Вы «созрели» взять ипотечный кредит на новостройку. А верите ли вы, что аккредитация банком застройщика убережет вас от риска стать обманутым дольщиком? Опасаетесь, что банк не разрешит выделять в собственность ребенку часть покупаемой квартиры? Убеждены, что вам гарантирована максимальная скидка от застройщика?
Первичная материя
Доля жилищных кредитов на квартиры первичного рынка в ипотечных портфелях банков варьируется. Так, есть банки, преимущественно ориентирующиеся на объекты вторичного рынка. «В 2012 году доля кредитов на приобретение недвижимости на первичном рынке составила 12% от всего нашего ипотечного портфеля, – говорит региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын. – В 2013 году мы ожидаем планомерный рост этого показателя до 15% с учетом прогнозируемого увеличения спроса на первичную недвижимость».
Как сообщает директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Аркадий Бочарников, в общем объеме выданных его организацией жилищных кредитов на объекты первичного рынка в городе приходится уже 32%.
А по словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, в ее банке объем выдаваемых ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости за год вырос с 50% до 60%.
То есть доли кредитов на «первичку» постоянно увеличиваются у всех участников рынка, а у некоторых даже стали в ипотечном портфеле основными.
Соответственно, можно было бы ожидать, что в теме «ипотека на первичном рынке недвижимости» не осталось «белых пятен». Однако это не так.
Тебе скидка будет
Принято считать, что при приобретении жилья в кредит застройщик априори засчитывает сделку как проведенную со 100-процентным платежом. Поэтому, будто бы, заемщика в обязательном порядке ждут полагающиеся при единовременной оплате скидки.
Однако на практике максимальные скидки заемщику кредита не гарантированы. Как отмечает руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк, засчитывают ипотеку как единовременный платеж большинство, но не все застройщики.
Как объясняет причину различия в поведении строителей руководитель управления продаж Департамента новостроек компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Тамара Ганина, на сегодня большинство компаний перешли на 214-ФЗ. При этом одни принимают оплату только после регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Соответственно, платеж и от клиента, и от банка (в случае ипотеки) приходит единовременно.
Другие компании требуют часть платежа до заключения ДДУ, «изобретая» для этого самые разные основания. Тогда как сами банки перечисляют кредитные средства только после регистрации прав.
То есть застройщик получает оплату частями. И поскольку это уже не единовременная оплата, застройщик может понизить процент скидки для такого клиента.
По словам специалиста, есть и третий тип застройщиков – те, кто работает по договору ЖСК. «Тут все зависит от того, каких клиентов старается привлечь компания и какую внутреннюю политику она проводит, – отмечает Тамара Ганина. – Цена на приобретение объекта в кредит может отличаться, а может не отличаться».
Детская боязнь
Следующая легенда касается детей. Будто бы кредитные организации, выдавая ипотечные кредиты, принципиально не соглашаются на выделение доли ребенку в приобретаемом жилье. Причина в том, что банки не хотят иметь дело с залоговой квартирой, в число собственников которой входят дети.
«Нас останавливают возможные сложности с дальнейшей реализацией объекта в случае дефолта заемщика», – сообщил БН один из банкиров.
Но следует уточнить, что подобная позиция кредиторов уходит в прошлое. Тем более, сейчас на рынке строящегося жилья растет число сделок с участием «материнского капитала». И банки заинтересованы в таких клиентах. Соответственно, возможность выделить долю ребенку превращается в средство конкурентной борьбы.
Да и «прописка» несовершеннолетних при дефолте заемщика не защищает квартиру от отчуждения.
Таким образом, найти банк, дающий согласие на выделение доли ребенку в приобретаемом жилье, не составит труда. «Такие банки, как Сбербанк, ВТБ24, «Уралсиб» и банки, работающие по стандартам АИЖК, ничего не имеют против выделения доли несовершеннолетним», – сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова.
Другое дело, отмечает специалист, что не всегда потенциальным заемщикам пойдут навстречу органы опеки. «Если речь идет о начальной или нулевой стадии строительства, то можно получить отказ, так как в этом случае велики риски недостроя и права ребенка оказываются под угрозой, – поясняет Оксана Викулова. – Поэтому для получения одобрения органов опеки необходимо достижение определенной степени готовности дома. С операциями на вторичном рынке таких проблем не возникает».
Не верь, не бойся…
Наконец, распространенным заблуждением является безоговорочная вера в аккредитацию объекта. То есть многие будущие заемщики убеждены, что проведенная банком процедура аккредитации застройщика гарантирует им беспроблемное приобретение квартиры.
В то же время в комментариях к посвященным ипотеке публикациям и на профильных интернет-форумах порой встречаются высказывания, что аккредитация застройщиков – это «филькина грамота». Дескать, банки все равно аккредитуют всех строителей без разбора, потому что деньгами рискует не банк, а заемщик ипотеки.
Со своей стороны уточним, что обе «полярные» точки зрения не верны.
Банки действительно проверяют строителей. «Мы проверяем не только финансовую устойчивость самой компании, но и состояние возводимого объекта», – говорит, например, Аркадий Бочарников. По его словам, различные службы Сбербанка рассматривают учредительные, финансовые документы застройщика и разрешительную документацию на конкретный объект.
«Информируя об аккредитации объекта, банк заявляет, что застройщик работает в правовом поле, а вероятность постройки объекта в срок очень высока, – утверждает представитель Сбербанка. – Репутация банка не просто слова, и банк не будет брать в залог «воздух», рекомендуя своим клиентам недобросовестного застройщика».
«На этапе строительства на банке лежат очень высокие риски, так как залогом выступает не готовая недвижимость, а права требования, – вторит Илья Злуницын. – В случае недостроя дома банк останется с неликвидным залогом на балансе и заемщиком, не желающим платить за несуществующую квартиру».
Маловата кольчужка
Более того, часть застройщиков в ходе аккредитации действительно отсекается.
Как рассказала БН директор представительства банка DeltaCredit в Санкт-Петербурге Ирина Илясова, подача компанией-застройщиком требуемого банком пакета документов не гарантирует аккредитации новостройки для последующей выдачи ипотечных кредитов.
«Мы очень тщательно подходим к аккредитации застройщиков, уделяя большое внимание надежности и добросовестности компаний, – уточнила представитель DeltaCredit. – Последний из отказов был связан с нежеланием застройщика разъяснить нам ситуацию по арбитражным судебным спорам, в которых он участвовал».
«Случаи отказов в аккредитации в нашей практике были, – констатирует и начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – При этом, как правило, аккредитация приостанавливается до продления разрешения на строительство либо аренды земли».
Однако сколько бы банки не проверяли строителей, число проблемных объектов растет. И в любом случае при дефолте застройщика банк не простит заемщику долг.
Поэтому аккредитация лишь снижает рискованность приобретения в новостройке.
Другое дело, что банк может выступать кредитором и самого застройщика. «Зачастую аккредитованный застройщик является одновременно и заемщиком банка, то есть ведет строительство на кредитные средства. В этом случае риск недостроя объекта снижается до минимума», – отмечает Илья Злуницын.
Правда, и в этом случае часть рисков долевого строительства никуда не девается. Так, никто не защитит заемщика ипотеки на новостройку от рисков необеспечения объекта развитой инфраструктурой, появления по соседству новых высоток в рамках уплотнительной застройки, использования некачественных стройматериалов…
