории квартиры. А если все-таки квартира, в которой проживал (имел право собственности и/или был зарегистрирован) безвестно отсутствующий, приобретена, то есть смысл застраховать титул (риск утраты права собственности).
