В последнее время чиновники стали пристально следить за работой ЖСК: Комитет по строительству теперь включает их в план своих проверок, а Управление федеральной антимонопольной службы (УФАС) штрафует за рекламу продажи жилья – при отсутствии у компании разрешения на строительство.
Законодательные тонкости
По данным БН, в настоящее время почти 30% всех квартир в новостройках Петербурга реализуют по схеме ЖСК. Популярность этого механизма у петербургских застройщиков обусловлена двумя основными причинами. Во-первых, соглашение между пайщиком (покупателем квартиры) и кооперативом не подлежит обязательной государственной регистрации – в отличие от договора долевого участия (ДДУ), который необходимо оформлять в Управлении Росреестра. Срок регистрации ДДУ при этом составляет около полугода, в течение которых застройщик не может распоряжаться поступившими от дольщика средствами.
Во-вторых, в действующем законодательстве не предусмотрена ответственность кооперативов за привлечение пайщиков в том случае, если у ЖСК отсутствует разрешение на строительство дома. В ноябре 2011 года правительство РФ пыталось заставить работать кооперативы в соответствии с требованиями 214-ФЗ: внесло изменения в 110-ю статью Жилищного кодекса РФ, по которой все ЖСК, созданные после декабря 2011 года, являются застройщиками. Напомним, что по ФЗ-214 застройщик имеет право привлекать деньги граждан для строительства многоквартирного дома лишь после получения разрешения на его строительство.
Однако процесс создания кооперативов власти не контролируют: на практике ЖСК в Петербурге имеют статус застройщика лишь при достройке проблемных объектов (когда «незавершенка» передается созданному дольщиками кооперативу – вместе с правами на участок под долгостроем).
«Когда кооператив сам выступает застройщиком, он имеет право подписывать с гражданами договоры долевого участия (ДДУ) либо – принимать их в члены ЖСК, но лишь после получения разрешения на строительство. В остальных случаях ЖСК лишь привлекает денежные средства граждан, принимая их в члены кооператива, после чего заключает договор инвестирования с застройщиком», – поясняет руководитель правового департамента компании O2 Development Надежда Хвощевская.
Под одну гребенку
Впрочем, чаще всего ревизоры не разбираются в тонкостях функционирования жилищных кооперативов. Остается открытым вопрос о том, могут ли ЖСК, которые не являются застройщиками, рекламировать продажу квартир при отсутствии разрешения на строительство. В Управлении федеральной антимонопольной службы по Петербургу однозначно считают, что это незаконно. Сейчас в Арбитражном Суде Санкт-Петербурга и Ленобласти рассматривается около 20 исков, поданных застройщиками в отношении УФАС. Сначала ведомство выписывает штраф компании, продающей жилье по механизму ЖСК, – за недобросовестную рекламу, после чего застройщик обращается в суд – с требованием оспорить такое предписание. В подавляющем большинстве случаев арбитраж встает на сторону ревизоров, а число таких дел растет. Чиновники пытаются применить ст.7 «Закона о рекламе», по которой запрещена «реклама товаров, на производство и реализацию которых требуется получение лицензий или иных специальных разрешений…».
Тем не менее, как утверждает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, применять данное положение именно к рекламе возводимого жилья не совсем корректно. «Понятно, что государство пытается пресечь привлечение денег граждан в строительство домов, разрешение на возведение которых отсутствует. Но для этого имеет смысл законодательно запретить кооперативам рекламировать объекты без разрешений и привлекать для их строительства деньги граждан», – считает эксперт.
По всем фронтам
Тем временем деятельностью работающих в Петербурге кооперативов стал активно интересоваться Комитет по строительству. До недавнего времени ведомство проводило плановые ревизии лишь тех компаний, которые продают квартиры в полном соответствии с 214-ФЗ – по договорам долевого участия. С недавнего времени в план проверок стали включать и ЖСК. Так, в этом году чиновники решили проверить кооператив «Архитектора Данини, корп. 1», который достраивает жилой дом разорившейся фирмы «Р.К.Г» в Пушкине (продажей жилья и координацией проекта сейчас занимается компания O2 Development, ЖСК, в свою очередь, выполняет функцию застройщика).
Комитет запросил у кооператива информацию о его деятельности, но предоставлять эти сведения ЖСК отказался. Более того, компания подала иск – с требованием оспорить действия чиновников. По мнению представителей ЖСК, запрошенные документы (сведения о заключенных договорах с пайщиками кооператива, их персональные данные) являют собой коммерческую тайну. И что Комитет по строительству вообще не имеет права осуществлять ревизию кооператива. Дело в том, что в соответствии с 23-й статьей закона № 214-ФЗ, контролирующий орган может следить за целевым использованием средств, полученных застройщиком от граждан по договорам долевого участия.
Впрочем, как посчитал суд, ведомство вправе проверять и ЖСК: хотя кооперативы и не заключают договоры долевого участия, они все равно привлекают деньги. Следовательно, комитет имеет право контролировать работу этих организаций.
Без обмана
Примечательно, что сами застройщики, работающие по схеме ЖСК, утверждают, что все кооперативы, даже которые не имеют статуса застройщика, почти всегда начинают привлекать деньги граждан лишь после получения разрешения на строительство дома. Директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов отмечает, что вступление в кооператив до получения разрешительной документации (самим ЖСК либо застройщиком) несет большие риски для покупателей. «Понятно, что сроки получения разрешений могут затянуться. Не исключено, что в процессе согласования проектной и технической документации, необходимой для получения разрешения на строительство, изменятся проект будущего здания и его планировка. И после завершения строительства покупатели могут получить совсем не тот продукт, на который рассчитывали», – предупреждает эксперт.
По его словам, активизация проверок ЖСК со стороны контролирующих органов не скажется на работе кооперативов. «Застройщики активно используют этот механизм для привлечения средств покупателей строящегося жилья. И если законодательство, регулирующее работу ЖСК, не изменится, данная схема будет по-прежнему актуальна для застройщиков», – уверен он.
Давление по закону
Судя по всему, чиновники продолжат закручивать гайки в отношении ЖСК. Как неоднократно заявлял начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, граждане, купившие квартиру путем вступления в ЖСК, рискуют больше тех, кто заключает ДДУ. По мнению чиновников, застройщики чаще всего используют ЖСК лишь для того, чтобы не исполнять требования 214-ФЗ (точнее – привлекать деньги до получения разрешительной документации). Ведь по своей сути кооператив является лишь добровольным объединением граждан, которое имеет право строить, реконструировать и содержать многоквартирный дом.
Потенциальным покупателям, которые намерены приобрести квартиру путем вступления в ЖСК, следует в первую очередь проверять наличие разрешения на строительство дома. Причем в данном случае неважно, является ли кооператив застройщиком или посредником между покупателем (пайщиком) и строительной компанией. В Комитете по строительству рекомендуют обращаться к ним за консультацией – перед подписанием соглашения о приобретении жилья с кооперативом. И лишний раз напоминают о том, что договоры о вступлении в ЖСК не подлежат обязательной госрегистрации. Потому исключить возможность «двойных» продаж квартир невозможно.
