Раньше считалось, что загородный рынок достаточно консервативен и мало изменчив. Но события последних лет ставят под сомнение это утверждение. Только за последние три года вектор развития рынка менялся несколько раз.
О времена, о нравы
Так, 2009-2010 годы стали временем выхода в продажу огромного количества земельных участков без коммуникаций по баснословно низким ценам. Эти объекты поначалу пользовались хорошим спросом, но потом люди перестали покупать такой «недоделанный» товар, осознав, что участок «в чистом поле» – это скорее обременение для семьи, нежели выгодное вложение.
Последующие 2011 и 2012 годы стали настоящим бумом нового формата загородной недвижимости – таунхаусов небольших площадей. Но и их век оказался недолог. Уже с конца прошлого года ажиотажный спрос на блок-секции пошел на спад, и сегодня предложение таунхаусов намного превышает спрос.
В 2013 году, по сведениям аналитиков и участников рынка, «хитом» продаж являются участки без подряда, но с подведенными инженерными коммуникациями. Причем, судя по отзывам девелоперов, новоявленные землевладельцы почти сразу начинают строиться, не откладывая это дело в долгий ящик (как было до кризиса, когда землю покупали впрок). Интерес к инженерно подготовленным участкам говорит о том, что спрос наконец вырос качественно. Ведь на последние деньги такую недвижимость не покупают. Как правило, это достаточно осознанное приобретение, которое делают люди, уверенные в завтрашнем дне.
Еще одним популярным загородным форматом последнего времени являются квартиры в малоэтажных комплексах. Такие объекты, возводимые недалеко от города, в пределах 10-15 км от КАД, являются комфортной альтернативой перенаселенным многоэтажным кварталам на окраинах города.
А что же дальше?
Между тем, учитывая непостоянство загородного рынка, хочется задаться вопросом: так ли долго будут процветать эти два сегмента – инженерно подготовленные участки под самостоятельную застройку и квартиры в малоэтажке? Может быть, уже в ближайшее время пальма первенства вновь перейдет к дешевой земельной нарезке или, например, к таунхаусам. Давайте поразмышляем на эту тему.
Кто приобретал дешевую земельную нарезку, наводнившую рынок три-четыре года назад? В основном люди, которые никогда не имели собственной загородной недвижимости. Получив возможность стать обладателем «своего кусочка земли» за 150-200 тыс. руб., они поспешили воспользоваться шансом… И едва ли они не понимали, что за подключение коммуникаций потом придется платить отдельно. Скорее всего, понимали, но думали, что решат эти вопросы вскладчину с другими покупателями.
И кто же виноват в том, что их поток внезапно иссяк и многие землевладельцы остались заложниками своей земли – самостоятельно свет, газ им не подвести, у девелопера на это денег, разумеется, нет. Что сейчас стало с этими «коттеджными поселками»? Многие из них так и остались в подвешенном состоянии, а покупатели в основном смирились. Часть проектов, расположение которых достаточно интересно, было продано более успешным девелоперским компаниям, и они там сейчас реализуют новые проекты.
Назад дорога есть
Впрочем, надо понимать, что инженерно-подготовленные участки – достаточно дорогой товар (средняя сумма сделки составляет 1,3-1,4 млн руб.). Поэтому нынешний высокий спрос на такие объекты не может быть нескончаемым. По-видимому, за посткризисные четыре года образовалась группа более или менее обеспеченных людей, имеющих основное жилье в городе и желающих построить еще собственный загородный дом, уложившись при этом в сумму до 4-5 млн руб.
Основная же масса горожан, безусловно, не имеют возможности потратить столько денег на «второе жилье». Не исключено, что их интерес вновь будет направлен на дешевые земельные участки без коммуникаций. К тому же за последнее время потенциальный спрос на подобные объекты мог пополниться за счет приезжих из менее обеспеченных регионов, как правило, приобретающих себе жилье в пригородных проектах комплексного освоения территорий («миллионниках»). Зачастую это небогатые люди, еще не знакомые с рынком недвижимости Петербурга и Ленобласти. Они вполне могут заинтересоваться форматом «безынженерных» наделов.
Справедливости ради надо заметить, что далеко не все коттеджные поселки, где предлагаются участки без воды и света, являются тупиковой ветвью развития рынка. Нередко у продавца участков просто нет собственных средств, чтобы подвести коммуникации заблаговременно и он ожидает поступления денег от клиентов. При этом, если поселок расположен в перспективном месте, маркетинговая политика девелопера построена в целом грамотно, покупка земли в нем на «нулевой» стадии может стать неплохим вложением денег. Но тут, конечно, надо очень внимательно изучать проект, прежде чем принять решение о покупке.
Ушли, пришли
На таунхаусах эконом-класса пока, как нам кажется, тоже рано ставить крест. Сам формат достаточно интересный, просто застройщики несколько перегнули палку с выводом на рынок проектов. Обрадовавшись повышенному спросу на дешевые домовладения, все кинулись строить таунхаусы – даже те, кто раньше и представить не мог, что будет этим заниматься. В результате на сегодняшний день в продаже находится свыше четырех тысяч блок-секций. Притом что на пике популярности за год продавалось не более полутора тысяч домовладений, а сейчас – раза в два меньше. Таким образом, даже сегодняшнее предложение девелоперам придется распродавать еще лет пять-шесть. Впрочем, загородный рынок не любит средних значений. У разных его участников темпы продаж очень сильно отличаются. Скорее всего, часть проектов, наименее удачных с точки зрения концепции, местоположения и т. п., будут попросту невостребованы. А в поселках таунхаусов от ведущих игроков рынка все домовладения удастся реализовать за пару лет.
По-видимому, сейчас нас ожидает некоторое затишье в сегменте таунхаусов. Новые игроки тысячу раз подумают, прежде чем выходить на рынок, переполненный блок-секциями. А те, кто уже занял прочное положение в этом сегменте, будут потихоньку насыщать имеющийся невысокий спрос, неспеша заявлять новые проекты.
Таким образом, года через два-три может опять возникнуть ситуация дефицита качественных блок-секций. И вновь продажи у ведущих девелоперов пойдут в гору. И вновь менее удачливые фирмы будут пытаться копировать их опыт, строя таунхаусы. И вновь предложение задавит спрос… Почти как в философии: дурная бесконечность.
Стоит, наверное, ожидать переосмысления таунхаусного формата. По большому счету, люди сейчас перебираются за город, потому что устали от скученности проживания в спальных районах и извечных пробок. Но когда в поселке таунхаусов строят порядка тысячи блок-секций, близко расположенных друг к другу, это начинает напоминать тот же город – та же теснота, те же пробки по утрам на выездах.
Неслучайно сейчас повышенным спросом стали пользоваться малоэтажные проекты квартирного типа, построенные по европейскому образцу, небольшие по площади, дающие настоящее ощущение жизни на природе («Ванино», «Близкое», Mistola-Hills и др.). Скорее всего, и будущие проекты таунхаусов тоже будут относительно небольшими, имеющими на своей территории много общественных зон и объектов социальной инфраструктуры. Архитектура тоже, вероятно, станет более интересной, чем сейчас. В противном случае девелоперам просто не обеспечить стабильный приток новых покупателей.
В каком бы направлении ни развивался загородный рынок в ближайшие годы, стагнации на нем, судя по всему, не будет. Спрос достаточно стабилен, просто время от времени на первый план выходят разные форматы загородной недвижимости. Ну а сбудутся или нет наши прогнозы – время покажет.
