Хотелось бы сразу сказать: мы не призываем читателей немедленно бежать и покупать объекты там, где, по нашему мнению, ожидается увеличение спроса. В конце концов, предположения могут и не оправдаться. Мы лишь даем ориентиры – за какими загородными направлениями есть смысл понаблюдать в течение определенного времени. Это позволит оперативно среагировать на ситуацию и совершить выгодную для себя сделку, если там вдруг там начнется девелоперское и покупательское оживление.
Всеволожский перебор
Наибольшим спросом у покупателей загородной недвижимости традиционно пользуется Всеволожский район. Но, разумеется, разные его части востребованы в разной степени. Сейчас многие стремятся приобрести себе участок, дом или таунхаус поближе к КАД, в пределах 10-15 км. Так, очень популярны коттеджные поселки в окрестностях Всеволожска (собственно Всеволожское направление), южнее деревни Разметелево (Мурманское направление), до деревни Агалатово (Новоприозерское направление). В то же время надо понимать, что эти ближайшие к Петербургу территории испытывают все бóльшую нагрузку. Во-первых, со стороны Северной столицы неумолимо наступают многоэтажные новостройки. Во-вторых, растет само количество коттеджных поселков, которые все ближе и ближе «подбираются» друг к другу. Это делает проживание в пригородной зоне менее комфортным, оказываются перегруженными местные школы, поликлиники, даже магазины. И нет причин надеяться, что в будущем ситуация станет более благоприятной. Скорее, наоборот.
Между тем стоит обратить внимание на территории Всеволожского района, удаленные от КАД на 15-30 км. Пока чисто психологически эта зона не воспринимается как удобная для постоянного проживания. Но, по мере сгущения застройки вокруг Петербурга, именно она может стать наиболее приемлемой для комфортной загородной жизни. Что касается транспортной доступности, то такое удаление не является критическим. Ведь в будни основные пробки возникают на въездах в город и выездах из него, а также на Кольцевой. Загородные же трассы относительно свободны, и нет большой разницы – пролететь с ветерком 10 или 20 км.
С объектами социальной инфраструктуры на удалении 15-30 км от КАД ситуация, правда, не очень благоприятна. Но со временем, по мере развития коттеджной застройки, они, безусловно, появятся.
Недооцененные берега
Итак, на какие же направления стоит обратить внимание в первую очередь? Как нам кажется, весьма интересна Восточная часть Всеволожского района, начиная с зоны 15 км от КАД, где сейчас ведется основная застройка, и вплоть до побережья Ладожского озера (как раз получается 30 км от «Кольца»). В настоящее время здесь реализуется всего несколько коттеджных поселков средней ценовой категории, где в основном предлагаются участки под самостоятельную застройку (90-120 тыс. руб. за сотку). И надо сказать, раскупаются они довольно активно – в большинстве проектов осталось менее десятка свободных лотов.
Уже в ближайшие годы здесь могут появиться и другие проекты, что приведет к формированию достаточно комфортной малоэтажной среды. Не исключено и строительство в будущем таунхаусов. Пока их стараются возводить поближе к городу, но с расширением зоны постоянного проживания девелоперы, вероятно, воспользуются случаем предложить «таунхаусы на берегу Ладоги» (неплохой маркетинговый ход для активизации спроса).
После Токсово
На севере Всеволожского района внимания заслуживает токсовское направление. Мы не раз писали про то, что оно давно стало средоточием элитной застройки. Но это касается лишь территорий между самим поселком Токсово и Петербургом (примерно 15 км). Сразу за Токсово начинаются земли, которые пока фактически не осваиваются девелоперами. Конечно, там много садоводческих массивов, но коттеджных поселков, за редким исключением, почти нет. Нам известен лишь проект «Кавголовское озеро», где участки продаются отнюдь не по «токсовским» ценам – от 165 тыс. руб. за сотку. Кстати, в конце 2012 года, когда мы были в этом поселке с объездом, цена сотки там начиналась от 150 тыс. Как видим, направление популярно, раз девелопер поднимает цены.
Скорее всего, со временем «затоксовскими» землями заинтересуются многие девелоперы. Для покупателей же это будет возможность приобрести недвижимость в престижном месте по вполне доступной цене.
Новоприозерские пути
И, наконец, есть еще одно перспективное направление во Всеволожском районе – земли вдоль строящегося Новоприозерского шоссе. Сейчас коттеджное и малоэтажное строительство сосредоточено в основном не далее 15 км от КАД – в Вартемягах, Касимово, Агалатово. Лишь несколько проектов реализуются в районе следующего участка Новоприозерского шоссе, до деревни Васкелово (30-километровая зона). Притом что транспортная доступность здесь, по сравнению с другими загородными направлениями, практически идеальна – пробки обычно начинаются дальше, на старом узком Приозерском шоссе, там, куда еще не дотянули новоприозерскую трассу).
Новоприозерское направление интересно еще и тем, что оно неплохо обеспечено объектами социальной и торговой инфраструктуры.
Уже сейчас редкие девелоперы, реализующие проекты на 15-м – 30-м километрах Новоприозерского шоссе выставляют цены как в пригородной зоне – 150-200 тыс. руб. за сотку земли. И, судя по небольшому количеству свободных участков по (данным сайтов), продажи идут. Но при этом надо понимать, что спрос в сегменте бизнес-класс сегодня весьма ограничен. Едва ли его хватит на десятки коттеджных поселков. Скорее всего, в ближайшем будущем на землях по ходу Новоприозерского шоссе мы увидим и более доступные проекты – возможно, не с коттеджами, а с таунхаусами и малоэтажными домами квартирного типа.
В любом случае это очень перспективная зона малоэтажного строительства, следить за развитием которой очень интересно, а для тех, кто хочет сделать выгодное приобретение, еще и полезно.
Большинство потенциально перспективных зон малоэтажного строительства располагаются именно во Всеволожском районе. Но и в других районах есть небезынтересные места.
Шлиссельбург: не только элита
Возьмем, к примеру, Кировский район. Правда, не весь, а город Шлиссельбург и его окрестности. В плане транспортной доступности это место не уступает популярному Всеволожскому району. Расстояние от КАД составляет порядка 30 км по Мурманскому шоссе.
В настоящее время здесь развиваются несколько коттеджных поселков высокой ценовой категории. Есть даже один элитный проект – коттеджный поселок Noteburg. Однако нам представляется, что рынку Шлиссельбурга не суждено стать на сто процентов престижным. Все-таки эксклюзивные домовладения должны бы располагаться поближе к городу. Скорее всего, в будущем тут будет формироваться достаточно доступный малоэтажный рынок. А элитный статус сохранят только избранные проекты с уникальной концепцией, как Noteburg.
Развитая инфраструктура Шлиссельбурга делает это место крайне заманчивым для постоянного проживания. Остается дождаться, пока девелоперы отважатся предложить покупателям недорогие загородные объекты на славных шлиссельбургских землях.
Южные перспективы
Существуют ли недооцененные локации на юге Петербурга? Например, в Гатчинском и Ломоносовском районах? В Гатчинском, скорее всего, таких не найти. Загородный рынок района не слишком интересен. Уже сейчас ближайшие 30 км от КАД активно застраиваются недорогими типовыми коттеджами, таунхаусами, много также поселков, предлагающих дешевые земельные участки. При этом малоэтажная застройка тут соседствует с многоэтажной, и в будущем это доступное направление, как нам кажется, будет наполняться именно высотными проектами (там, где это разрешено законодательно). Сомнительно, чтобы какая-то локация Гатчинского района неожиданно заиграла новыми красками и удивила покупателей.
У Ломоносовского района Ленобласти перспективы более интересные. Долгое время он находился в поисках «своего» формата загородной недвижимости. Поэтому на сегодняшний день тут можно обнаружить и элитные проекты с огромными особняками, к сожалению, не слишком востребованными рынком, и дешевую земельную нарезку в поселках по 700-800 участков. Однако, на наш взгляд, самым оптимальным типом загородной недвижимости для Ломоносовского района являются малоэтажные жилые комплексы, а также таунхаусы комфорт-класса. Пока таких объектов здесь крайне мало, но в будущем они будут появляться, и спрос им, скорее всего, обеспечен.
Мест в Ленинградской области, имеющих потенциал для активного развития, действительно немало. Но, конечно, трудно представить, что все они в ближайшие годы смогут «выстрелить». На это попросту не хватит спроса, который пока еще достаточно ограничен. Мы будем внимательно следить за развитием каждого загородного направления, чтобы не просмотреть важных тенденций.
