| |
– Павел Борисович, вы входите в рабочую группу по реализации жилищного нацпроекта при полномочном представителе Президента России в СЗФО. Как развивается жилищное строительство в округе?
– Северо-Западный федеральный округ объединяет 11 субъектов Федерации, где живут около 12 млн человек. За 2006 год в СЗФО построено 4,5 млн кв. м жилья, это более 65 тыс. квартир. Объем ввода по сравнению с 2005 годом увеличен на 15%. В среднем по округу на душу населения построено 0,25 кв. м нового жилья. На долю Северо-Западного округа приходится десятая часть всего объема жилья, возведенного в России.
Объемы ипотеки за год выросли более чем втрое. В округе выдано более 20 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 22 млрд руб.
В целом прошлый год был достаточно удачным для строителей. Рекордные показатели советских пятилеток удалось превзойти лишь в отдельных регионах, но можно говорить об устойчивом росте объемов жилищного строительства в СЗФО. В Архангельской области в 2006 году введены в действие жилые дома общей площадью более 150 тыс. кв. м. Это на 76,6% больше показателя 2005 года. В республике Коми – 176,9 тыс. кв. м жилья (прирост составил 11%). Вологодской области – 333,9 тыс. кв. м, или на 15% больше уровня 2005 года. По темпам роста лидирует Ненецкий автономный округ: плюс 89% за год (в абсолютных величинах 13,7 тыс. кв. м жилья). Этот же регион добился наибольшего объем ввода жилья на душу населения – 0,8 кв. м. В Калининградской области построено 0,53 кв. м на человека.
Рост количества выданных ипотечных кредитов можно назвать устойчивым для всех регионов. Например, в Новгородской области по сравнению с предыдущим годом ежемесячно стали выдавать в 2,5 раза больше кредитов.
– Насколько выросли за год цены на жилье? В регионах рост доходов менее заметно отстал от цен, чем в Петербурге? И как это влияет на рынок ипотеки?
– Да, в Петербурге разрыв между стоимостью жилья и доходами особенно заметен. Но эта проблема присуща практически всему Северо-Западу. В среднем в округе цена «квадрата» жилья более чем в два раза превышает среднедушевой доход за месяц. В Калининграде он составляет 14 тыс. руб., а жилье предлагается по 30–35 тыс. руб. за «квадрат». В Вологодской области за квадратный метр квартиры в типовом доме приходится платить 28–30 тыс. руб. (на 30–40% больше, чем годом раньше).
Понятно, что синхронно с ростом цен увеличивался и размер ипотечного кредита. В Республике Карелия в связи с ростом цен на жилье средний размер кредита достиг в прошлом году почти 800 тыс. руб. Это в 1,8 раза больше, чем средний показатель за 2002–2005 годы.
– Первый вице-премьер Дмитрий Медведев настойчиво рекомендовал региональным властям помогать ипотеке. В Петербурге действуют программы поддержки бюджетников, очередников и молодых семей. По какому пути пошли другие регионы? Введены ли где-нибудь за счет бюджета особенно низкие ставки?
– В 2006 году темпы роста доходов российских граждан в три-четыре раза отставали от скорости удорожания недвижимости. При этом ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на покупку квартиры в два-три раза превышает совокупный доход домохозяйства.
В этой ситуации администрации субъектов предпочитают не столько опираться на федеральные программы, сколько предлагать собственные программы по возмещению части затрат на покупку жилья, в том числе с помощью займа. Обычно из регионального бюджета частично возмещаются затраты либо на оплату процентов по жилищным кредитам, либо на уплату первого взноса. Так, в республике Коми в 2005 году на на частичную компенсацию уплаты процентов по жилищным кредитам из республиканского бюджета было перечислено 29,1 млн руб., в 2006 году – 39 млн руб. Участниками проекта на 1 января 2007 года стали 2062 человека, что на 26% больше, чем год назад. Большинство получателей субсидий – работники бюджетной сферы и молодые семьи.
– Власти Ленинградской области часто говорят об очень небольшом количестве банков в малых городах и практически полном их отсутствии в селах. Эта картина характерна для всего Северо-Запада?
– Инфраструктура ипотечного кредитования в СЗФО достаточно слабо развита. В среднем в каждом субъекте ипотечные программы реализуют менее десяти банков. Традиционно наиболее активен Сбербанк, а также аффилированные c Газпромом кредитные организации. Например, в Коми, как и в 2005 году, основной объем выданных жилищных займов приходится на республиканское отделение Сбербанка и ОАО «Севергазбанк», их доля составляет 80% от общего числа. Кредиты в рамках общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования жителям Вологодской области предоставляют три банка – ОАО КБ «Севергазбанк», ОАО КБ «Промэнергобанк», ОАО КБ «Россельхозбанк».
Все региональные банки за редким исключением – это филиалы петербургских или московских структур. Такая ситуация порождает ряд проблем. Затягиваются сроки принятия решений по заемщикам. Если местное отделение пытается работать еще и в качестве рефинансирующей структуры – проблем еще больше. Так, в Республике Карелия региональный оператор АИЖК в течение нескольких месяцев ожидает ответа по трем сформированным пакетам закладных от центрального офиса банка КИТ Финанс. В той же Республике Карелия нет депозитариев, и ипотечным специалистам приходится пользоваться услугами банков в ближайшем мегаполисе.
Однако положительной тенденцией можно считать сокращение доли кредитов, выданных по федеральной программе. АИЖК сохраняет лидирующие позиции на Северо-Западе. Но доля кредитов, выданных банками-партнерами АИЖК, в общем количестве ипотечных займов неуклонно сокращается. Например, в Вологодской области объемы кредитования в рамках собственных программ банков за 2006 год выросли в 19 раз, существенно потеснив программы АИЖК. В итоге займы по собственным программам банков составили почти половину от всех выданных ипотечных кредитов в области (1221 из 2618). Это говорит о росте конкуренции на рынке, что сулит прямую выгоду заемщикам.
Всего из почти четыре тысяч займов, выданных вологодским региональным оператором АИЖК с 2003-го по 2007 год, рефинансировано около трети. Из них АИЖК выкупило не более 65% закладных.
– Развитие ипотеки играет на рост спроса на жилье. При этом адекватного предложения не хватает. Ипотечное агентство Ленобласти реализует программу строительства жилья, выступая застройщиком. В Петербурге таких примеров нет. Что происходит в других регионах?
– В отличие от мегаполисов, в регионах крупнейшими застройщиками и инвесторами зачастую выступают местные региональные операторы АИЖК. О работе Фонда развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области говорят следующие цифры. За период реализации областной программы ипотечного жилищного кредитования введено в эксплуатацию 48 жилых домов – 1300 квартир общей площадью более 72 тыс. кв. м, планируется с 2007-го до 2010 года инвестирование строительства и ввод жилья общей площадью 97 тыс. кв. м.
Развитие кредитования покупателей жилья на этапе его возведения выступает положительным фактором для наращивания застройщиками объемов строительства. По данным ГУП «Фонд государственного имущества Республики Карелия» из общего объема кредитных средств (923 млн руб.) в 2006 году на долевое строительство направлено – 215,1 млн руб. (23,4%), на приобретение жилья на вторичном рынке – 708 млн руб. (77%). С использованием ипотечных кредитов за 2002–2006 годы приобретено 602 квартиры в строящихся домах.
В 2006 году Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию начал предоставление займов для приобретения жилья на стадии строительства. В первой половине 2006 года выданы первые 90 займов на сумму 55 млн руб. В результате доля кредитов на покупку строящегося жилья увеличилась с 4,5% до 25%.
ОАО «АРОИЖК» (Архангельская область) участвует в строительстве жилищных объектов общей площадью около 25 тыс. кв. м.
– Есть ли у ипотеки в регионах округа «местный колорит»? Скажем, особое внимание к малоэтажному домостроению?
– Власти отдельных регионов пытаются использовать местные ресурсы при реализации жилищного нацпроекта. В Вологодской области, например, исполнительная власть учла, что более 31,7% населения проживает в сельской местности. Исходя из этого, правительством области с 2000 года на строительство индивидуального жилья на селе стали выделяться безвозмездные субсидии «в виде леса на корню» в объеме до 200 кубометров. Ежегодно реализуется более 300 субсидий, с их помощью построено более 700 жилых домов, в стадии строительства еще 1700 строений.
– Представители регионов Северо-Запада приняли активное участие в работе Петербургского ипотечного форума. Какие предложения по развитию ипотеки и рынка доступного жилья поступили от них?
– Предложения были, и они нашли свое отражение в итоговом Меморандуме форума. Среди них отмечу следующие. Предлагается установить единые критерии отбора инвестиционных проектов, а также порядок предоставления средств федерального бюджета; предусмотреть механизм обязательного согласования программных мероприятий с субъектами РФ. Следует рассмотреть возможность оказания государственной поддержки в форме субвенций субъектам Федерации на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
Норма Земельного кодекса РФ, по которой все участки под жилье должны предоставляться исключительно на торгах, вызывает трудности во всех регионах.
Для крупных городов эта проблема решается за счет передачи крупных массивов под комплексное освоение. Подобные проекты интересны инвесторам в таких городах, как, например, Вологда или Череповец. Малые города и поселки не входят в круг интересов инвесторов. То есть среди центральных проблем рынка – отсутствие реальной заинтересованности инвесторов в землях малых городов и удаленных населенных пунктов. Отсюда невозможность проведения полноценных земельных торгов из-за отсутствия претендентов. Вызывает недоумение и требование нового законодательства проведения аукционов при строительстве муниципальных объектов или объектов, инвестируемых региональными операторами АИЖК на муниципальной земле.
Поэтому участники Петербургского ипотечного форума считают необходимым внесение изменений в Земельный кодекс РФ в части возможности предоставления земельных участков под жилищное строительство, осуществляемое в рамках региональных программ ипотечного жилищного кредитования, без проведения конкурсных процедур. Участники форума также предложили разработать и внедрить механизм рефинансирования ипотечных кредитов, займов, предоставляемых гражданам на строительство жилья, в том числе в сельской местности. Прозвучало также предложение субъектам Федерации рассмотреть возможность реализации совместно с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» пилотных проектов по земельной ипотеке для обустройства и последующей застройки крупных земельных участков.
Досье
Павел Борисович Созинов родился в 1969 году. Первое образование получил в Ленинградском государственном университете, затем продолжил учебу в ИНЖЭКОНе. Работал в крупнейших строительных компаниях Петербурга. С 2003 по 2005 годы занимал пост заместителя генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Осенью 2005-го стал директором Экспертного совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН).
С июля прошлого года – исполнительный директор и вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Затем был назначен председателем Совета директоров ООО «Северо-Западная ипотечная компания «Невская ипотека».
Является полномочным представителем президента Российской Гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе, председателем оргкомитета Петербургского ипотечного форума-2007.
