Петербург заработает на арендодателях жилья

Законопроект «О введении на территории Петербурга патентной системы налогообложения» подготовил Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка (КРПиПР) Правительства Санкт-Петербурга. Его обещают внести на рассмотрение депутатов ЗакС в первоочередном порядке в осеннюю сессию.

От 24 тыс. руб.
Согласно законопроекту патентная система вводится в Петербурге с 1 января 2014 года. По словам заместителя председателя КРПиПР Константина Красненко, она будет распространяться на 49 видов предпринимательской деятельности. Приобретать патенты смогут в том числе граждане, которые сдают в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Сейчас добросовестные арендодатели платят государству налог на доход физических лиц (НДФЛ), который составляет 13% от полученной за год прибыли.

В Смольном заверяют, что патенты позволят таким гражданам сэкономить. Их стоимость будет рассчитываться на основе годовой налоговой ставки в 6% от предполагаемого дохода граждан. «Это будет для арендодателей почти в два раза меньше, чем НДФЛ», – обещает Константин Красненко.

По расчетам чиновников Смольного, предполагаемый доход от аренды жилого помещения площадью до 70 кв. м сейчас составляет 400 тыс. руб. в год. Таким образом, нетрудно подсчитать, что получение патента обойдется в 24 тыс. руб. Доходы от сдачи квартир площадью 70-150 кв. м оцениваются в 900 тыс. руб. Соответственно, сертификат для владельцев такого жилья будет стоить 54 тыс. руб. (см. таблицу 1).

На благо горожан?
Как пояснил Константин Красненко, размеры потенциальных доходов были определены на основе данных Управления федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу – из деклараций граждан и налоговых отчетов коммерческих организаций, которые сдают жилые и нежилые объекты внаем.

Впрочем, в реальности доходы большинства арендодателей куда меньше. Так, по информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения однокомнатных квартир в июне по городу составила 20 тыс. руб. в месяц. То есть доходы от сдачи в аренду «однушки» за год не превышают 240 тыс. Это почти в два раза меньше, чем спрогнозировали чиновники. Впрочем, на первый взгляд и для таких собственников выгоднее купить патент, чем платить НДФЛ. (Расчет доходов от аренды жилья приведен в таблице 2).

Правда, кроме расходов на патент гражданам придется потратиться и на организацию индивидуального предприятия. Это обязательное условие покупки сертификата. Затраты на создание ИП в среднем по Петербургу оцениваются до 10 тыс. руб., на оформление документов уйдет около недели.

«Зато гражданам, купившим патент, не придется мучиться с подачей налоговых деклараций, вести бухгалтерский учет. А те добросовестные арендодатели, которые не хотят приобретать патент, всегда могут выбрать НДФЛ», – отмечает Константин Красненко.

Сами чиновники готовы признать, что законопроект ориентирован не на «бабушку, которая сдает комнату в коммуналке за 7 тыс. руб.», то есть не на дешевое жилье. «Скорее, новая система заинтересует владельцев хороших апартаментов», – объясняет заместитель председателя КРПиПР.

Кто конкретно будет заниматься выдачей патентов, пока неизвестно. Как считают в Смольном, сертификаты должны выдавать налоговые органы. Однако в законопроекте это пока не прописано.

Выйти из «тени» не удастся
Опрошенные БН эксперты уверены, что законопроект вряд ли поможет легализовать рынок «серой» аренды. А цены на съемное жилье могут вырасти.

По мнению председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, сейчас без уплаты налогов арендодателями в Петербурге сдается до 90% жилья. «Чтобы легализовать рынок, цена патента должна рассчитывается на базе реальных, а не предполагаемых доходов. Таким образом, для однокомнатной квартиры необходимо считать ставку в 6% от 240 тыс. руб. А цена патента не должна превышать 14 тыс. руб.», – уверен Павел Созинов.

«Те люди, которые сейчас не платят налоги, патенты точно покупать не будут. Так что инициатива властей не приведет к выходу рынка аренды из “тени”. Те, кто добросовестно выплачивают налоги, предпочтут вносить сборы по НДФЛ. Помещение может быть не сдано вовсе или простаивать несколько месяцев в году», – отмечает управляющий партнер «Юринформ-Центра» Александр Петренко. По его словам, сейчас контроль за тем, выплачивают ли граждане налоги, должно вести УФНС и районные налоговые инспекции. «Но всем известно, что работников там не хватает, и эта работа ведется достаточно слабо», – говорит он.

По мнению председателя совета директоров «АРИН» Андрея Тетыша, расходы на приобретение патента и создание ИП граждане, сдающие жилье, скорее всего, включат в стоимость аренды.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский также не исключает, что арендные ставки могут вырасти. «Вряд ли большинство из арендодателей захочет взять дополнительные затраты на себя», – говорит он.

Интересно, что в рамках пилотного проекта патенты для арендодателей с 2009 года продавали в Москве, где ежегодно приобретается около двух тысяч сертификатов. Их стоимость начинаются от 60 тыс. руб. Выдает патенты Управление Федеральной налоговой службы по городу Москва. В конце 2012 года Московская Городская Дума официально одобрила закон о введении патентной системы налогообложения. С 1 января 2013 года на патентыперешли большинство российских регионов.

Власти Петербурга надеются, что внедрение патентной системы налогообложения позволит собирать в городскую казну около 1 млрд руб. ежегодно.

Справка БН
Согласно статье 122 Налогового кодекса для арендодателей, которые не платят налоги, штрафы составят 40% от не поступивших в казну сборов. Необходимо будет уплатить и накопившуюся сумму НДФЛ. Однако дело может дойти и до уголовной ответственности – в том случае, если гражданин задолжал государству более 600 тыс. руб. за три года подряд.

Таблица 1. Расчет стоимости патента в зависимости от площади жилых и нежилых помещений

Таблица 2. Расчет доходов от аренды комнат и квартир по средним ставкам в Петербурге

^{Источники: Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка и ГК «БН»}

Текст: Светлана Коваленко    Коллаж: Татьяна Воронина