– Почти два года застройщики говорят о сложностях с согласованием проектов в Петербурге. После назначения нового вице-губернатора, курирующего строительную отрасль, что-то меняется?
– Пока ничего принципиально не изменилось. Но некая тенденция к сдвигу в положительную сторону наметилась. По крайней мере, теперь можно записаться к вице-губернатору Оганесяну на прием и обсудить вопросы, которые касаются градостроительной документации по проектам застройщика.
Позитивно, что в ближайшее время должна появиться схема взаимодействия застройщиков с городом, определяющая правила строительства и передачи на баланс социальных объектов. Схема есть, но нет пока шаблона документов, по которым застройщик будет заключать договор с КУГИ на строительство детских садов и школ. Надеемся, соглашение по этому вопросу в рамках нашего проекта строительства жилого микрорайона в Колпино, будет подписано в числе первых. О деталях будем готовы говорить только после подписания документа.
– В какой стадии сейчас ваши проекты на территории города?
– По жилому комплексу на Ириновском проспекте лед тронулся: получен градостроительный план, ждем заключения экспертизы по проекту, после чего обратимся за разрешением на строительство. По Колпино ситуация несколько другая. Проект планировки территории (ППТ) у нас полностью готов, но, учитывая плотный график работы правительства, ППТ будет рассматриваться не раньше осени. Параллельно мы получили градостроительный план по первой очереди строительства, прошли экспертизу. Но в целом дело продвигается медленнее, чем хотелось бы.
– Судя по всему, руководство Ленобласти жестко взялось за проверку проектов: отменены градостроительный план участка в Мурино, ППТ в Янино-1, где вы, кстати, тоже строите крупный жилой комплекс. Не стала ли обстановка в области для застройщиков менее комфортной?
– Надо понимать, что регулирование градостроительных процессов в городе и области кардинально различается. В Ленобласти документацию утверждают муниципалитеты, где просто нет квалифицированных специалистов в градостроительстве. Это позволяет строительным компаниям проталкивать решения, которые зачастую идут вразрез с региональными планами и законами. Сейчас Градостроительный совет при губернаторе Ленинградской области берет на себя контролирующую функцию, и это нормально – хаотичную застройку пора упорядочить.
Нас история с отменой ППТ в Янино-1, где мы действительно строим комплекс Jaanila Country на 270 тыс. кв. м, никак не коснулась. У нас ППТ утвержден давно, еще до принятия новых нормативов строительства в Ленобласти в мае 2012 года. Хочу подчеркнуть, что мы изначально заложили в него более жесткие показатели, чем нормы, предусмотренные в Правилах землепользования и застройки, Генеральном плане и Региональных нормативах градостроительного проектирования Ленинградской области. Например, плотность застройки почти в полтора раза ниже – на уровне 6,4 тыс. кв. м на гектар вместо разрешенных 9 тыс. То же самое по этажности: можно строить дома в 12 этажей, но в Jaanila Country преобладают 7-8-этажные дома, хотя будет несколько доминант в 14 этажей (повторюсь: ППТ утвержден до принятия новых нормативов и теоретически мы все могли бы застроить 25-этажками).
– Примерно год назад в интервью вы говорили: не исключено, что под давлением экономической ситуации придется пересмотреть параметры ваших колпинского, гатчинского и янинского проектов в сторону увеличения плотности застройки. Не потребовалось?
– В сторону ухудшения показателей – нет. Но сейчас проводим реконцепцию второй-пятой очередей Jaanila Country совместно с голландской проектной компанией. Будем утверждать новый ППТ, в котором плотность застройки останется на прежнем уровне, а этажность даже уменьшится.
– Зачем?
– Прежний ППТ утверждался почти три года назад и в чем-то отстал от жизни. К примеру, у нас в проекте обеспеченность машиноместами зафиксирована на уровне 0,5 автомобиля на одну квартиру. Этого явно недостаточно. Какие красивые картинки ни рисуй, если дворы будут заставлены автомобилями – комфортной среды не получится. Мы решили изменить проект, увеличив количество парковочных мест до одного машиноместа на квартиру.
– Вы позиционировали Jaanila Country как жилой комплекс для активных людей, с большим количеством мест для спорта и для прогулок. Поступились изначальной концепцией?
– Не поступились. Голландские партнеры подсказали, как изменить ППТ без ущерба для общественных зон. Общаясь с ними, пришел к выводу, что российское градостроение отстало на десятилетия – европейские специалисты работают принципиально иначе, мыслят иными категориями. Они предложили хороший вариант оптимизации пространства.
В числе прочего голландские архитекторы предложили опробовать новые варианты домов, которых в России пока не строили – урбан-виллы и галерейные дома. Урбан-виллы – это сблокированные разноэтажные дома на четыре-шесть квартир, каждая из которых имеет отдельный вход. Выглядят очень эстетично. Галерейные дома тоже увидели у голландцев. Это четырех-пятиэтажные дома, в которых вдоль каждого этажа тянутся соединенные лестницами террасы. На них выходят двери всех квартир, что повышает долю полезной площади в новостройке. Но этот вариант надо будет еще проверять на соответствие нашим нормативам.
Не уверен, что российский покупатель готов к тому, что мы хотим предложить. Например, к квартирам на первых этажах с собственными входами и своими палисадниками. Мы же привыкли, что первый этаж должен быть в решетки забран. Попробуем внедрить новые формы в нашем янинском проекте.
– Ваши проекты в Ленобласти предполагают создание социальной инфраструктуры. Полгода назад в интервью вы говорили, что областная программа «Детский сад в обмен на налоги» в Ленобласти пока в большей степени декларативна. Что-то изменилось?
– Постепенно схема взаимодействия проясняется, мы верим, что она заработает. Зарегистрировали в области «дочки» для реализации гатчинского и янинского проектов. Но не вполне понятно, участникам программы будут зачитываться только налоги, перечисленные дочерними девелоперскими компаниями или всеми подразделениями холдинга, работающими в области? У нас, к примеру, есть «Гатчинский ССК», который тоже налоги платит. Вопрос еще обсуждается. Скорее всего, сырьевые подразделения холдингов – карьеры щебня, песка, производители цемента – до этой системы допущены не будут. Домостроительный комбинат, по логике вещей, может участвовать в программе. Но в каждом случае, по словам вице-губернатора Георгия Богачева, власти будут принимать индивидуальное решение в рамках принятой схемы.
Однако есть еще одна проблема. Сколько лет потребуется областным «дочкам», чтобы выплатить объем налогов, достаточный для покрытия затрат застройщика на строительство «социалки»? По нашим прикидкам, за счет налогов удастся покрыть в лучшем случае четверть затрат на строительство школы на 600 мест.
– Некоторые застройщики начали говорить, что видят выход только в открытии коммерческих школ и детских садов в проектах КОТ. Вы согласны?
– Про школы – сильно сомневаюсь. Не вижу таких состоятельных игроков на рынке образовательных услуг, которые смогли бы выкупить у застройщика школу. А коммерческие детские сады – даже очень возможно. По Конституции РФ государство обязано предоставить гражданину возможность получить бесплатное школьное образование. Про садики там ничего не написано. Соответственно, для региональных правительств в условиях нехватки бюджетных средств в приоритете будут школы, а не детские сады. К тому же найти грамотную компанию, готовую взять в управление или выкупить детский сад, гораздо легче.
– Как, по вашим прогнозам, будет развиваться жилищное строительство в ближайшие два года? Переместится ли застройка преимущественно в область?
– Конкретно у нас это перемещение уже произошло: все основные масштабные проекты реализуются в области. Вовсе не потому, что мы принципиально не хотим строить в Петербурге. Просто так исторически сложился наш земельный банк. Так как в ближайшие два года не планируем приобретения новых участков, в среднесрочной перспективе нашим главным партнером будет область.
Если говорить о рынке в целом, то, учитывая озвученную позицию городских властей о том, что жилья в Петербурге уже достаточно, строительство будет вестись в основном в пригородах.
– Можно ли ожидать, что конкуренция среди застройщиков в пригородах Петербурга будет расти и, соответственно, средняя цена квадратного метра – снижаться?
– В этом году точно нет. Если не произойдет каких-то макроэкономических катаклизмов, цены на недвижимость продолжат вялый рост под давлением инфляции. Что будет дальше, прогнозировать сложно. Но предполагаю: следует ожидать не снижения цен, а изменения спроса. Если покупатель увидит, что даже в массовом сегменте ему есть из чего выбирать, он повысит свои требования к строящемуся жилью.
