Новый план застройки мэра Блумберга был введен в действие 1 июля 2003 года и к февралю 2006-го перерос в проект с бюджетом в $7,5 млрд. по строительству доступного жилья для 500 тысяч жителей Нью-Йоркщины. В истории США это – самый крупный муниципальный проект такого рода. Для сравнения: российская федеральная целевая программа «Жилище» в ее третьей редакции 2006 года предполагает затраты в 223 с лишним миллиарда рублей и улучшение жилищных условий более чем 300 тысяч семей.
Нью-Йорк – город контрастов
Что же такое «доступное жилье» made in USA? В отличие от России, речь идет не о стоимости квартиры или дома, а о плате за жилье, неважно собственном или арендуемом, которая не должна превышать треть заработка. С этой точки зрения примерно 1,1 млн. из 3 млн. семей и одиноких нью-йоркских граждан в зоне недоступности. Больше 600 тыс. из них платят за жилье больше половины доходов.
По данным федеральной переписи населения 2000 года, основанным на статистике управления жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development), средний доход семьи из 4 человек в городе Нью-Йорке должен составлять $52100 в год, и в зависимости от того, насколько он ниже, уровень жизни такой семьи признается «низким» ($41700 и меньше), «очень низким» ($26050) или «крайне низким» ($15650).
«Низко» живет чуть меньше половины всех нью-йоркских семей из четырех человек, причем большинство из них переплачивают за жилье, снимают ли они его или владеют им. Почти две трети таких семей тратят на это больше 30% заработков, а почти две пятых – больше половины. Еще менее доступно жилье для тех, кто живет на нижестоящих уровнях.
В основном это представители среднего класса и работающие небогатые ньюйоркцы, составляющие костяк «столицы мира». Рекордный рост цен на недвижимость в последние годы заставил многих из них отказаться от мечты о покупке добротного дома или даже о найме приличной квартиры в респектабельном микрорайоне. Они стали обращать взоры на городки на севере штата Нью-Йорк или даже на другие штаты, где покупка дома, а тем более аренда благоустроенной квартиры, им вполне по карману. Один из самых верных способов удержать в городе людей со средними и небольшими доходами – обеспечить их приличным жильем. Именно этот способ и выбрал мэр Блумберг.
Как это работает
В нью-йоркском проекте «Доступное жилье» использованы инновационные методы для поиска строительных площадок и предусмотрена система финансирования, гарантирующая городу в будущем наличие нового недорогого жилья. К марту 2007 года начато возведение 55 000 единиц жилья (квартир – от студий до трехспальных, или трехбедрумных, как их называют русскозычные американцы). Это составляет одну треть от общего количества, предусмотренного проектом на ближайшие десять лет. С тех пор как мэр Блумберг вступил в должность, город финансировал строительство более 73000 единиц жилья, включая 55 000 в соответствии с новым планом застройки.
Департамент строительства и сохранения жилья (HPD) и Корпорация Жилищного строительства (HDC) начали в 2006 году строительство 17 393 единиц жилья, что составляет 115% от намеченного на год плана. За предыдущие два года начато строительство еще 13 391 новых квартир.
С середины 1980-х годов для строительства и развития жилых районов Нью-Йорк использовал заброшенные, законсервированные здания и свободные земли, не выкупленные по закладным. По мере освоения таких мест их запас истощился, и HPD начал поиск новых способов обеспечения ньюйоркцев доступным жильем. Четыре ключевых момента нового 10-летнего плана: поиск новых земель под застройку; формирование стимулов для строительства нового жилья; вовлечение в строительство частного рынка; сохранение пригодных для жилья зданий при участии правительства.
В отсутствие гарантированного предоставления земель, не выкупленных по закладным, HPD ищет новые места под застройку. Муниципалитет надеется найти их с помощью общественных и частных объединений.
Что скажет купечество
План мэра находит новые способы использования мощного городского рынка недвижимости для строительства доступного жилья. Новые методы усиливают роль частного капитала и адаптируют налоги и региональные льготы к текущему состоянию рынка.
В декабре 2006 мэр внес изменения в программу по налоговым льготам 421-a. Изменения нацелены на создание благоприятных условий в первую очередь для семей с низким и средним уровнем дохода и должны обеспечить сотни миллионов долларов на строительство недорогого жилья. Реформы рассчитаны на создание максимального объема жилых площадей в кратчайшие сроки.
Зональные включения означают, в частности, разрешение на надстройку зданий. Чем выше спрос на рынке недвижимости, тем ценнее становятся квартиры на дополнительных этажах. В июне 2006-го мэр разрешил реализацию проекта Palmer’s Dock, рассчитанного на создание еще 113 единиц жилья. Это первый проект зональных включений в районе Greenpoint-Williamsburg. Еще один аналогичный проект предусмотрен в районе Woodside Maspeth в Квинсе.
В 2006 году корпорация HDC выпустила облигации на сумму более $1,7 млрд., став крупнейшим национальным эмитентом в секторе строительства многосемейных домов. Более 6 500 квартир были профинансированы облигациями HDC в прошлом году.«Принято считать, что при сильном рынке нельзя заниматься строительством дешевого жилья, - отмечает глава Департамента жилищного развития Нью-Йорка Шон Донован, - но в Нью-Йорке все наоборот. План мэра по сути направляет силу нашего растущего рынка жилищного строительства на создание доступных квартир, а новая форма финансирования HDC – блестящий пример того, как мы с этим справляемся».
Программа предполагает привлечение средств будущих жильцов на строительство за счет выпуска жилищных облигаций и выдачу долгосрочных ипотечных кредитов по ставке около 4% годовых.
Кроме того, крупнейшие банки создадут страховой фонд под ипотечные кредиты в размере $40 миллионов.
Нью-йоркский и всероссийский проекты стартовали практически одновременно. Через несколько лет будет небезынтересно сравнить результаты. И сделать соответствующие выводы.
