– Надежда Борисовна, что случилось? Почему произошел сбой, в результате которого колхозные поля «зарастают» новостройками повышенной этажности?
– В советское время градостроительная политика определялась плановой экономикой и предусматривала единую систему размещения производительных сил и расселения. Росли целые новые города многоэтажной застройки вокруг стратегических предприятий. Периферия ранее сложившихся, в основном относительно низкоэтажных, городов обрастала по мере удаления от центров новой, все более плотной многоэтажной застройкой: вначале пятиэтажные хрущевки, потом – брежневские девятиэтажки, потом индустриальные типовые многоэтажные дома улучшенных планировок, которые стали еще масштабнее по сравнению с индустриальной жилой застройкой первых поколений.
В начале 1990-х годов были проведены зарубежные исследования, в которых и отмечена эта особенность: в европейских городах плотность населения в центре, как правило, выше, чем в периферийных зонах. На дорогой земле, соответственно, формируется плотная застройка, а малоэтажные дома, утопающие в уютной зелени таунхаусы и коттеджи – вырастают в пригородах. Такой процесс получил название субурбанизации.
В советских городах – все наоборот: плотность и этажность застройки увеличивалась по мере удаления от центра. В результате мы получили феномен «перевернутых городов». Недавно Мария Головина, моя студентка в Высшей школе урбанистики (подразделение Высшей школы экономики), повторила исследование в отношении Москвы, и мы пришли к неутешительному выводу. Казалось бы, развитие рыночных отношений должно преломить тенденцию. Но эффект – противоположный: периферийная застройка снова рванула вверх, становится более плотной, повышается этажность. То есть наблюдается феномен многоэтажной субурбанизации.
– Почему наши градостроители по-прежнему наливают новое вино в меха советских генеральных планов?
– Прежде всего, по той причине, что не разрабатываются новые концепции развития территорий. При этом существует огромный спрос и дефицит жилья, тянущийся еще с советских времен, а объемы строительства увеличиваются гораздо медленнее. Поэтому цены на жилую недвижимость, за исключением кризисных периодов, растут. То есть у нас сложился рынок, на котором доминируют застройщики: все, что ни построят – купят. При таком раскладе строить малоэтажное жилье на периферии городов невыгодно, а аккуратно расселять, реконструировать центральные районы ветхой и морально устаревшей застройки – хлопотно и дорого. Вот и получается, что строительный бизнес, как и любой другой, идет по пути наименьшего сопротивления: чем больше он возведет квартир на одном участке – тем выше норма прибыли с проекта. А градостроительная политика в городах очень слабая и идет на поводу у застройщиков.
– Является ли многоэтажная субурбанизация именно российским феноменом? Одиноки ли мы в мире?
– Схожие проблемы наблюдаются в Китае: большой спрос на жилье приводит к формированию крупных массивов, застраиваемых индустриальным способом. Но даже там редко наблюдается такая высокоэтажная жилая застройка, как у нас.
– Какие мины замедленного действия закладывает застройка «перевернутых городов»?
– В первую очередь транспортные. Многие российские города выстроены по классической радиально-кольцевой схеме. Но если на городской окраине возникает «воротник» высокоплотной застройки, то он начинает душить город, и может оказаться, что проблема транспортной доступности городских центров из дачных пригородов не имеет простых решений. Такое положение, в конечном счете, может обречь центральные зоны на медленную, но верную деградацию.
Другая проблема связана с недостатком инженерных мощностей. Многоэтажные районы практически в обязательном порядке должны обеспечиваться центральными коммуникациями. А возможности инженерных сетей, в первую очередь – водоснабжения и канализации, становятся существенным ограничителем. Специфическая (и именно российская) сложность здесь в том, что у нас не вполне понятно, где застройщики или организации-поставщики коммунальных ресурсов должны брать деньги на развитие коммунальной инфраструктуры. Из нашего законодательства следует, что основным источником развития инфраструктуры должны быть платежи потребителей, в том числе населения, за коммунальные услуги. То есть тарифы, которые взимаются с потребителя, должны компенсировать инвестиционные программы коммунальных организаций. Но рост тарифов для населения постоянно сдерживается, и средств от платежей хватает, в лучшем случае, на поддержание и модернизацию уже существующей инфраструктуры. Кроме того, чтобы построить новые сети, организации где-то должны взять деньги. И если это кредит – то его придется возвращать, причем с процентами. Беспристрастная арифметика показывает, что при таком раскладе одновременно удерживать рост тарифов и наращивать объемы жилищного строительства – невозможно.
– Многие города мира, в том числе американские мегаполисы, переживали периоды деградации центральных районов. Может быть, это естественный ход событий?
– Конечно, процессы, о которых мы говорим, в какой-то степени объективны. Но на то и есть градостроительная политика, чтобы их видеть, оценивать и пытаться корректировать. Вы правы, в развитии американских городов первую скрипку всегда играл рынок, но градостроительная политика тоже занимала не последнее место. В старинных европейских городах издавна складывались жесткие требования к городской среде. Но именно поэтому нам, собственно, и нравятся европейские города: они красивы, комфортны. На сегодняшний день направленность градостроительной политики в большинстве российских городов, к сожалению, сводится к тому, чтобы строить как можно больше и любой ценой, не думая о возможных последствиях. В новых домах преобладают одно- и двухкомнатные квартиры. Проблему острого дефицита жилья – именно как крыши над головой – таким способом решить можно. Но сегодня она уже не столь актуальна, как кажется. Период «бездомности» для большинства граждан России давно прошел. На очереди – следующий этап, когда они начинают предъявлять более высокие требования и к жилью, и к городской среде, но наши застройщики не предлагают им иных вариантов, кроме как квартиру в типовой многоэтажке.
– Наша страна пережила несколько этапов урбанизации. Наблюдаются ли сегодня тенденции роста городов?
– Численность городского населения в России не меняется уже много лет и составляет чуть менее 75%. Есть, впрочем, существенное исключение: население города Москвы в период 2002-2010 годов увеличилось на 13,6%. Население других городов-миллионников выросло значительное меньше (максимум – на 4,9%, в Челябинске). Такую центростремительную тенденцию к одному городу – Москве вряд ли можно оценить как положительную. Хотелось бы, чтобы у нас были региональные и межрегиональные центры, которые все-таки конкурировали бы в этом отношении с Москвой. Чтобы развивать такие центры, должны быть точки притяжения в виде мест приложения труда, которые дают не просто работу, а возможности самореализации, комфортное жилье и отличаются привлекательной городской средой. В настоящий момент города уже должны вести борьбу не только за рабочую силу, а за так называемый креативный класс, образованную, творческую часть населения.
– У каких городов есть шансы на лидерские позиции в этой борьбе?
– На мой взгляд, прежде всего это Казань, Екатеринбург, Новосибирск, с некоторыми оговорками – Пермь, в которой преобладает тяжелая промышленность, но на ее базе есть и возможности для создания инновационных производств. Вы, наверное, отметили, что я говорю в первую очередь о городах, расположенных на Урале и к востоку от него. С европейской частью России все сложнее. Здесь единственный город, потенциальный конкурент Москве, – это Санкт-Петербург. Поскольку при распаде СССР, отделились, прежде всего, южные территории европейской части, количество крупных региональных центров, на которых держалась градостроительная ткань европейской территории, сильно сократилось. В этой части страны есть надежда на развитие Ростова-на-Дону и Краснодара.
– В каких регионах градостроительная политика кажется вам наиболее последовательной?
– Например, целевую политику, направленную на развитие индивидуального жилищного строительства, ведут власти Белгородской области. Вокруг города, действительно, формируется пояс частной застройки. Разумный подход к комплексной застройке демонстрируют власти Екатеринбурга, хотя, по моему мнению, здесь есть спорные моменты в виде, например, огромной площадки ЖК «Академический» с проектной мощностью почти в 10 млн кв. м жилья.
Недавно была в Саратове, там ситуация иная. В срединной зоне города много ветхой застройки – покосившиеся и вросшие в землю частные дома. Зато на периферии идет освоение новых площадок, строятся многоэтажные дома. Но ведь в центре-то реконструкция не ведется!
Показателен и пример Перми. При прежнем губернаторе мастер-план города заказали голландским специалистам, которые изучили экономические, социальные и демографические факторы, и предложили хорошо обоснованную со всех точек зрения концепцию. Дело в том, что структура города в административных границах «рваная», основные жилые районы исторически сложились вокруг бывших или существующих локальных производств, между которыми можно полчаса ехать на машине, а вокруг – лес. На основании разработанной концепции был принят генплан, предполагающий, что застроенная территория города не будет увеличиваться (тем более что население города не растет), а все силы бросят на реконструкцию уже застроенной территории, ликвидацию ветхого или морально устаревшего жилья. Но сменился губернатор, и развитие опять пошло по пути наименьшего сопротивления: в тело города теперь предлагается включить новые территории высокоэтажной жилой застройки, удобные не для горожан, а прежде всего для застройщиков.
– Коль скоро многоэтажная субурбанизация – почти неизбежность, то как можно смягчить ее негативные последствия и преломить тревожную тенденцию?
– В первую очередь – за счет создания локальных центров с комфортной городской средой. Но это не должны быть монофунциональные спальные районы. Важно понимать, что недостаточно обеспечить население больницами, поликлиниками и школами. Людям надо не просто ходить на работу, а самореализовываться, проводить досуг, ходить в кино и в театр. Наконец, им нужна работа, на которую не надо ехать через весь город. Основной инструментарий регулирования застройки – градостроительное планирование в форме генеральных планов поселений, правил землепользования и застройки, проектов планировки. И если мы хотим сформировать городскую территорию с комфортной, соразмерной человеку средой, доступным центром города, локальными центрами на периферии с локальными местами приложения труда, конечно, генплан должен предусматривать такое развитие и строго реализовываться. Однако во главе угла – вовсе не градостроительные нормативы, а долгосрочные социально-экономические стратегии развития городов. И если у города нет такой стратегии, а его власти решают только сиюминутные задачи, все распадается: застройщик приходит к чиновникам, требует поменять градостроительные правила, и ему идут навстречу.
